大批宅地將消失，樓市步入“控新增、減庫存”新周期！

近日，自然資源部、國家和林業(yè)草原局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），這份文件導(dǎo)向非常明確：嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)！

文件有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)用地的重點內(nèi)容如下：

1、統(tǒng)籌存量與增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。

2、經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍然有效，保障指標(biāo)合理利用。

3、對實現(xiàn) “一張圖” 聯(lián)網(wǎng)的�。▍^(qū)、市），實施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用 “十五五” 新增建設(shè)用地指標(biāo)。

4、各�。▍^(qū)、市）建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，部將定期監(jiān)測該機(jī)制執(zhí)行情況。

5、新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

6、城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在面積原則上不超過項目總面積 10% 的前提下，若用于保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等民生保障類建設(shè)，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，如同一劑猛藥，直指樓市沉疴——供過于求。當(dāng)源頭的水龍頭被擰緊，當(dāng)新增住宅用地不再無限量供應(yīng)，那個關(guān)于“房價止跌回穩(wěn)”的預(yù)期，正在從奢望變?yōu)榭善凇?/b>

01南京行動：核心地段，寸土寸金

對此，南京已經(jīng)有所行動！

翻開2月8日發(fā)布的《2026年南京市政府主要工作目標(biāo)任務(wù)分解落實方案》，關(guān)于房地產(chǎn)的表述透露出前所未有的定力。方案明確提出：堅持控增量、去庫存、優(yōu)供給，持續(xù)改善市場預(yù)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

更值得玩味的是第14條的具體舉措：創(chuàng)新土地供應(yīng)政策舉措，合理控制新增住宅用地供應(yīng)，挖潛主城及熱點區(qū)域稀缺土地資源，穩(wěn)定核心地段地價房價。

請注意措辭——“挖潛主城及熱點區(qū)域稀缺土地資源”。這意味著什么？意味著那些曾經(jīng)被規(guī)劃為住宅的用地，可能要被重新審視了。

02鐵北突變：大批宅地“人間蒸發(fā)”

政策的風(fēng)向，最先體現(xiàn)在控規(guī)的修改上。

就在近日，南京市規(guī)劃局發(fā)布了《鼓樓鐵北中央門片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJZCb031-13規(guī)劃管理單元圖則修改方案。這份看似枯燥的技術(shù)文件，揭開了一個驚人的事實：鐵北大批宅地消失了。

根據(jù)修改方案，13-02、13-06、13-15地塊的用地性質(zhì)由二類居住用地（R2）調(diào)整為特殊用地（H4）。曾經(jīng)板上釘釘?shù)淖≌鎴D，就這樣被一筆勾銷。

更耐人尋味的是容積率的調(diào)整。13-22地塊二類居住用地容積率由≤3.0調(diào)整為≤1.8，建筑高度由≤80米調(diào)整為≤60米。

與此同時，規(guī)劃還新增了基層社區(qū)中心用地、防護(hù)綠地、街旁綠地。住宅少了，綠地多了，配套全了。

本次規(guī)劃調(diào)整涉及的13-22號宅地，即此前亮相過的中央北路95號地塊，位于鼓樓幕府創(chuàng)新區(qū)內(nèi)。

地塊距離南京市建寧中學(xué)和雙軌交地鐵幕府西路站均在800米以內(nèi)，西側(cè)規(guī)劃有13-08基層社區(qū)中心，含2000平方米菜市場等生活配套，并配建幼托（13-20地塊）和小學(xué)（13-16地塊）。周邊生活氣息濃郁，緊鄰云燕園、汽輪五村、金碧花園等多個成熟老小區(qū)。

|圖片來自江蘇土地

作為南京主城稀缺的可開發(fā)空間，幕府創(chuàng)新區(qū)總面積13.8平方公里，歷史文化底蘊(yùn)深厚，自然條件優(yōu)越，未來將構(gòu)建“一軸、三帶、四核”的“豐”字形產(chǎn)業(yè)格局，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)商貿(mào)和新型都市工業(yè)。

目前，板塊內(nèi)商品住宅市場以低密改善型項目為主。

主力在售項目中建·寧悅府位于13-22號地塊東北側(cè)，相距不到500米。作為板塊首個四代宅項目，規(guī)劃7棟6-26F住宅，主力戶型建面約113-170㎡，均價約3.6萬元/㎡。

純新盤金基晨樾府規(guī)劃8棟5-10F純洋房，采用四代宅設(shè)計，配置會所與架空層，主力戶型116㎡、143㎡，共222套，近期即將開放示范區(qū)。

中建八局G51地塊容積率1.5，規(guī)劃建設(shè)5棟6-17F住宅以及相關(guān)配套設(shè)施,其中3棟6F、1棟7F、1棟17F，成交于2023年，樓面價22986元/㎡，上市時間待定。

此次調(diào)整后，13-22地塊容積率下調(diào)至1.8，與晨樾府（1.25）和中建G51地塊（1.5）形成差異化布局，片區(qū)低密產(chǎn)品更加多元化。

這不正是“優(yōu)供給”的真實寫照嗎？

03邏輯重構(gòu)：從“有的住”到“住得好”

如果你以為這只是簡單的規(guī)劃調(diào)整，那就大錯特錯了。這背后，是一場深刻的城市發(fā)展邏輯重構(gòu)。

過去二十年，中國城市的擴(kuò)張邏輯是“攤大餅”：賣地—蓋房—賣房—再賣地。開發(fā)商賺得盆滿缽滿，地方政府靠土地財政維持運(yùn)轉(zhuǎn)。但代價是什么？是密密麻麻的“鴿子籠”，是毫無生活品質(zhì)可言的“睡城”，是動輒幾十層的超高層住宅。

如今，當(dāng)“控增量”成為主旋律，當(dāng)“去庫存”成為硬任務(wù)，城市終于可以停下來喘口氣了。

鼓樓鐵北的這次調(diào)整，釋放了一個明確的信號：未來的南京，不再追求房子蓋得有多快、有多多，而是追求房子蓋得有多好、生活有多便利。

容積率從3.0降到1.8，意味著未來的新房社區(qū)將以低密小高層、多層為主，告別壓抑感十足的高層住宅。新增的社區(qū)中心、綠地、菜市場，意味著生活的煙火氣正在被重新重視。

04未來前瞻：房價“止跌回穩(wěn)”可期

回到購房者最關(guān)心的問題：房價會怎樣？

經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的原理告訴我們：價格由供需關(guān)系決定。當(dāng)供給端被強(qiáng)力壓縮，當(dāng)優(yōu)質(zhì)地段的住宅用地成為絕版，現(xiàn)有的存量房產(chǎn)，其價值必然得到重估。

鼓樓是什么地方？是南京的“心臟”，這里匯聚了全市90%以上的省級機(jī)關(guān)，集中了超過七成的頂級教育資源。更令人震撼的是，它以不足全市1%的土地，撐起了近12%的經(jīng)濟(jì)總量。

在這樣寸土寸金的土地上，住宅用地非但沒有增加，反而在減少。這意味著什么？意味著主城核心區(qū)的房產(chǎn)，正在從“商品”變成“稀缺品”。

對于那些手握主城老舊房產(chǎn)的人來說，這無疑是個好消息——你的資產(chǎn)，不會再被源源不斷的新房供應(yīng)所稀釋。

而對于準(zhǔn)備入手的購房者來說，窗口期正在收窄。當(dāng)“好房子”成為稀缺資源，當(dāng)開發(fā)商開始有底氣打磨產(chǎn)品而非跑量銷售，價格的天平，自然會向賣方傾斜。

這一次，房價的底，是政策托起來的；而樓市的未來，是品質(zhì)撐起來。

強(qiáng)一線A++！南京，全國第七！

2025年南京“十大豪宅”！

2026年第一個重磅利好！

2026南京各區(qū)發(fā)展目標(biāo)定了！