大家最近肯定留意到，前央行副行長(zhǎng)朱民在2025年3月31日央視《面對(duì)面》節(jié)目里直言房?jī)r(jià)很難再漲起來(lái)了。這話放在過(guò)去聽起來(lái)挺刺耳，因?yàn)閺纳鲜兰o(jì)九十年代末住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲好像成了大家默認(rèn)的節(jié)奏。現(xiàn)在一位長(zhǎng)期研究宏觀經(jīng)濟(jì)的專家在國(guó)家級(jí)平臺(tái)這么講，說(shuō)明事情確實(shí)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他不是空談，而是把多年觀察到的變化擺出來(lái)，讓人看清房地產(chǎn)背后的支撐基礎(chǔ)正在松動(dòng)。

朱民這次講話的核心，是支撐房?jī)r(jià)上漲的三大基礎(chǔ)已經(jīng)變了。先從人口說(shuō)起。2016年以后新生兒數(shù)量明顯下滑，到2024年已經(jīng)遠(yuǎn)低于之前高峰時(shí)期。這直接影響二十年后購(gòu)房主力人群的規(guī)模。二十五歲到三十五歲這個(gè)買房最集中的年齡段，過(guò)去幾年實(shí)際購(gòu)房比例也在下降。年輕人現(xiàn)在面對(duì)房?jī)r(jià)，更多選擇租房而不是背貸款。在一線城市，租一套兩居室和買同樣房子每個(gè)月支出差不多，但租房能隨時(shí)換地方，工作調(diào)動(dòng)或者生活變化都靈活。買房的話，首付得全家湊，后面幾十年收入大頭用來(lái)還貸，生活空間就被擠壓了。很多人算過(guò)賬，發(fā)現(xiàn)買完房后不敢隨便換工作，不敢多花錢消費(fèi)，甚至小病都得忍著。這不是個(gè)別現(xiàn)象，而是整個(gè)一代人的選擇在變。

再說(shuō)財(cái)政邏輯這塊。過(guò)去二十多年，地方政府收入很大一部分來(lái)自土地出讓。2021年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到高峰，但到2024年已經(jīng)回落不少。以前的模式很簡(jiǎn)單，地方政府賣地拿錢，開發(fā)商拍地建房，購(gòu)房者貸款買進(jìn)，銀行收利息，形成一個(gè)閉環(huán)。地方政府有錢搞基建，開發(fā)商有利潤(rùn)，銀行有利息，購(gòu)房者覺(jué)得資產(chǎn)增值，大家都覺(jué)得穩(wěn)?，F(xiàn)在購(gòu)房需求減弱，房子不好賣，開發(fā)商拿地就猶豫，整個(gè)鏈條卡住了。土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)冷清，開發(fā)商資金緊張，不敢大規(guī)模投入。地方政府收入少了，就得想別的辦法，不能再把寶全押在賣地上。這不光是數(shù)字變化，更是整個(gè)財(cái)政模式的轉(zhuǎn)向。

潘石屹在房地產(chǎn)領(lǐng)域也曾多次表達(dá)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的看法，這些看法常?；谑袌?chǎng)數(shù)據(jù)和行業(yè)變化。早在1998年，他從海南市場(chǎng)撤出資產(chǎn)，避免了隨后泡沫破裂帶來(lái)的損失。到了2018年，他又出售了SOHO中國(guó)核心資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)，這一步在當(dāng)時(shí)引發(fā)討論，但后來(lái)市場(chǎng)調(diào)整證實(shí)了其判斷的準(zhǔn)確性。這些經(jīng)歷讓他在業(yè)內(nèi)被視為對(duì)市場(chǎng)敏感的觀察者。最近，他再次談及樓市未來(lái)三年可能的發(fā)展方向，這些方向與當(dāng)前市場(chǎng)供需關(guān)系、政策調(diào)整以及區(qū)域差異密切相關(guān)。

第一個(gè)方向是房?jī)r(jià)整體趨于穩(wěn)定，既不會(huì)出現(xiàn)大幅崩盤，也不會(huì)重現(xiàn)過(guò)去的快速上漲。潘石屹指出，市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格波動(dòng)將保持在較小范圍內(nèi)，主要表現(xiàn)為橫盤狀態(tài)。這與全國(guó)房屋存量過(guò)剩和需求端變化相符。全國(guó)房屋總量已達(dá)到較高水平，人均住房面積也處于較高位置，供給端不再短缺。同時(shí)，出生人口從較高峰值降至較低水平，購(gòu)房主力群體規(guī)?？s小。這些因素導(dǎo)致供需趨于平衡，房?jī)r(jià)難以再現(xiàn)以往的上漲勢(shì)頭。

政策層面，各地陸續(xù)出臺(tái)措施穩(wěn)住銷量和房?jī)r(jià)，如上海、北京、深圳等地的新規(guī)，但這些調(diào)整避免了大范圍刺激?？硕饠?shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回調(diào)幅度較大，這支撐了潘石屹的觀點(diǎn)。市場(chǎng)不會(huì)崩盤的原因在于房地產(chǎn)仍扮演經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定角色，如果價(jià)格急劇下跌，會(huì)影響相關(guān)領(lǐng)域，如日常生活成本上升。未來(lái)三年，這種穩(wěn)定將成為主流，普通購(gòu)房者可觀察下半年變化，再考慮核心地段入手。

第二個(gè)方向是房產(chǎn)功能回歸居住本質(zhì)，投資屬性減弱，持有房產(chǎn)可能面臨貶值壓力。潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，地價(jià)上漲空間有限，開發(fā)商需注重產(chǎn)品質(zhì)量而非炒作。過(guò)去，房產(chǎn)被視為金融工具，通過(guò)地價(jià)拉升實(shí)現(xiàn)增值，但如今租售比處于較低水平，投資回本周期延長(zhǎng)，房產(chǎn)更接近消費(fèi)品。重點(diǎn)城市平均租售比顯示，租金回報(bào)難以覆蓋成本，持有房產(chǎn)的吸引力下降。除核心地段外，大部分房產(chǎn)將滿足居住需求，而非賺錢途徑。這與市場(chǎng)數(shù)據(jù)一致，房產(chǎn)總量充足，需求轉(zhuǎn)向?qū)嵱眯?。政策放松雖有，但未改變供需格局。潘石屹的判斷源于2018年出售資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)他已看到投資回報(bào)率不合理。未來(lái)三年，購(gòu)房邏輯將從增值轉(zhuǎn)向舒適居住，選房時(shí)需優(yōu)先考慮配套設(shè)施和位置。

第三個(gè)方向是城市間分化加劇，核心區(qū)域與非核心區(qū)域差距拉大。潘石屹認(rèn)為，這種分化超出許多人預(yù)期，一線城市核心區(qū)房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)固，而中小城市或偏遠(yuǎn)地段房產(chǎn)流動(dòng)性差。北上廣深等地，即便近期價(jià)格調(diào)整，核心位置仍具吸引力。相比之下，三四線城市庫(kù)存壓力大，人口外流導(dǎo)致需求疲軟。同一城市內(nèi)部，高層住宅與多層住宅、老舊房產(chǎn)與新盤也出現(xiàn)分化。環(huán)京法拍房數(shù)量從較低基數(shù)升至較高水平，反映了持有成本增加。潘石屹2018年的資產(chǎn)出售，正是避開非核心資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)三年，這種分化將影響購(gòu)房決策，核心地段房產(chǎn)可能保值，非核心房產(chǎn)持有風(fēng)險(xiǎn)更高。