——紹興律師郝小青解析一起所有權(quán)確認糾紛案

在農(nóng)村，宅基地房屋買賣因涉及主體資格、政策限制等問題，常常引發(fā)糾紛。當賣方在交易完成十余年后反悔，以協(xié)議無效為由要求收回房屋，法院會如何判決？近日，上海市青浦區(qū)人民法院審結(jié)的一起所有權(quán)確認糾紛案，對此類問題給出了明確的司法答案。

一、 案情簡介：一份價值155,000元的宅基地房屋交易

原告王某1、王某2系父子，是上海市青浦區(qū)某村宅基地的獲批建房申請人。2005年，王某1方因缺乏建房資金，經(jīng)人介紹認識了在滬經(jīng)商的臺灣地區(qū)居民毛某。雙方協(xié)商后，毛某出資在王某1方宅基地上建造房屋，建成后由毛某及家人居住使用。

2012年11月23日，雙方簽訂《購房協(xié)議書》，約定王某1方將宅基地及房屋出售給毛某及毛某的妻子郭某3（臺灣地區(qū)居民）。協(xié)議中雖寫明房屋及院子總價約500萬元，但實際履行的價款為155,000元（其中135,000元支付給王某1，20,000元支付給王某1的哥哥王某5用于購買院子部分）。

此后十余年，毛某及家人一直居住在涉案房屋內(nèi)，并對房屋進行了翻建。2024年，毛某年事已高返回臺灣，其配偶郭某3及岳父母郭某1、謝某繼續(xù)居住。王某1方此時要求收回房屋，遭拒后訴至法院，請求確認協(xié)議無效，并要求三被告騰退房屋。

二、 法院判決：駁回原告訴訟請求

法院經(jīng)審理，判決駁回原告王某1、王某2的全部訴訟請求。

法院認為：

1. 根據(jù)證人證言及付款憑證，雙方真實法律關(guān)系為宅基地房屋買賣，而非原告主張的租賃。
2. 毛某及郭某3雖非本集體經(jīng)濟組織成員，但交易已履行完畢十余年，且被告長期居住使用，應(yīng)尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定。
3. 原告未能提供證據(jù)推翻《購房協(xié)議書》的效力，其主張不予支持。

三、 紹興律師郝小青解析：本案的四大法律要點

1. 宅基地房屋買賣的法律效力問題

根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)政策，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，非本集體組織成員（包括城鎮(zhèn)居民、臺灣居民等）購買農(nóng)村宅基地房屋，通常因違反法律強制性規(guī)定而被認定為無效。但本案的特殊之處在于，法院雖未直接認定協(xié)議有效，卻基于“尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定”的原則駁回了原告的訴請。

2. 長期占有使用狀態(tài)的司法考量

交易已完成十余年，被告在宅基地上建造房屋并長期居住，投入了大量資金和精力。若簡單認定合同無效、判令返還，將導致社會關(guān)系不穩(wěn)定，造成新的不公。法院在裁判時，充分考慮了長期占有使用的事實，體現(xiàn)了對既成事實的尊重。

原告主張雙方是租賃關(guān)系，但未能提供任何租賃協(xié)議。相反，被告提供了《購房協(xié)議書》、付款收據(jù)，且有證人（介紹人、見證人）出庭做證，證明雙方真實意思為買賣。原告前后矛盾的陳述，使其主張難以采信。

4. “誠信原則”在宅基地糾紛中的適用

原告在收取款項、讓被告建房居住十余年后，因房價上漲或拆遷預(yù)期反悔，企圖以協(xié)議無效為由收回房屋，有違誠實信用原則。法院的判決也是對不誠信行為的一種否定。

四、 紹興律師郝小青給公眾的實用建議

1. 農(nóng)村宅基地房屋買賣風險極高，務(wù)必審慎

非本集體組織成員購買宅基地房屋，存在被認定無效的法律風險。若確需交易，應(yīng)充分了解政策，簽訂詳細協(xié)議，并盡可能取得集體經(jīng)濟組織同意。

2. 保留交易全過程證據(jù)

付款憑證、收據(jù)、協(xié)議、證人證言等均應(yīng)妥善保管。本案中，被告之所以能勝訴，關(guān)鍵在于保留了完整的付款記錄和證人證言。

3. 長期居住狀態(tài)是重要考量因素

若交易已履行多年，買方已投入資金建房并長期居住，法院在裁判時會傾向于維護現(xiàn)狀。賣方若想反悔，難度極大。

4. 誠信履約，勿因利益驅(qū)使反悔

法律保護交易安全和誠實信用。在交易完成多年后，僅因房價上漲或拆遷預(yù)期而反悔，不僅難以獲得法院支持，還可能損失訴訟費用和時間成本。

五、 結(jié)語

本案是一堂生動的宅基地法律課。它清晰地告訴我們：農(nóng)村宅基地房屋買賣雖存在政策風險，但長期履行、實際居住的事實狀態(tài)，以及誠實信用原則，是法院裁判的重要考量。對于買方而言，保留證據(jù)、穩(wěn)定居住是關(guān)鍵；對于賣方而言，切勿因短期利益驅(qū)使而反悔，否則可能“竹籃打水一場空”。

免責聲明：本文基于公開裁判文書進行法律實務(wù)評析，旨在傳播法律知識，不構(gòu)成針對任何個案的法律意見。具體法律問題，請咨詢專業(yè)律師。紹興律師郝小青專注于婚姻家事、繼承糾紛及民商事爭議解決領(lǐng)域。