“這周末忙得水都顧不上喝，帶看量比前一周翻了一倍多。”昨晚8點(diǎn)，杭州城西一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人小李終于騰出空來(lái)回了一條微信。他所在的門店主營(yíng)三墩、良渚等剛需板塊，最近店里幾乎全員出動(dòng)，“全是看200萬(wàn)元以內(nèi)小戶型的，年輕人居多，有的父母陪著來(lái)，比較爽快，看中了就坐下談價(jià)。”

小李的忙碌，正是杭州二手房市場(chǎng)“小陽(yáng)春”啟動(dòng)的縮影。根據(jù)杭州貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，上周日（3月8日），僅貝殼合作的門店，杭州二手房新簽單量就達(dá)到234單——這是自去年5月19日以來(lái)，293天里的最高值，與去年3月下旬的小陽(yáng)春高峰期單量相當(dāng)。

剛需“唱主角”

200萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占56%

但今年的小陽(yáng)春和去年有些不一樣。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，“當(dāng)前成交更為火熱的是低總價(jià)的剛需房。節(jié)后13天，總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的房源成交占比達(dá)到56%，比去年同期高出13個(gè)百分點(diǎn)”。同時(shí)，總價(jià)500萬(wàn)-800萬(wàn)元的改善房源，占比則出現(xiàn)明顯下滑。

“看房的明顯多了，而且下定很快?！?/strong>在三墩板塊，一家德佑門店的店員小張說(shuō)，他最近成交了一套總價(jià)約185萬(wàn)元的房子，買家是一對(duì)在城西上班的小夫妻，“年前看過(guò)一次，年后又看了一次，上周六就直接帶著定金來(lái)了。”

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍分析，這種“結(jié)構(gòu)性回暖”，背后有兩重因素：“一方面是價(jià)格回調(diào)的影響，另一方面，去年3月-4月，申花、亞運(yùn)村的次新房成交活躍，而今年次新房集中交付成交的現(xiàn)象并不突出，取而代之的是三墩、星橋、南部臥城等剛需熱門商圈，今年成交量和比例都高出去年。”

杭州我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。上周（3月2日-3月8日），全市二手房成交1397套，環(huán)比增長(zhǎng)45.8%。而作為“先行指標(biāo)”的帶看量更是大幅飆升——上周客戶帶看量環(huán)比上漲69.9%，其中周末兩天帶看量同比前一個(gè)周末上漲115%。

更關(guān)鍵的是，帶看轉(zhuǎn)化為成交的速度正在加快。數(shù)據(jù)顯示，上周二手房帶看轉(zhuǎn)化比為22:1，也就是說(shuō)平均成交1單需要帶看22組客戶，比復(fù)工首周的28組明顯縮短。說(shuō)明買家出手更為果斷了。“當(dāng)前成交的速度是近一年來(lái)最高的。”上官劍表示。

誰(shuí)在買房？

15%的客戶“潛伏”半年后出手

貝殼研究院的數(shù)據(jù)勾勒出購(gòu)房者畫像：節(jié)后成交的客源中，52%的購(gòu)房者在15天內(nèi)完成帶看和下定金，這個(gè)比例比去年稍高。有意思的是，超過(guò)15%的購(gòu)房者，在半年前就已經(jīng)確定購(gòu)房意向，卻一直按兵不動(dòng)，直到節(jié)后進(jìn)入3月“小陽(yáng)春”才快速下定。

“這說(shuō)明經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期博弈，當(dāng)前的價(jià)格終于到了部分客戶的心理價(jià)位?！鄙瞎賱庾x。

一位在南部臥城買了房的市民告訴記者：“我從去年9月就開(kāi)始看房，那時(shí)價(jià)格還在跌，我不敢下手。今年過(guò)完年回來(lái)發(fā)現(xiàn)，我看的那個(gè)小區(qū)同戶型又降了10萬(wàn)元，我覺(jué)得差不多了，就買了?！?/p>

看具體板塊，遠(yuǎn)郊和老舊小區(qū)成為這波行情的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，閑林板塊憑借低總價(jià)優(yōu)勢(shì)成為上周成交熱點(diǎn)。閑林山水以120萬(wàn)-150萬(wàn)元/套的低總價(jià)門檻受到剛需客青睞，上周成交6套；西溪山莊同樣成交6套，高層成交均價(jià)在1.4萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米；雅樂(lè)國(guó)際花園成交5套，主力戶型89平方米小三房，成交均價(jià)約1.26萬(wàn)元/平方米，較節(jié)前下降約4%。

老小區(qū)方面，采荷、朝暉、翠苑、大關(guān)、景芳等板塊，上周均有3-4套成交，成交房源以40-60平方米小戶型為主，總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)。其中，采荷板塊憑借優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，價(jià)格小幅上漲約4%，業(yè)主議價(jià)空間收窄。而朝暉、翠苑等板塊則有5%-8%的降幅。

雖然剛需盤成交火熱，但改善盤并未熄火——只是“換了個(gè)地方”。核心地段次新房依舊搶眼，錢江世紀(jì)城板塊的君品名邸，3月份已有2套房源成交，而該小區(qū)自去年9月以來(lái)月均成交量不足1套。未來(lái)科技城板塊受益于建發(fā)元序開(kāi)盤熱度的帶動(dòng)，汀岸辰風(fēng)里本月連續(xù)成交了4套170-200平方米的大戶型。

“小陽(yáng)春”如期而至

買賣雙方該怎么決策？

“從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)行情屬于正常偏熱的狀態(tài)。”上官劍判斷，“現(xiàn)階段入場(chǎng)主力以剛需群體為主，改善客戶的置業(yè)鏈條尚未完全啟動(dòng)?！睋Q句話說(shuō)，剛需客在買，但改善客還在觀望——后者需要先賣掉自己的房子，才能置換，而老房子的出售速度，決定了改善鏈條能否打通。這也解釋了為何500萬(wàn)-800萬(wàn)元總價(jià)的改善房源近期成交占比下滑。

在申花板塊，經(jīng)紀(jì)人蘭延濤的感受是：“目前次新房看的人多，真正下單的少，房東價(jià)格咬得緊，議價(jià)空間收窄。”

從供給端看，杭州上周新增掛牌房源量環(huán)比上漲約34.5%，不少房東希望抓住這波看房高峰期完成置換。報(bào)價(jià)也很理性，89.6%的調(diào)價(jià)房源為降價(jià)。其中，60%的房源降幅在5%以內(nèi)，26%的房源降幅在5%-10%之間，主要集中在遠(yuǎn)郊及老小區(qū)。而核心地段次新房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，一些房東議價(jià)空間小幅收窄甚至微漲，但占比僅為10.4%。

面對(duì)“小陽(yáng)春”，買賣雙方該怎么辦？

我們聯(lián)系了上城、拱墅、西湖、余杭、蕭山區(qū)的多位經(jīng)紀(jì)人，綜合他們的建議，剛需購(gòu)房者一定不要追高，當(dāng)前市場(chǎng)“以價(jià)換量”仍是主基調(diào)，尤其遠(yuǎn)郊和老小區(qū)價(jià)格友好，可以多看多比，不必?fù)?dān)心踏空；改善客可果斷入市，核心地段的次新房不必等待“最低點(diǎn)”，畢竟優(yōu)質(zhì)房源稀缺。對(duì)于房東們來(lái)說(shuō)，老小區(qū)、遠(yuǎn)郊房源房東，想要快速成交，誠(chéng)心讓利是王道。而核心地段品質(zhì)過(guò)硬的次新房的房東則可以適度觀望，等待更好的出手時(shí)機(jī)，也不用急著賣；對(duì)于置換型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，抓緊窗口期，帶看量漲意味著看房人多，是賣出老房子的好時(shí)機(jī)，賣房后置換新房也要同步推進(jìn)，避免踏空。

你考慮在這個(gè)“小陽(yáng)春”買房或賣房嗎？

歡迎在文末留言，也可以關(guān)注“住媒體”微信公眾號(hào)發(fā)送私信，聊聊你的買房或賣房計(jì)劃。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào)記者 陸丹

編輯 成嘉怡

審核 羅祎 邵宇峰

校對(duì) 陳震海