來源：郁言債市

2024年開始，杭州、上海、深圳、合肥幾個(gè)核心城市陸續(xù)取消限價(jià)，一線城市中僅剩余北京未全面取消限價(jià)，二線城市中天津、廈門等未取消限價(jià)，其他絕大多數(shù)城市新房市場步入“無限價(jià)時(shí)代”。

限價(jià)取消，可分為兩層含義，第一層是“取消地價(jià)限價(jià)”，即土拍溢價(jià)率取消上限。第二層則是“取消房價(jià)限價(jià)”，即取消新房房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，競拍土地時(shí)，開發(fā)商銷售可以自主定價(jià)，不再設(shè)置對(duì)應(yīng)的商品房銷售價(jià)格上限?！叭∠貎r(jià)限價(jià)”一般出現(xiàn)在“取消房價(jià)限價(jià)”之前，例如上海在2024年6月取消土拍溢價(jià)率10%的上限，2024年9月開始陸續(xù)取消新房房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

限價(jià)取消之后，樓面價(jià)相繼上漲。上海2024年住宅成交樓面價(jià)突破3萬元/平米，達(dá)到3.7萬元/平米，溢價(jià)率11%，突破10%。進(jìn)入2025年，住宅成交樓面價(jià)再上漲至4.4萬元/平米，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率16%，均創(chuàng)2017年以來新高。

新房漲價(jià)受到推盤地段、產(chǎn)品類型等諸多因素影響。不過以上海為例，取消限價(jià)后，新房整體呈現(xiàn)“更貴”、“更大”、分化加劇的特征。

特點(diǎn)一：新房“更貴”。成交總價(jià)維度，新房單套成交總價(jià)上移。700萬以上新房成交套數(shù)占比逐漸占據(jù)半壁江山，2021年時(shí)僅為22%，2025年已升至48%。

房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新房成交套數(shù)于2021年見頂，達(dá)到17.5萬套，隨后震蕩下滑，2025年成交10.2萬套，僅為峰值的58%。

參考中指院披露的成交明細(xì)，可以發(fā)現(xiàn)，2021年到2025年，新房成交總套數(shù)震蕩下滑的同時(shí)，平均成交總價(jià)明顯上移。

2021年，上海700萬以上新房成交套數(shù)占比不到1/4（22%），而2025年已接近1/2（48%）。這其中1000萬以上的新房套數(shù)2021年僅占比12%，而這一比例到2025年已上升至29%。

2000萬以上豪宅盤房子成交套數(shù)占比也明顯上升。2021年總價(jià)2000萬以上、3000萬以上的房子分別占比3%、1%，而2025年占比分別達(dá)到8%、5%。

從新房單套成交總價(jià)上移時(shí)間點(diǎn)來看，2021-2024年上移速度相對(duì)平緩，2025明顯加速。以700萬以上新房成交套數(shù)占比為例，2021-2024年由22%升至40%，年均4.5個(gè)百分點(diǎn)。而2025年從40%升至48%，增幅達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)。

特點(diǎn)二：新房“更大”?！?070政策”取消后，新房套均面積增加，從2021-2023年的112-114平米增至2025年的125平米 。

2024年3月-2025年10月，上海分階段取消“9070”政策政策，該政策執(zhí)行的近20年內(nèi)，新房市場積累了較多的“小戶型”庫存。

政策取消后，新房成交套均面積明顯增加。2021-2023年新房成交套均面積在112-114平米之間，2024年達(dá)到122平米，2025年進(jìn)一步升至125平米。

直觀來看，大房子的供給增加。2021-2023年120平米以上的新房成交套數(shù)占比在26%左右，2024年達(dá)到33%，2025年進(jìn)一步升至37%。

特點(diǎn)三：剛需盤每平米單價(jià)向下，豪宅盤單價(jià)則向上。

剛需盤新房成交單價(jià)整體呈現(xiàn)出震蕩小幅下降態(tài)勢(shì)，2025年相比房價(jià)峰值（多出現(xiàn)在2022年/2023年），單價(jià)降幅基本在4%以內(nèi)。例如總價(jià)500-600萬元新房，成交單價(jià)峰值為5.3萬元/平米（2023年），2025年成交單價(jià)均值為5.08萬元/平米，降幅約4%，900-1000萬新房，2025年成交單價(jià)較峰值2023年約下滑2%，其他價(jià)位段成交價(jià)格走勢(shì)可參見表1。

豪宅盤方面，近幾年成交單價(jià)整體延續(xù)上漲。從中指院明細(xì)數(shù)據(jù)來看，對(duì)于總價(jià)1400萬以上新房來說，2025年成交單價(jià)相比2024年多數(shù)有2%-6%左右的漲幅，2025年相比2022年多數(shù)有超過10%的漲幅。漲幅最大的是4000萬元以上豪宅盤，2025相對(duì)2024漲4%，2025年相對(duì)2022的漲幅則達(dá)到39%，年平均漲幅近10%。這背后可能是核心區(qū)豪宅盤的供給相對(duì)稀缺，即使近年供給放量之后，供需缺口仍然存在。

新房庫存去化周期，豪宅縮短，剛需盤拉長。2025年底與2024年底相比，300平以上新房去化周期縮短5個(gè)月至18個(gè)月。而120-140、140-180、180-300平的去化周期上升了4-8個(gè)月，120平以下新房去化周期升幅最大，達(dá)到12個(gè)月。

去化周期分化背后，是多個(gè)豪宅樓盤得益于位置核心性、稀缺性，出現(xiàn)首批推盤即售罄的情況，例如綠城潮鳴東方、外灘瑞府、康定壹拾玖等。而對(duì)于剛需盤購買者來說，仍存在“觀望情緒”，等待房價(jià)繼續(xù)下滑，或等待新樓盤層高突破3米后獲得更好的產(chǎn)品品質(zhì)。

總結(jié)來看，上海新房漲價(jià)，更多是供給端因素推動(dòng)，豪宅熱賣帶來的貢獻(xiàn)功不可沒。而細(xì)究豪宅熱賣的背后，有著土地端、產(chǎn)品規(guī)則優(yōu)化的雙重推動(dòng)。土地端，限價(jià)取消政策，疊加政府推地核心化，帶來了樓面價(jià)迅速提高。產(chǎn)品端，“好房子” 新規(guī)發(fā)布，通過優(yōu)化計(jì)容規(guī)則，讓新房在合規(guī)前提下顯著提高得房率，增加產(chǎn)品“可售面積”，提高新房定價(jià)權(quán)。再疊加“9070”時(shí)代、限價(jià)時(shí)代積累了較多小戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)低的庫存，開發(fā)商更傾向于建設(shè)豪宅，補(bǔ)足市場豪宅供應(yīng)缺口，促進(jìn)產(chǎn)品去化。而剛需盤，雖然也得益于好房子規(guī)范落地，產(chǎn)品品質(zhì)上升、套內(nèi)面積增加，不過目前庫存去化周期仍然承壓，壓力更多來自于需求端購房者觀望情緒。

以上海地產(chǎn)走勢(shì)來看，未來新房市場走勢(shì)可能面臨三大不確定因素：

第一，供給端，關(guān)注限售解除后的二手房供給增加帶來的替代效應(yīng)。2021-2023年市場較為火熱，觸發(fā)限售條件的房源相對(duì)較多，五年限售要求下，對(duì)應(yīng)在2026-2028年陸續(xù)解禁，其中2026是首個(gè)解禁年份，隨著二手次新房入市，對(duì)類似質(zhì)量新房形成一定程度的替代效應(yīng)。

來自限售解禁的沖擊，目前暫無可參考城市，主要是由于全國僅有北京、上海兩個(gè)城市仍存在限售政策，其中北京自2017年即開始限售，市場熱度相對(duì)較高時(shí)開始解禁，而上海限售政策是2021年才開始執(zhí)行。

第二，需求端，關(guān)注層高標(biāo)準(zhǔn)提升后帶來的觀望效應(yīng)消退。2025年5月，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，要求新審批、新開工項(xiàng)目層高不得低于3米，而此前剛需盤層高多數(shù)在2.8-2.9米，豪宅層高普遍超過3米。該規(guī)范的發(fā)布，使得購房人存在“觀望情緒”，意圖等待新產(chǎn)品落地后再進(jìn)行對(duì)比選房。結(jié)合落地時(shí)間來看，這類層高不低于3米的新產(chǎn)品預(yù)計(jì)于2026下半年開始零星預(yù)售，2027年批量入市，當(dāng)前購房者可能仍處觀望期。該政策是全國層面政策，不過一線企穩(wěn)回升是一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。

第三，豪宅盤熱度能否長期維持。前期多個(gè)板塊地王陸續(xù)形成商品房供給，豪宅盤市場的競爭也在增加，同時(shí)也面臨由于“成本過高”導(dǎo)致定價(jià)過高的問題。豪宅盤去化情況仍值得繼續(xù)關(guān)注，若去化走弱，可能影響土拍市場開發(fā)商拿地信心。

風(fēng)險(xiǎn)提示

高溢價(jià)率獲取土地后，產(chǎn)品去化情況存在不確定。地產(chǎn)行業(yè)政策存在不確定性。

分析師：劉郁

SAC NO：S1120524030003

分析師：肖金川

分析師執(zhí)業(yè)編號(hào)：S1120524030004

分析師：黃曉曦

SAC NO：S1120524040002

證券研究報(bào)告：《限價(jià)取消，新房變局》

報(bào)告發(fā)布日期：2026年3月11日