玩房地產(chǎn)的圈子里，潘石屹向來被稱作“逃頂大神”。98年他從海南全身而退躲開泡沫，18年又賣掉SOHO中國核心資產(chǎn)套現(xiàn)三百多億，兩次都精準踩對了節(jié)點。這回他開口聊未來三年的樓市走向，還點出了三個明確方向，說出來的觀點和公開市場數(shù)據(jù)也對得上，不少業(yè)內(nèi)業(yè)外都挺關注。

房價不會崩盤，也不可能像過去那樣瘋漲，這是潘石屹給出的第一個核心判斷。克而瑞公開數(shù)據(jù)顯示，全國三十個重點城市二手房價，從高點回調(diào)已經(jīng)達到百分之三十九。如今全國人均住房面積已經(jīng)到了四十平方米，出生人口也從前些年的一千七八百萬，掉到了八百萬左右，行業(yè)供需基本已經(jīng)擺平。

房屋總量已經(jīng)超過一百二十八億平方米，夠所有國民住了，整個市場不缺房源。雖然未來購房主力比之前少了上千萬，但房地產(chǎn)畢竟是經(jīng)濟壓艙石，真出問題會牽連一大堆行業(yè)，到時候連豬肉電費都可能漲價，普通家庭根本扛不住。所以大起大落都不可能，未來三年基本就是橫盤調(diào)整，價格波動非常小。

政策現(xiàn)在確實在放松，北上廣深都出了新規(guī)穩(wěn)銷量穩(wěn)房價，但不會走大水漫灌的老路。普通人要是剛需買房不用急，可以先看看下半年的市場變化，優(yōu)先挑核心地段下手就不會錯。

閉眼炒房就能暴富的時代，真的一去不復返了，房子會徹底回歸居住屬性。潘石屹說的很直白，地價不漲了，開發(fā)商就得沉下心好好做產(chǎn)品?，F(xiàn)在全國五十個城市的租售比只有百分之一點二三，投資房產(chǎn)要八十多年才能回本，怎么算都不劃算。

現(xiàn)在房產(chǎn)就是用來滿足住得舒服的需求，不是用來賺快錢的工具，除非是超級核心地段的房子，不然拿在手里說不定還會貶值。開發(fā)商現(xiàn)在也得轉(zhuǎn)變思路，想要拉住客戶就得專注品質(zhì)，把設計和配套做好。

克而瑞的報告也顯示，目前二手房回調(diào)幅度不小，不少群眾手里的房產(chǎn)已經(jīng)縮水。未來三年買房賺錢真的很難，只有頂級核心位置的房產(chǎn)，才還有保值生錢的潛力，普通人別瞎碰非核心房產(chǎn)的投資。

城市之間的樓市分化，會比大部分人想的還要嚴重，這是潘石屹點出的第三個方向。北上廣深的核心區(qū)房子，哪怕最近跌得不少，核心位置的價值擺在那，未來還是有上行空間。這類房產(chǎn)不光能住，還保留了金融屬性，能持續(xù)產(chǎn)生收益。

普通小城市就不一樣了，未來房價會長期維持在三千到五千的區(qū)間，基本就剩下鋼筋混凝土本身的價值了。除了自住根本沒有別的用處，還一直有人口流出，不少地方的學校都因為生源不足關門，根本沒有增值的潛力。

潘石屹2018年就開始賣非核心資產(chǎn)，那時候就已經(jīng)看明白，非優(yōu)質(zhì)物業(yè)未來根本沒價值。未來三年這個鴻溝不是政策能補上的，普通城市能穩(wěn)住就不錯，一線城市雖然也會調(diào)整，底層支撐很足，跌不到哪去。

潘石屹這次的判斷不是瞎蒙的，是靠著市場數(shù)據(jù)和趨勢推出來的，之前兩次逃頂也不是靠運氣，是早早看清了風險。1998年海南房地產(chǎn)泡沫他先走，2018年行業(yè)高光的時候他賣資產(chǎn)轉(zhuǎn)向海外，眼光一直很毒。

這回他還提到，人工智能發(fā)展會拉低房價，遠程辦公普及之后，市中心房產(chǎn)的吸引力會下降?，F(xiàn)在五十城租金收益率中位數(shù)才一點五，房貸利率都超過五，這種倒掛局面五年內(nèi)就能看出結(jié)果。

剛需買房別被開發(fā)商的降價促銷忽悠了，普通人投資房產(chǎn)的風險真的很大，算清楚賬再下手才是正道。房企現(xiàn)在也面臨大洗牌，中小房企要么破產(chǎn)要么轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，沒有太多別的選擇。

潘石屹還預判，未來三年會出現(xiàn)斷供增加的情況，經(jīng)營貸到期后續(xù)貸難度變大，不少人會降價拋售，還會拉低整個小區(qū)的房價。以前那種買套房就能發(fā)財?shù)膲?，該醒了，老破小早就不香了，只有好房子才站得住腳。

匯率波動、高層住宅安全、豪宅分化這些因素，也都會影響未來樓市的走勢。樓繼偉之前提到，房產(chǎn)稅立法已經(jīng)完成，技術難點也解決了，有可能推出，到時候也會對房價產(chǎn)生壓力。

連萬科這種地產(chǎn)圈的優(yōu)等生，現(xiàn)在銷售額都降了百分之四十六，負債八千多億，一年內(nèi)到期的債務就有一千多億，行業(yè)整體壓力可想而知。未來三年樓市不會再單邊上漲或者單邊下跌，整體就是震蕩磨底的走勢。

三四線城市房價還會繼續(xù)下行，一二線城市產(chǎn)業(yè)好能持續(xù)吸引人口流入，房價抗通脹的能力還是不錯的?，F(xiàn)在政策都是因城施策，小步調(diào)整不會一刀切，不會搞統(tǒng)一的大規(guī)模刺激。

潘石屹的看法很直白，未來房子就是長期穩(wěn)健的投資，不可能再讓普通人一夜暴富了?，F(xiàn)在人口老齡化，城鎮(zhèn)化率雖然到了五十二，但嚴格按照戶籍算還不到四十，未來還有三四億人會進城。這些人大部分都會往一二線城市擠，所以一二線房價會緩慢上升，三四線人口持續(xù)流出，根本沒有上漲空間。

參考資料：人民日報 中國房地產(chǎn)發(fā)展展望