北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我好多年沒有經(jīng)歷買賣房子的事了，因為孩子后期要在北京買房，所以想讓您給點(diǎn)建議。我們的基本情況是我和我愛人都是保定市體制內(nèi)單位，孩子是2023年分配到大興機(jī)場東方航空工作（現(xiàn)北京戶口）。目前在租房，之前單位有一個大興機(jī)場生活保障住宅項目，現(xiàn)房當(dāng)時也有具體方案，后來不知道什么原因擱置了，也不知道什么時候能有結(jié)果。

現(xiàn)在有想房產(chǎn)市場買房的想法，2室七八十平米左右，總預(yù)算400萬，不考慮學(xué)區(qū)，通勤方便居住環(huán)境好點(diǎn)即可。您覺得現(xiàn)在是下手的時機(jī)么？另外我們還有必要再等單位的那個項目么？畢竟單價比市場價要便宜不少，您有時間了受累幫著分析分析。

A：

1、保障住宅項目，那大概率就是違規(guī)賣房的手續(xù)問題唄，各家央國企都是這點(diǎn)事兒。等著吧，應(yīng)該都有變相的解決方案，上有政策下有對策。

2、400萬買7/80平，單價就是5萬左右，那這也買不了學(xué)區(qū)房?；蛘哒f能買到的都是占坑兒房，面積小，而且溢價高=居住的性價比低+保值風(fēng)險大。

3、我認(rèn)為現(xiàn)在算合適時機(jī)，因為北京的平均租金收益率已經(jīng)超過銀行同期存款利率了。這種情況在樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，每次都是相對的低谷期。

以400萬來說，對應(yīng)租金在6000多，租售比600左右，刨去物業(yè)取暖什么的凈回報率1.8%左右。而五大行五年期利息才1.5%，國債最高1.7%。那在這種對比下，北京房價還能有多少下降空間??？

4、單位項目，既然是現(xiàn)房那就等著唄，只要是能出售就肯定占便宜。雖然不能有產(chǎn)權(quán)+公開上市，但至少也能內(nèi)部交易，這是大型央國企的福利，錯過了肯定不劃算。但如果到時候是出租的就談不上了，相當(dāng)于公租房了。所以還是問清楚吧，只要是能對員工出售就應(yīng)該等著。

僅供參考。

二

Q:

請問預(yù)算320-340萬，首付大概280萬，貸款差不多60萬，想買個80-90平的次新房，我主要看豐臺和大興兩個板塊吧。

大興主要看西紅門和棗園板塊，大紅門的世嘉博苑和鴻坤理想城環(huán)境看上去還行，但是通勤好像有些遠(yuǎn)？棗園那邊看上了中建國際港，不過現(xiàn)在標(biāo)價有點(diǎn)高。豐臺這邊，主要看了天倫錦城，曉月新苑，建邦楓景，東海儀園，感覺對比不出什么優(yōu)劣。

以上這些您幫忙看看，哪個房源比較好，比較適合我，質(zhì)量還說得過去的。我不考慮學(xué)區(qū)，主要就考慮通勤以及周邊能有幾個醫(yī)院，配套說的過去就行。

A：

1、對比不出什么優(yōu)劣？按說從地段兒到小區(qū)性質(zhì)的區(qū)別都挺明顯的，但您考慮通勤那就不好說了，只能自己感受。醫(yī)院我也不熟，還得是“幾個醫(yī)院”，我真不熟。

2、簡單說吧，自住角度看自己的喜好，地段兒角度則是西紅門占優(yōu)，理想城的價格走勢也等同于市區(qū)，世嘉博苑也差不多，畢竟都沒出五環(huán)呢。然后結(jié)合小區(qū)則是中建國際港，在棗園板塊內(nèi)僅次于紅木林而已。

新發(fā)地的到目前為止還是自住為主唄，買菜什么的很方便。雖然有可能在批發(fā)市場搬遷后重新規(guī)劃，但幾年過去了也沒什么消息，只能等著。如果重新規(guī)劃就是利好，否則繼續(xù)普通。

曉月苑這地段兒看自己喜好吧，優(yōu)勢是居住的性價比高，地段兒則是典型的城市孤島，四邊都被鐵道+高速+五環(huán)綠地河道什么的給隔離了，地鐵也特意繞開了，通勤方便嗎？反正不算多強(qiáng)的地段兒吧，而且這里有什么醫(yī)院我都不知道，好像沒有吧？

建邦楓景是保障房+商品房都有的小區(qū)，地段兒還行，但小區(qū)不算多強(qiáng)。東海儀園是典型的兩區(qū)交界，也就影響了價格走勢，否則不至于這么便宜。但這邊的醫(yī)院就多了，四環(huán)邊至少倆三甲，離石景山和朝陽醫(yī)院也應(yīng)該不遠(yuǎn)。

3、總之您這問題問的我不好回答，也不知道您的“優(yōu)劣”標(biāo)準(zhǔn)是什么，所以也只能是列出情況供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

我就是因為老破小和遠(yuǎn)大新糾結(jié)啊，畢竟北京現(xiàn)在的兩極分化太嚴(yán)重了。北三環(huán)的老破小都要6萬一平，60多平就400多萬了。而北五環(huán)的次新房商品房才2萬多一平，300萬就能買大三居了。我能不糾結(jié)嗎？

我當(dāng)然理解房子是用來住的，可所有人都勸我寧買市區(qū)不買郊區(qū)。但就因為是房子是用來住的，住的宜居的不是應(yīng)該才保值好嗎？

A：

1、宜居的保值更好是對的，至少是流動性更強(qiáng)。但這要有個前提，就是在同一個或同等地段兒之內(nèi)，越宜居的才越受追捧。離的很遠(yuǎn)就不好相比了，放大唯獨(dú)就是北京的老破小跟鶴崗的次新房相比，怎么比??？沒意義。

2、我一般建議是這樣兒，即便不考慮保值什么的，也應(yīng)該再考察一下通勤，看看距離和時間是否能接受，是否能長期接受。

因為您也說了沒在郊區(qū)住過，那一次兩次的看房是沒什么感覺的，新鮮勁兒還沒過呢。而如果是天天往返好幾年，那是否能接受就不一定了。所以建議是先在五環(huán)外租一套，體驗幾個月的交通再說是否能真正接受？

另外您說的這五環(huán)是指北七家一帶吧？房租也不算貴，跟中介說清楚，短租一段時間試試再決定。

3、另外還多說一句，正因為郊區(qū)的房子宜居，所以市區(qū)的才會來買房租房。但人們既然是大老遠(yuǎn)過來的，圖的就是物美價廉，再加上誰都會覺得自己既然放棄了方便的交通，怎么的不得在價格上有點(diǎn)兒彌補(bǔ)??？所以就很難出高價，尤其是離地鐵遠(yuǎn)的板塊，價格和租金走勢都很難占優(yōu)。

僅供參考。

四

Q:

我和我愛人近期想要買一個投資性房產(chǎn)。不自住、租金和公積金能覆蓋月供、好出手、房齡相對較新、近地鐵、五環(huán)內(nèi)，總價500左右。主要考慮金融投資屬性。

我們初步看了一下，覺得北苑、青年路和麗澤（草橋）這幾個板塊可能可以滿足我們的需要。目前我們住在永豐附近，單位分配的家庭公寓無租金。能否咨詢您一下，哪個板塊比較能滿足我們的需求？目前我們兩個人每月公積金一共13000，首付200萬元左右。

A：

1、不自住的投資房，那肯定是先北后南啊。因為雖然草橋的板塊挺好，大多數(shù)小區(qū)的價格走勢也不落后，但在歷次行情中的傳導(dǎo)順位都不算靠前，價格走勢也不如新北苑+朝青的熱門小區(qū)。尤其新北苑，四害為主吧，是北京到目前為止唯一一個全板塊跑贏大盤的（除了別墅和公寓）。

2、不過您家的要求偏高了，所有優(yōu)勢都要占上，而且還五環(huán)內(nèi)，那就甭提北苑了，新的老的都在五環(huán)外呢。

而且新北苑的租金收益也不算高，就因為價格走勢強(qiáng)，租金跟不上。這就跟股票的升值vs市盈率似的，甘蔗不能兩頭甜。當(dāng)然如果撿漏兒就算各項兼顧了，這種時期還有可能吧，找找看。

500萬房子的租金一般7000來塊錢，高了8000吧，再高就比較難了。當(dāng)然價格走勢偏弱的有可能，但升值不好又不好聊投資屬性了。

3、總之先看新北苑吧，沒合適的再看朝青。另外也可以看看亞運(yùn)村望京等地，反正也不是自住，避開學(xué)區(qū)房就行。另外每套房都算算租售比，然后再綜合比較。

僅供參考。

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