廣州樓市“小陽春”或提前殺到，二手議價(jià)收窄，新房誕億元成交大單

近日，珠江新城馬場(chǎng)地塊以超8.5萬元/平方米樓面價(jià)刷新紀(jì)錄，疊加SKP華南首店簽約落戶，兩大利好接連落地，為廣州樓市注入新動(dòng)力。珠江新城板塊部分二手業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，試探性上調(diào)掛牌價(jià)，議價(jià)空間明顯收窄；鄰近高端新盤則現(xiàn)億元大單，在SKP簽約同日成交約28萬元/平方米單價(jià)的新房單位。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，除地標(biāo)性土拍提振信心外，年初多項(xiàng)金融政策的優(yōu)化調(diào)整、“三條紅線”約束的退出，以及核心區(qū)二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇，對(duì)總體市場(chǎng)都有所支撐。疊加傳統(tǒng)“學(xué)位季”帶來的置換需求，令“小陽春”的確定性增強(qiáng)，3月樓市有望迎來成交小高潮。

馬場(chǎng)地塊引發(fā)的市場(chǎng)躁動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為源于珠江新城板塊的“稀缺性”。泛珠江新城板塊已長期無新增住宅用地供應(yīng)，近三年該區(qū)域新房年均成交量?jī)H在1萬平方米左右徘徊。

珠江新城多數(shù)業(yè)主心態(tài)逆轉(zhuǎn) 議價(jià)空間從10%驟降至2%

“馬場(chǎng)地塊土拍結(jié)果出來后，部分業(yè)主明顯變得強(qiáng)硬了?！痹谥榻鲁菑臉I(yè)17年的資深中介邱宏偉在接受新快報(bào)記者采訪時(shí)表示，地塊成交后，珠江新城部分二手房源的掛牌價(jià)隨即上調(diào)，這并非普遍行為，更多的是個(gè)別業(yè)主在試探市場(chǎng)水溫。

新快報(bào)記者在貝殼找房等平臺(tái)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，金碧華府有業(yè)主在土拍次日便調(diào)整了掛牌價(jià)；保利心語花園有房源在2月27日調(diào)整總價(jià)；待到3月2日SKP簽約消息落定，3月3日便有中海璟暉華庭的業(yè)主對(duì)115平方米戶型進(jìn)行了調(diào)價(jià)。

“議價(jià)空間的變化是較直觀的指標(biāo)?！鼻窈陚ブ赋?，今年1月，由于部分業(yè)主需在春節(jié)前回籠資金，市場(chǎng)上高性價(jià)比房源眾多，議價(jià)空間普遍較大。然而，自馬場(chǎng)地塊出讓后，業(yè)主態(tài)度明顯趨硬，目前大部分房源的議價(jià)空間已從之前的10%大幅收窄至1%至2%。

從帶看量來看，市場(chǎng)的活躍度顯著提升。以嘉裕公館為例，新快報(bào)記者收集二手平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)約150平方米、單價(jià)約10萬元/平方米的相對(duì)“低門檻”單位，近一周帶看量超過20次。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，珠江新城二手豪宅市場(chǎng)已連續(xù)8周呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙升”態(tài)勢(shì)，1月成交達(dá)83套。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)亦顯示，2月該板塊二手網(wǎng)簽量為60套，在市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)亮眼。

與此同時(shí)，市場(chǎng)改善型需求掛牌量充足，貝殼數(shù)據(jù)顯示，中心四區(qū)總價(jià)2000萬元以上、面積144平方米以上的改善住宅掛牌量已超800套，其中過半數(shù)位于天河，珠江新城東區(qū)是主要供給區(qū)域。邱宏偉提醒，目前的調(diào)價(jià)多為個(gè)別業(yè)主的試探性行為，尚未出現(xiàn)調(diào)價(jià)后成功成交的典型案例?！笆袌?chǎng)情緒雖然被點(diǎn)燃，但有無真正成交還需要時(shí)間驗(yàn)證。如果新房產(chǎn)品吸引力強(qiáng)，或會(huì)刺激珠江新城業(yè)主置換，令二手房源加速掛牌?！彼f。

SKP簽約同日，有珠江新城樓盤售出1.87億元總價(jià)房源

除了二手市場(chǎng)趨暖，新房市場(chǎng)同樣借勢(shì)發(fā)力，距離馬場(chǎng)地塊約1.5公里的保利·玥璽灣，在SKP簽約落戶馬場(chǎng)同日，誕生億元成交大單。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，馬場(chǎng)頂級(jí)配套能級(jí)的加持，意味著整個(gè)珠江新城東片區(qū)，包括保利玥璽灣1公里黃金半徑范圍將迎來系統(tǒng)性升級(jí)。據(jù)了解，該項(xiàng)目在春節(jié)期間成交超30套，3月2日更成交一套670平方米的大平層單位，成交單價(jià)約28萬元/平方米，成交金額達(dá)1.87億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，馬場(chǎng)地塊引發(fā)市場(chǎng)躁動(dòng)，其根本動(dòng)力源于珠江新城板塊的“稀缺性”。據(jù)普睿廣佛監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，近年來廣州市天河區(qū)新增住宅供應(yīng)主要集中于東部，泛珠江新城板塊已長期無新增住宅用地供應(yīng)，近三年該區(qū)域新房年均成交量?jī)H在1萬平方米左右。然而，稀缺的供應(yīng)支撐了價(jià)格的堅(jiān)挺，均價(jià)始終保持在10萬元/平方米以上。

此次馬場(chǎng)地塊雖為珠江新城補(bǔ)充了宅地供應(yīng)，但整體住宅配比有限。馬場(chǎng)一期地塊規(guī)劃計(jì)容面積57萬平方米，其中可售純住宅僅22萬平方米，占比不足四成，其余均為全年限自持的商業(yè)、酒店及辦公業(yè)態(tài)。而在本周天河區(qū)土地推介會(huì)上，官方宣布年內(nèi)將推出10宗住宅用地，分布于國際金融城、廣棠科創(chuàng)城等六大片區(qū)，并未涉及珠江新城相關(guān)宅地，且超九成地塊面積在2.5萬平方米以內(nèi)，主打“精致路線”。

核心區(qū)宅地“少而精”的供應(yīng)格局，疊加SKP華南首店落戶帶來的頂奢商業(yè)配套，讓馬場(chǎng)地塊的住宅開發(fā)被業(yè)內(nèi)形容為珠江新城改善型客戶“久旱逢甘霖”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該地塊住宅項(xiàng)目入市后，將憑借核心區(qū)位、頂級(jí)配套與稀缺屬性，吸納全城乃至大灣區(qū)的頂流改善需求，進(jìn)一步加劇高端賽道的競(jìng)爭(zhēng)。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，馬場(chǎng)地塊的開發(fā)建設(shè)“需匹配其優(yōu)越區(qū)位、一流規(guī)劃與超前定位，其住宅價(jià)值應(yīng)通過高端定價(jià)得以體現(xiàn)，并要避免‘珠金琶’板塊出現(xiàn)的惡性內(nèi)卷現(xiàn)象”。他表示，馬場(chǎng)地塊引入SKP后，總體定位為“珠江新城南部的功能延伸區(qū)”與“世界級(jí)商圈核心節(jié)點(diǎn)”，其開發(fā)旨在彌補(bǔ)珠江新城“有商務(wù)無生活、有高樓無綠地、白天熱鬧晚上空城”的功能短板，未來將打造為集高端商業(yè)、文化體育、生態(tài)休閑、國際居住于一體的城市綜合體。“這一定位意味著片區(qū)將真正走向高端化發(fā)展，后續(xù)開發(fā)需在項(xiàng)目定位、客戶來源、建筑設(shè)計(jì)等方面，與周邊在售項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

“三條紅線”退場(chǎng)+學(xué)位季助攻 業(yè)內(nèi)斷言“小陽春”穩(wěn)了

馬場(chǎng)地塊拍出高價(jià)，為市場(chǎng)注入不少信心，對(duì)于節(jié)后的市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)界普遍持樂觀態(tài)度。普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示：“從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，1、2月份屬于樓市的傳統(tǒng)淡季，而春節(jié)之后往往有一波‘小陽春’行情。在當(dāng)前全國樓市的限制性調(diào)控基本退出的情況下，土拍市場(chǎng)就成為檢驗(yàn)‘小陽春’的試金石?！?/p>

廣州中原研究發(fā)展部明確指出，廣州樓市“小陽春”的確定性較強(qiáng)。這一判斷基于多重利好因素的疊加：首先是政策面的強(qiáng)力支撐，1月15日八項(xiàng)金融新政落地，以及1月28日“三條紅線”的退出，大大地修復(fù)了市場(chǎng)預(yù)期。加上房票安置規(guī)模化、以舊換新政策的延續(xù)，廣州特色的政策組合拳正在顯效。

其次是供應(yīng)端的井噴。節(jié)前多個(gè)項(xiàng)目已取證并進(jìn)行新盤預(yù)熱，預(yù)計(jì)第一季度將有多個(gè)紅盤集中入市，新房總體供求水平或?qū)⒏哂?月份。再者，置換鏈條的打通將成為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。核心區(qū)域二手成交的復(fù)蘇，疊加即將到來的學(xué)位季，將帶動(dòng)置換行情。“此外，外部環(huán)境也在向好。周邊樓市的強(qiáng)勁回暖，輻射至大灣區(qū)，股市的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)及港樓的回暖，正在發(fā)酵‘財(cái)富外溢效應(yīng)’，市場(chǎng)信心同步修復(fù)。廣州樓市尤其是中高端豪宅板塊，將迎來輪動(dòng)協(xié)同的發(fā)展機(jī)遇?！痹撗芯堪l(fā)展部稱。

李宇嘉預(yù)計(jì)，隨著3月開發(fā)商啟動(dòng)新年業(yè)績(jī)，在“開門紅”的壓力下，預(yù)計(jì)各大房企將推出更具性價(jià)比的產(chǎn)品和更多樣的促銷政策。加上地方層面可能出臺(tái)的促消費(fèi)政策，3月樓市有望迎來一個(gè)小高潮。

■新快報(bào)記者 何璐詩 文/圖