元宵節(jié)后，春節(jié)正式過完了，2 月份也已經(jīng)結(jié)束了。

今天咱們聊一下近期的房地產(chǎn)市場走勢，主要分析一下成交量和價(jià)格。

這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，因?yàn)榇汗?jié)的時(shí)間比較短，而且春節(jié)的數(shù)據(jù)容易出現(xiàn)異動(dòng)。

所以我們就來看一下 1 月和 2 月，這兩個(gè)月份的綜合情況。

二手房成交量

這是全國 30 個(gè)重點(diǎn)城市，二手房的簽約量走勢。

從圖中可以看到，今年 1 月份的成交量出現(xiàn)了明顯增長，明顯高于 2024 年 4 月份之后的月均交易量。

那今年 2 月份的量相比 1 月份大幅的下滑，這個(gè)可以理解。

因?yàn)榻衲甑?2 月份是春節(jié)月份，而去年的 1 月份是春節(jié)，所以去年的 1 月份量能比較低。

比較合理的比較方法，就是 1 月加 2 月的成交量，進(jìn)行比較。

今年的 1 月加 2 月成交量相比去年的 1 到 2 月份要高一些。

2025 年的 1 月份，2 月份實(shí)際上還受到了 2024 年 9 月新政的一個(gè)余波的影響。

而今年的 1 到 2 月份，基本上沒有什么政策影響，也就是國家層面是比較平淡的。

今年 1 到 2 月份的量能要強(qiáng)于去年的 1 到 2 月份，說明在 2025年 4 月份之后，量能連續(xù)的低迷之后，已經(jīng)積累了一些購房需求，在年底前后釋放了。

預(yù)計(jì) 3 月份的量能，將會(huì)大幅的超過 1 月份和 2 月份，樓市交易量的小陽春肯定會(huì)出現(xiàn)。

我們再來看兩個(gè)典型城市。

一個(gè)是深圳，今年的 1 到 2 月份加總之后的量能要明顯高于去年的 1 到 2 月份。

另外一個(gè)城市是杭州，今年 1 到 2 月份，杭州的樓市量能要明顯低于去年的 1 到 2 月份。

這反映出，雖然這兩個(gè)城市都是領(lǐng)頭羊，但近幾個(gè)月杭州樓市的表現(xiàn)要明顯弱于深圳。

二手房價(jià)格

這里的價(jià)格源自貝殼網(wǎng)。下圖是全國 50 個(gè)重點(diǎn)城市的二手房價(jià)格走勢。

今年 1 月份相比 12 月份環(huán)比小漲，主要是 1 月份的成交量出現(xiàn)了明顯增長。

2 月份是春節(jié)，量能大幅萎縮，交易比較平淡。

所以二手房的價(jià)格環(huán)比 1 月份小跌，1 月 2 月加總來看，價(jià)格基本上是比較平穩(wěn)的。

按照過去的經(jīng)驗(yàn)，每年的 1 月 2 月，因?yàn)槭艽汗?jié)因素的干擾交易比較平淡，房東們也不想在價(jià)格方面做出大幅的讓步調(diào)整了，所以一般價(jià)格會(huì)偏平穩(wěn)一點(diǎn)。

比如我們看一下 2025 年的 1 到 2 月份，也是基本上是平穩(wěn)的。

但是 2024 年，因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市特別弱，這個(gè) 2 月份的價(jià)格相比 1 月份呢下跌比較明顯。

綜合來看，雖然今年的 1 到 2 月份，二手房價(jià)格呢有點(diǎn)止跌，有點(diǎn)穩(wěn)住了。

但我想在這個(gè)位置，房價(jià)應(yīng)還沒有總體止跌，季節(jié)性的干擾因素可能會(huì)明顯一些。

未來幾個(gè)月 3 月 4 月 5 月，我估計(jì)總體來看，50 個(gè)城市的價(jià)格呢還會(huì)保持一個(gè)下跌。

但是跌的勢頭，應(yīng)該會(huì)比去年的 2、3 季度會(huì)放緩。

來看深圳和杭州的價(jià)格

深圳價(jià)格今年 1 月環(huán)比的漲幅比較明顯，2 月份呢繼續(xù)小漲啊，也就是今年的 1 到 2 月份，深圳的二手房價(jià)格呢已經(jīng)止跌了，還小漲了一些。

回顧 2025 年的 2 月份，房價(jià)環(huán)比 1 月是小跌的，1 月環(huán)比 12 月是小漲的啊，那個(gè)時(shí)候有點(diǎn)盤整震蕩。

再看 2024 年的 1 月份，2 月份房價(jià)是穩(wěn)中小跌，房價(jià)是持續(xù)下跌。

所以回顧過去的 3 年，今年的 1 到 2 月份，深圳樓市的價(jià)格表現(xiàn)最好最強(qiáng)。

除了深圳是全國的領(lǐng)頭羊這個(gè)因素之外，另外還有個(gè)因素就是香港的房價(jià)，去年以來持續(xù)的上漲，就是連續(xù) 8 個(gè)月的房價(jià)都是漲的，部分的機(jī)構(gòu)，還預(yù)測香港的房價(jià)今年會(huì)漲 15% 左右。

而深圳呢緊鄰香港，所以說也受到了香港樓市回暖的波及，至少是情緒面啊，最近的話呢有點(diǎn)穩(wěn)住了。

杭州的房價(jià)

相比深圳的房價(jià)，杭州的房價(jià)呢表現(xiàn)比較弱，杭州的房價(jià)今年 1 月 2 月啊，小幅的止跌了，有點(diǎn)小漲，但是漲幅明顯要小于深圳。

而在 2024 年的 4 月份之前的 1 年多，杭州的房價(jià)震蕩式的上漲。

之前我曾分析過， 2025 年的 4 月份，對(duì)杭州樓市是一個(gè)小的分水嶺，之前樓市比較強(qiáng)勢，包括 2025 年春節(jié)之后，DeepSeek 機(jī)器人等等概念炒作比較厲害。

杭州的六小龍開始聞名全國，對(duì)樓市也是個(gè)利好。

但是 2025 年的 4 月份，中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)之后，對(duì)浙江對(duì)杭州樓市沖擊比較明顯，杭州的二手房價(jià)格出現(xiàn)了一輪補(bǔ)跌，近 2 個(gè)月，低位穩(wěn)住有點(diǎn)小漲。

根據(jù)杭州的二手房的交易量來看，目前很難說在這個(gè)位置，杭州的房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)住了，因?yàn)榻灰琢窟€是比較低迷的。

總體來看，今年的 1 到 2 月份，全國的數(shù)據(jù)有點(diǎn)亮點(diǎn)，但是城市分化比較嚴(yán)重。3 月份 4 月份的小陽春的數(shù)據(jù)值得我們高度關(guān)注。