房?jī)r(jià)從435萬跌至96.8萬，學(xué)位房已成中產(chǎn)噩夢(mèng)

今天不聊廣州，專門說說深圳的樓市。如果說其他樓盤的漲跌像坐公交，有升有降還算平穩(wěn)，那深圳八卦嶺宿舍的行情，就是一場(chǎng)沒系安全帶的過山車，起伏之劇烈，讓人膽戰(zhàn)心驚。

這個(gè)建于上世紀(jì)80年代的老宿舍區(qū)，密密麻麻排布著49棟樓，戶型多是二三十平米的小單間，房子老舊、采光昏暗，不少窗戶常年緊閉，自住體驗(yàn)格外憋屈?？删褪沁@樣一個(gè)毫無居住吸引力的地方，兩三年前卻上演了一場(chǎng)讓人瞠目結(jié)舌的房?jī)r(jià)神話。

時(shí)間回到2021年，這里一套28㎡的小戶型，居然賣出了435萬的天價(jià)，折算下來每平米單價(jià)超過15萬。要知道，2018年這里的房?jī)r(jià)還在每平米5萬左右徘徊，短短兩三年時(shí)間直接漲了兩倍，漲幅比深圳不少正規(guī)豪宅還要瘋狂。

這波暴漲的底氣從何而來？說白了，全是靠一個(gè)個(gè)預(yù)期撐起來的。先是2019年，建設(shè)荔園小學(xué)東校區(qū)的消息傳出，學(xué)校就在宿舍區(qū)旁邊，“學(xué)區(qū)房”三個(gè)字像一劑猛藥，瞬間點(diǎn)燃了市場(chǎng)熱情。緊接著2020年，舊改拆遷的風(fēng)聲傳遍全城，不少人盤算著買下小房子坐等拆遷，幻想一賠一甚至一賠多，輕松實(shí)現(xiàn)暴富。

舊改的熱度還沒褪去，同年7月又迎來重磅消息，官方宣布將在周邊新建荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)，由名校荔園集團(tuán)承辦。小學(xué)加初中的雙名校配置落地，名校預(yù)期疊加拆遷幻想，一套組合拳直接把福田這片老破小，推成了樓市炒作的熱門高地。再加上這里戶型極小，總價(jià)門檻低，特別適合炒房資金快進(jìn)快出，各路資金蜂擁而至，其中不少人加足杠桿，只想賺一波快錢。

可世事往往如此，一心想著賺快錢，就大概率要挨最狠的打。潮水退去的速度，比所有人預(yù)想的都要快。最先破滅的是舊改夢(mèng)，盼了又盼，最終等來官方明確表態(tài)，不搞大規(guī)模棚改，只做老舊小區(qū)翻新，無非是修繕外立面、整改管線，一夜暴富的幻想徹底破碎。

隨后名校光環(huán)也逐漸褪色，教育均衡化成為大趨勢(shì)，集團(tuán)化辦學(xué)遍地開花，名校分校的稀缺性和含金量大不如前。支撐房?jī)r(jià)暴漲的兩大核心支柱，接連轟然倒塌。更致命的是，這片區(qū)域房源體量極大，僅八卦嶺宿舍就有近8000戶，再加上周邊同類小區(qū)，同質(zhì)化小戶型房源數(shù)不勝數(shù)。

當(dāng)初進(jìn)場(chǎng)買房的人，七成以上都不是為了自住，純粹是投機(jī)炒作。市場(chǎng)風(fēng)向一轉(zhuǎn)，所有人都想著搶先跑路，你掛300萬，我就掛280萬，著急變現(xiàn)的人250萬也愿意出手。一時(shí)間市場(chǎng)上只有拋盤沒有接盤，房?jī)r(jià)像斷了線的風(fēng)箏一路狂跌，根本攔不住。

就在不久前，這里一套30㎡左右的一居室，成交價(jià)直接跌到了96.8萬元，單價(jià)僅剩3.1萬每平。從巔峰時(shí)的每平米十五六萬，跌到如今3萬出頭，這樣的跌幅在深圳樓市里幾乎找不到第二例。別的片區(qū)降價(jià)是打折，八卦嶺宿舍的下跌，直接是腰斬再腰斬。當(dāng)年高位入場(chǎng)的炒房客，真正體會(huì)到了眼見他起高樓，眼見他樓塌了的滋味。

回看八卦嶺宿舍這場(chǎng)戲劇性的大起大落，堪稱房?jī)r(jià)泡沫從膨脹到破裂的經(jīng)典縮影。如今全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下跌，跌幅大多在30%到60%之間，整體規(guī)律是中心區(qū)跌幅小、郊區(qū)跌幅大，大城市跌幅小、小城市跌幅小，前期漲幅小的跌得少，前期瘋漲的跌得慘。

而跌幅達(dá)到七成的房子，主要集中在三類。第一類是潛力新區(qū)+海量房源+高峰炒作，典型代表就是武漢光谷新區(qū)。光谷新區(qū)僅二手房掛牌就達(dá)17000套，按比例推算整體房源不低于34萬套。2017到2019年，武漢每年新房銷量超30萬套，光谷占比接近三分之一。無數(shù)投資客沖著產(chǎn)業(yè)、地鐵預(yù)期入場(chǎng)，以為能輕松翻倍，可在天量供應(yīng)量面前，再好的規(guī)劃都失去了意義，片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿樓盤從最高28000元/㎡，跌到如今七八千元。

第二類是老破小+名校炒作+海量供應(yīng)，八卦嶺宿舍就是最典型的例子。二十多平的小單間巔峰成交價(jià)400多萬，如今百萬不到，價(jià)格只剩不到三成。房子又老又破又小，連基本居住都憋屈，更是深圳跌幅最慘烈的樓盤。

第三類是劣質(zhì)海景房+海量供應(yīng)，代表是惠州碧桂園十里銀灘和威海乳山海景房。碧桂園十里銀灘開發(fā)十幾期，建成7萬多套房源，變成密密麻麻的鋼筋水泥森林，項(xiàng)目密度高、品質(zhì)差、配套不全，最貴時(shí)單價(jià)過萬，如今核心片區(qū)僅三四千元，不到原價(jià)三成。乳山海景房巔峰時(shí)8000元/㎡，現(xiàn)在不到2000元，跌幅接近八成。

近些年出生人口持續(xù)下降，加上教師輪崗制度推行，很多人把學(xué)區(qū)房暴跌歸咎于這兩個(gè)因素。但事實(shí)并非如此，近幾年不少城市的非學(xué)區(qū)房同樣大幅降價(jià)，2024年出生率極低的上海，新房均價(jià)卻連續(xù)上漲31個(gè)月。顯然，把學(xué)區(qū)房降價(jià)歸結(jié)為教師輪崗、出生人口下降，是明顯的認(rèn)知誤區(qū)。

我們可以看看國(guó)外的例子，日本當(dāng)年房?jī)r(jià)泡沫破裂，核心原因是上世紀(jì)80年代末央行強(qiáng)行加息、收緊銀根，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤。日本房?jī)r(jià)下跌后，人口出生率依舊低迷，2023年東京總和生育率僅0.99，創(chuàng)下歷史新低，可同年東京房?jī)r(jià)卻創(chuàng)出新高。這足以說明，出生人口降低，擋不住核心城市房?jī)r(jià)上漲。

再看韓國(guó)，有學(xué)者曾預(yù)言韓國(guó)可能成為全球首個(gè)人口消失的國(guó)家，2023年韓國(guó)總和生育率僅0.72，首爾更是低至0.55，人口老齡化嚴(yán)重，65歲以上老人占比達(dá)19%。可韓國(guó)房?jī)r(jià)依舊隨貨幣政策大幅波動(dòng)。2020年韓國(guó)央行降息，房貸利率逼近低點(diǎn)，2021年韓國(guó)房?jī)r(jià)直接突破歷史新高；隨后韓國(guó)接連加息收緊貨幣，2022年房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，區(qū)域跌幅19%到42%，平均跌幅30%。

通過日韓兩個(gè)真實(shí)案例，我們能得出一個(gè)清晰的結(jié)論：房?jī)r(jià)本質(zhì)是貨幣的外在表現(xiàn)。貨幣政策越寬松，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力就越強(qiáng)；貨幣持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)下跌空間就越大。這才是房?jī)r(jià)的真相，一座城市的資金越多，房?jī)r(jià)就越高，這是放之四海而皆準(zhǔn)的規(guī)律。

房?jī)r(jià)漲跌，和學(xué)區(qū)炒作無關(guān)，和出生人口多少無關(guān)，它從來都是貨幣的影子。