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開年后，出現(xiàn)了一道分水嶺，核心區(qū)的新房也不硬剛了。

網(wǎng)紅盤神話終結(jié)

深圳新房賣出分水嶺，核心地段不再是萬能鑰匙。

直降百萬的不僅是寶安片區(qū)的項(xiàng)目，還有南山片區(qū)核心地段的翰熙典居。

在寶安區(qū)新安片區(qū)珺悅名都拿出二十多套房源刷屏的同時(shí)，南山區(qū)的翰熙典居也默默地撕開口子。

在轉(zhuǎn)介的渠道上可以看到，開年后翰熙典居出現(xiàn)不同程度折扣的消息——

105平戶型折后總價(jià)約850萬起，120平戶型折后總價(jià)約1000萬起。

2棟4單元三套房源給出了約88.4折促銷。

其中4單元2003房，約105平備案價(jià)約1206萬，折后總價(jià)約1066萬；4單元1201房，約117平備案價(jià)約1315萬，折后總價(jià)約1163萬；4單元805房，約117平備案價(jià)約1336萬，折后總價(jià)約1182萬。

雖然只是轉(zhuǎn)介渠道的折扣，只是延續(xù)了曾經(jīng)開盤的促銷力度，但也恰恰說明一個(gè)問題——距開盤8個(gè)月，項(xiàng)目銷售并不順暢。

去年6月，項(xiàng)目334套住宅備案均價(jià)約11.24萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間9.47萬—12.45萬元/平方米，總價(jià)993.7萬—1758.31萬元/套，開盤曾祭出重磅折扣——按揭最高綜合87折，一次性付款低至86折，首開去化宣稱約71%，大賣28億。

看似交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)，然而時(shí)隔8個(gè)月，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至2026年3月2日，項(xiàng)目實(shí)際銷售不足六成，還剩余136套房源，與曾經(jīng)高調(diào)官宣的首開成成績(jī)形成鮮明的對(duì)比。

要知道，這個(gè)項(xiàng)目是深圳核心區(qū)多年來備受關(guān)注的項(xiàng)目。

項(xiàng)目前身是桂廟新村舊改，市場(chǎng)從項(xiàng)目2015年被列入《深圳市城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》開始，便高度關(guān)注。

位于“深圳最牛街道”粵海街道，與深圳大學(xué)粵海校區(qū)一路之隔，與騰訊濱海大廈等大廠云集的深圳市軟件產(chǎn)業(yè)集群隔路相望，與地鐵9號(hào)線深大南站距離不足500米。

在建的15號(hào)線（科技環(huán)線）還能將項(xiàng)目快速與前海、留仙洞等核心商務(wù)區(qū)串聯(lián)起來，20分鐘直達(dá)深圳灣超級(jí)總部基地，是公認(rèn)的高收入人群聚集區(qū)，地段價(jià)值毋庸置疑。

項(xiàng)目開盤時(shí)周邊更無新房競(jìng)品壓力。

可以說，地段，資源稟賦，產(chǎn)業(yè)支持，購買力都沒有問題。

所以，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的期望值也比較高，即使開盤不能“日光”，市場(chǎng)預(yù)計(jì)銷售成績(jī)也不會(huì)太差，沒賣完的房源，順銷周期也不會(huì)太久。

但明顯，項(xiàng)目順銷期的表現(xiàn)并不及預(yù)期。

作為地處南山粵海街道、緊鄰科技園與深圳大學(xué)的黃金地段項(xiàng)目這是非常值得注意的變化。

曾經(jīng)的網(wǎng)紅神盤，時(shí)隔8個(gè)月的數(shù)據(jù)差距，恰恰是深圳樓市從“地段崇拜”邁向“價(jià)值理性”分水嶺的標(biāo)志。

告別 “地段萬能”

為了加速去化，明顯開發(fā)商在價(jià)格上是給了誠(chéng)意的，多重折扣疊加后，實(shí)際入市單價(jià)已經(jīng)到8字頭，總價(jià)門檻降至千萬以內(nèi)，在南山核心區(qū)有一定沖擊力。

要知道，項(xiàng)目附近的二手住宅，即使樓齡20年左右的小區(qū)，成交價(jià)格也要7萬—8萬/㎡的水平。

比如項(xiàng)目附近的厚德品園，2008年建成的房子，去年12月成交一套約114.55平戶型，成交總價(jià)約860萬，折合單價(jià)約7.51萬/㎡；

比如距離項(xiàng)目不到兩公里的恒立聽海花園，2006年建成的房子，今年1月一套約67.14平戶型，成交總價(jià)也要約860萬，折合單價(jià)約12.81萬/㎡；

再比如樓齡超過12年的陽光里小區(qū)，今年成交一套45.41平小戶型，成交總價(jià)約300萬，折合單價(jià)約6.61萬/平。

而項(xiàng)目折扣能換來短期熱度，卻換不來長(zhǎng)期去化的根本原因，在于其本身的定位。

項(xiàng)目主打約105-140平3-4房改善戶型，總價(jià)段集中在千萬級(jí)，精準(zhǔn)卡在深圳改善客群的敏感區(qū)間。

當(dāng)下深圳市場(chǎng)，剛需追求高性價(jià)比，頂豪追逐稀缺資源，中間段改善客群最為理性，對(duì)價(jià)格、品質(zhì)、配套的要求極高，單純地段優(yōu)勢(shì)，是很難打動(dòng)購買群體的。

所以，存在一定的產(chǎn)品與需求錯(cuò)配情況。

其次，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。

歷經(jīng)多輪政策調(diào)整與市場(chǎng)洗牌，深圳的購房群體不再盲目迷信核心地段，轉(zhuǎn)而看重真實(shí)價(jià)值、交付安全、流通性。

翰熙典居雖地處核心，但明顯景觀的視野屬性，學(xué)區(qū)屬性，大型商業(yè)配套等，在同類競(jìng)品中辨識(shí)度有一定欠缺。

更重要的是，項(xiàng)目本身也讓市場(chǎng)的購買力望而卻步。

比如項(xiàng)目9.28的容積率，幾乎接近10的容積率；

比如有大量的回遷及保障性住房，且體量遠(yuǎn)高于可售商品住房體量；

比如交房時(shí)間預(yù)計(jì)需要到2028年才能交付，其間需要供房以及租房有一定成本；

再比如項(xiàng)目預(yù)售，作為普通開發(fā)商，關(guān)聯(lián)企業(yè)曾因房屋拆遷補(bǔ)償合同、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同等問題引發(fā)糾紛，未來交付品質(zhì)如何還是未知數(shù)。

這些問題，都足以讓市場(chǎng)的購買力在最終選擇觀望。

然而，這恰恰是一面照妖鏡。

數(shù)據(jù)反差暴露的是真實(shí)行情，說明價(jià)格與折扣只能換來短期熱度，市場(chǎng)整體理性，不再是“地段萬能”。

作者 | 騎豬英雄