這兩年，第四代住宅憑借“戶戶帶花園、空中庭院、垂直森林、城市別墅”的宣傳，成了樓市里的流量爆款。很多人沖著顏值和新鮮感高價(jià)入手，裝修完住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，理想很美好，現(xiàn)實(shí)全是坑。所以，第四代住宅真實(shí)的情況是什么樣，真的像宣傳的那么好嗎？

本期我們就來(lái)講講。

——什么是第四代住宅

第四代住宅是相對(duì)于第一二三代住宅的來(lái)講，關(guān)于第四代住宅，行業(yè)里常叫做：

庭院房 / 空中庭院房 / 垂直森林住宅

核心特點(diǎn)就一句話：

每戶都帶一個(gè)露天、大面積的空中庭院（花園/露臺(tái)），樓棟像種在樹上的房子，層層有綠植、戶戶有庭院。

它不是別墅，不是洋房，是高層/小高層里強(qiáng)行做出“別墅感庭院”的產(chǎn)品。

——第四代住宅會(huì)有哪些問(wèn)題

雖然第四代住宅可以實(shí)現(xiàn)在家的田園夢(mèng)，喜歡的人很多，但也不得不說(shuō)第四代為問(wèn)題也不少，總結(jié)以下主要有幾點(diǎn)：

?結(jié)構(gòu)硬傷，裝修上很難改變

?陽(yáng)臺(tái)裝修費(fèi)用高

?維護(hù)難，需要的費(fèi)用高，精力大

一、結(jié)構(gòu)硬傷，裝修上很難改變

有些戶型的缺陷是可以通過(guò)后期的裝修優(yōu)化的，而如果是結(jié)構(gòu)的硬傷，卻很難通過(guò)裝修去改變，第四代住宅就是這種情況。第四代住宅的結(jié)構(gòu)硬傷主要有以下幾點(diǎn)：

1.懸挑陽(yáng)臺(tái)遮擋，導(dǎo)致采光斷崖式下跌

第四代住宅最大的特點(diǎn)是長(zhǎng)長(zhǎng)的懸掛陽(yáng)臺(tái)，這就導(dǎo)致了客廳和客廳上方的臥室內(nèi)退太多，從而直接遮擋下層的采光面。

很多戶型客廳、主臥一半光線被擋住，導(dǎo)致室內(nèi)陰暗、通風(fēng)變差。尤其低樓層、中間樓層，冬至前后采光時(shí)長(zhǎng)嚴(yán)重不足，白天必須開燈，衣服難晾干，室內(nèi)容易潮濕發(fā)霉。

2.陽(yáng)臺(tái)無(wú)法封閉，打理維護(hù)很麻煩

早期的房子是允許封閉陽(yáng)臺(tái)的，不過(guò)現(xiàn)在的住宅，特別是第四代住宅嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)。這就是說(shuō)你的陽(yáng)臺(tái)主要露天使用。

裝修后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，那么大個(gè)的陽(yáng)臺(tái)如果沒(méi)封閉，下雨天雨水直接灌進(jìn)露臺(tái)，容易造成漏水的問(wèn)題。

而大風(fēng)天灰塵、落葉、雜物滿天飛，沙塵天氣家里一層灰，打理起來(lái)還很費(fèi)勁，簡(jiǎn)直不是在享受陽(yáng)臺(tái)，而是在伺候陽(yáng)臺(tái)。

3.毫無(wú)隱私，鄰里對(duì)視嚴(yán)重

如果說(shuō)那面的問(wèn)題，你還可以容忍。那么隱私問(wèn)題你真該好好考慮，由于第四代住宅是錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，這就造成了你在露臺(tái)休息、晾衣服、帶娃，鄰居一眼就能看完。沒(méi)有任何隱私可言，感覺很不舒服。

考慮到隱私，你可能大白天都需要拉窗簾，而這又很影響室內(nèi)采光，居住體驗(yàn)非常差。

4.陽(yáng)臺(tái)不封閉，高空墜物造成安全隱患大

前面講了第四代住宅不能封閉，如果你家里有小孩或?qū)櫸?，孩子、寵物攀爬欄桿，會(huì)造成很大風(fēng)險(xiǎn)。

另外，樓上小孩要是隨意丟東西，也極易引發(fā)發(fā)生高空墜物危險(xiǎn)。

5、裝修不統(tǒng)一，影響美觀

部分第四代住宅，后期的管理不到位，松懈，有的封窗，有的不封窗，隨意搭蓋，影響美觀。就是從內(nèi)裝修來(lái)看，并不是每家都需要打造成花園，就算打造成花園，也不是每家都可以把花園管護(hù)好。而且還有，不做花園 ，甚至拿來(lái)堆放雜物，整體看來(lái)并不美觀，影響居住環(huán)境。

二、陽(yáng)臺(tái)裝修費(fèi)用高

除了以上的問(wèn)題以外，裝修空中花園也是一大筆支出，費(fèi)用極高。

1.防水、排水、做法復(fù)雜，容易有漏水隱患

不同于一層的庭院簡(jiǎn)單刷上防水涂料，第四代住宅的陽(yáng)臺(tái)要覆土種花，必須做三層防水+耐根穿刺層+雙層排水層。第四代住宅的庭院防水一旦做不好，植物根系會(huì)刺破防水層，導(dǎo)致樓板滲水，不僅自家墻面、地板發(fā)霉，還會(huì)滲漏到樓下，維權(quán)、返工成本極高。

2.陽(yáng)臺(tái)裝修項(xiàng)目多，費(fèi)用高

普通陽(yáng)臺(tái)幾千元就能裝好，第四代住宅庭院光是防水、排水、加固、防腐木、地磚、花壇，基礎(chǔ)造價(jià)就要幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)。再加上綠植、灌溉系統(tǒng)、遮陽(yáng)設(shè)備，整體費(fèi)用遠(yuǎn)超室內(nèi)裝修。

3.不能封窗，室內(nèi)灰塵、蚊蟲翻倍，噪音大

因?yàn)殛?yáng)臺(tái)無(wú)法封窗，而且陽(yáng)臺(tái)又種滿花草，這就造成室外灰塵、蚊蟲、噪音直接進(jìn)入室內(nèi)，影響居住的舒適度。

三、維護(hù)難，需要的費(fèi)用高，精力大

說(shuō)完了第四代住宅前期的裝修問(wèn)題后，后期的維護(hù)我們也需要避下坑，主要有以下幾點(diǎn)：

1.綠植養(yǎng)護(hù)耗時(shí)耗力

庭院綠植需要定期澆水、施肥、修剪、除蟲、換土，遇到暴雨、暴曬、寒潮，還需要防護(hù)。

如果你忙工作、帶孩子的家庭根本顧不上，甚至短暫的外出旅游，也可能由于管護(hù)缺失，花園變成荒園，反而影響居住環(huán)境。

2.蚊蟲鼠蟻泛濫，居住體驗(yàn)直線下降

第四代住宅的花園陽(yáng)臺(tái)才是其最大的價(jià)值，但是有花園就意味著需要土壤、積水、綠植，而這些都是蚊蟲最佳滋生地。

所以，夏天螞蟻、蟑螂、飛蛾、蚊子成群，晚上不敢開陽(yáng)臺(tái)門，使用起來(lái)真的很麻煩。

3.漏水、發(fā)霉是長(zhǎng)期問(wèn)題

由于陽(yáng)臺(tái)外露，下雨天容易積水，晴天綠植的覆土潮濕，也會(huì)慢慢侵蝕墻體和樓板。時(shí)間越久，漏水、發(fā)霉概率越高。

—— 到底哪些人適合買第四代住宅？

說(shuō)多了第四代住宅的缺點(diǎn)，這樣來(lái)看似乎毫無(wú)價(jià)值。所以第四代住宅能不能買，其實(shí)也不是不能，如果你符合以下幾點(diǎn)，也不是不能考慮：

?預(yù)算充足，喜歡花園，愿意原因?yàn)橄埠寐駟?/p>

?時(shí)間充裕，喜歡養(yǎng)花種草，愿意長(zhǎng)期打理庭院

?第四代主要的隱私和采光主要是針對(duì)低樓層而言，如果你有能力買高樓層（頂層及次頂層），采光、隱私會(huì)好很多

?不介意露天使用露臺(tái)，有精力，有信心能打理灰塵、蚊蟲問(wèn)題

而如果你是剛需自住、預(yù)算有限、上班族、有老人小孩，強(qiáng)烈建議優(yōu)先選普通通透戶型。

——總結(jié)

通過(guò)以上分析，對(duì)于第四代住宅的缺點(diǎn)，為什么很多人買來(lái)裝修后就好會(huì)，我們總結(jié)一下，主要有以下幾點(diǎn)：

1.采光差、不能封露臺(tái)、隱私差

2.裝修對(duì)防水、排水、要求高

3.花園打理費(fèi)用高，精力大，長(zhǎng)期維護(hù)成本高

買房是大事，要不要買第四代住宅需要充分認(rèn)識(shí)自己的事實(shí)再做決定，千萬(wàn)不要盲從。