作者 |林黛曦

編輯 | Sette

1

整個2025年，酒店與房東之間的矛盾空前激烈。

新聞也很多。

廣州天河華威達酒店，因為欠了360萬房租，被法院強制清場。

西安天驪君廷酒店，拖欠租金五年，房東忍無可忍，斷水?dāng)嚯姟?/p>

珠海柏睿酒店，因為拖欠1.56萬租金，以及違約金、運營軟裝配置費3.8888萬，就被房東給告了。

還有很多沒有公布的案例。

據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺指點網(wǎng)統(tǒng)計，2025年酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量已達2024年同期的3倍，但成交量持續(xù)低迷。

市場上至少30%的酒店因租金過高永遠轉(zhuǎn)不出去，最終只能走回收設(shè)備、棄店這條路。

這些故事，往往都被歸結(jié)為“房東太狠”“租戶太慘”。

看起來，房東們又是起訴，又是斷水?dāng)嚯?，兇得不行。但實際上，面對一家家已經(jīng)徹底宣告經(jīng)營失敗的酒店，房東即便勝訴，也執(zhí)行不到財產(chǎn)。

說好聽點，房東最終得到了一張判決書，在法理上贏了。表面看，是一場酒店與房東之間的“零和博弈”。

但說難聽點，其實就是房東與酒店“魚死網(wǎng)破”。

而且如果我們站在更高的視角，會發(fā)現(xiàn)一個更荒誕的真相：

在這場博弈中，真正致命的，不是房東有多“狠”，也不是酒店有多“慘”。

而是一群最懂資產(chǎn)的人，正在用最不懂經(jīng)營的方式，把自己手里的房子徹底“玩死”。

他們?yōu)榱怂朗胤慨a(chǎn)“賬面價值”，卻親手掐斷了房產(chǎn)最后那點活命的現(xiàn)金流。

物業(yè)租賃市場的矛盾，表面上是租金之爭，本質(zhì)上則是兩套完全不同的“專業(yè)”在打架：

一套是資產(chǎn)思維，關(guān)心賬面、歷史、預(yù)期。

一套是經(jīng)營思維，關(guān)心現(xiàn)金流、坪效、承受力。

并且，這樣的問題不僅僅局限在酒店行業(yè)，放眼整個大租賃市場，類似的情況同樣比比皆是。

不過，馬上會出現(xiàn)根本性的變化和調(diào)整。

2

先講個真事兒。

新疆某城市，有個800平米的物業(yè)。

這地方以前是個餐廳。原業(yè)主破產(chǎn)了，銀行把房子收回去，弄了幾年還是處理不掉。最后一家大型資產(chǎn)處置公司接手了，尋思自己好歹是專業(yè)的，總能盤活吧？結(jié)果掛拍賣，還是沒人要。

沒辦法，只能往外租。

負責(zé)此項目的，是這家公司的區(qū)域老總。他向意向承租方報出的租金是：每平米每月近60元。

這個價格是什么概念？

當(dāng)?shù)厥袌鲎饨?，不過每平米每月20多元。他的報價，是市場價的2.5倍。

承租方問他：為什么這么貴？

他回答得特自信：“因為我的物業(yè)面積大！”

在商業(yè)地產(chǎn)租賃這個圈子里，有一條鐵律：面積越大，單價越便宜。

你租個10平米、20平米的格子鋪，單價貴點正常；你租800平米的大場子，單價必須打折。因為總價已經(jīng)夠高了，會篩掉大部分業(yè)態(tài)的租客，空置風(fēng)險由房東承擔(dān)，再不打折，誰來租？

這是市場規(guī)律，叫但凡干過三天租賃的人都知道的基本常識。

但這位老總不知道嗎？他不可能不知道。他的工作就是專門跟物業(yè)打交道，吃這碗飯吃了多少年。

那他為什么還能理直氣壯地說出這種話？

邏輯很簡單，因為在他的專業(yè)體系里，租金不是由市場定的，而是由成本倒推的。

他接手這個物業(yè)，銀行給他的定價、他接盤的代價、他每年的資金成本、他想要的利潤，全部加起來，一算賬：嗯，每平米60塊，合理。

至于這個價格市場接不接受？租戶能不能活下去？那不重要，也不是他的專業(yè)應(yīng)該關(guān)心的范疇。

他的專業(yè)是“把資產(chǎn)處置掉”，不是“讓租戶活下去”。

你跟他講市場價，他跟你講賬面價值。

你跟他講經(jīng)營壓力，他跟你講資產(chǎn)保值。

你跟他講空置風(fēng)險，他跟你講“我可以等”。

結(jié)果呢？他的房子空了一年、兩年、三年，一毛錢租金沒收著。但他不覺得虧，因為他守住了“賬面估值”。在他的賬本上，這房子還值那么多錢。

這就是典型的賬面估值狂魔，用資產(chǎn)的賬面價值，替代市場的供需價格。

用大白話說就是：雖然房子空著，但他覺得自己贏了。

3

再說個事。

西南某地，一個酒店老板實在扛不住了，去找房東還價。

“哥，我真撐不下去了。上半年虧了130萬，開業(yè)三年累計虧了550萬。能不能稍微降點租金？讓我緩口氣?！?/p>

房東瞟了他一眼，吐出一句經(jīng)典臺詞：

“那你搬走唄，我租給別人?！?/strong>

說話不僅直給，而且還挺沖。因為房東的內(nèi)心OS特簡單：

“我這物業(yè)，當(dāng)年可是租過XX錢的。你能租是你的福氣，你租不起，自然有別人租得起?！?/p>

在他的認知里，自己這套物業(yè)的價格，已經(jīng)被釘死在了“歷史最高點”。曾經(jīng)有人出過這個價，那就說明它值這個價。

你跟他說市場變了，他說：“我的房子不一樣。”

你跟他說隔壁都空三年了，他說：“那是他們不行?！?/p>

你跟他說租給別人也不好租，他說：“我不信沒人出得起這個價。”

結(jié)果呢？

那個酒店老板，搬走之后換了個地方，租金便宜了三分之一，生意反而慢慢緩過來了。空著的那個鋪子，到現(xiàn)在還貼著“旺鋪招租”。

你說是因為這個房東“壞”嗎，也未必，這房東大概率是還活在上一個版本里，沒更新。

他們用過去最成功的經(jīng)驗——“只要我有房，就有人搶著租”，來判斷當(dāng)下已經(jīng)徹底變天的市場。結(jié)果就是：房子空著，現(xiàn)金流斷了，資產(chǎn)價值也跟著塌了。

4

為什么說這兩件事？

這其實就是，最懂房子的人，正在用最不懂做生意的方式，把自己手里的房子搞黃了。

你可能會說：這不就是兩個奇葩房東嗎？哪兒都有。

但問題在于，這種人，現(xiàn)在越來越多。

成都某社區(qū)底商，房東報價比周邊高出40%，理由是“我這棟樓風(fēng)水好，之前開什么火什么”。結(jié)果空了兩年，最后以市場價的60%租給了一家串串香。

西安一位房東，2019年有酒店出價150萬/年，他覺得還能漲，沒簽。2023年，同地段租金跌了30%，他主動降到120萬，但酒店方只愿意出90萬，至今空置。

杭州一位房東，要求租他房子開酒店的人必須保留他原來的中式庭院設(shè)計，不能動一草一木。結(jié)果酒店方無法按消防和經(jīng)營需求改造，談判破裂。

海南某房東，給一家連鎖酒店報價時，堅持單價不能低于旁邊商鋪。他忽略了酒店需要大堂、走廊、消防通道等大量公攤面積，實際可利用面積遠小于建筑面積。

酒店方給他算了一筆賬后，他才發(fā)現(xiàn)自己按商鋪邏輯定的價，會讓酒店開業(yè)即虧損。

你能說這些奇葩房東，都是智商不在線，或是單純的人壞心黑嗎？

如果你把視野拉高一點，會發(fā)現(xiàn)這根本不是個別人心黑不黑的問題，而是整個物業(yè)租賃市場正在經(jīng)歷一場大型結(jié)構(gòu)性錯位：

原本那些最懂資產(chǎn)的人，資產(chǎn)管理公司的老總、銀行不良資產(chǎn)部門的主管、開發(fā)商手里握著大把物業(yè)的高管，正在被迫轉(zhuǎn)型當(dāng)房東。

但他們賴以成名的專業(yè)思維，偏偏讓他們在做房東這件事上，表現(xiàn)得最不專業(yè)。

這幫人，以前是干嘛的？

玩資產(chǎn)證券化的，搞不良資產(chǎn)處置的，跟銀行、政府、投資機構(gòu)談大交易的，一出手就是幾個億的大宗買賣。

過去二十年，房地產(chǎn)是什么？是印鈔機。

那會兒的“專業(yè)”，核心就一句話：怎么讓房子更值錢。

他們做的是，拿地、融資、開發(fā)、包裝、溢價出售。怎么讓一塊地、一棟樓，變成一個金融產(chǎn)品，怎么讓它增值、變現(xiàn)、打包賣掉。

這套體系培養(yǎng)出來的人，其實很牛。他們懂金融、懂政策、懂資本運作。

但他們不懂什么？不懂經(jīng)營。

他們不知道一個餐廳的翻臺率是多少，不知道健身房的坪效怎么算，不知道教育培訓(xùn)機構(gòu)為什么對消防要求那么嚴，不知道一個臺球廳要攢多久才能回本。

在他們的世界里，租客就是“現(xiàn)金流來源”，至于這現(xiàn)金流是怎么來的、能不能持續(xù)、需不需要配合，那不是他們操心的事。

但現(xiàn)在，資產(chǎn)價格不漲了，甚至跌了。賣不動了。沒辦法，只能租。

于是，這幫曾經(jīng)在談判桌上跟大佬們談笑風(fēng)生的人，現(xiàn)在要跟開酒店的、開餐館的、開健身房的、開小超市的，坐下來談租金。

他們的腦子，還沒轉(zhuǎn)過來。

因為在他們過往經(jīng)歷中，房子就是一個“標(biāo)的物”，不是“經(jīng)營場所”。

所以，他們的思考方式是：

租給誰不重要，租金多少才重要。

做什么業(yè)態(tài)不重要，能不能簽長租約才重要。

結(jié)果呢？能簽下來的租客，要么是同樣不專業(yè)的“接盤俠”，要么是打著“長期經(jīng)營”旗號、實則隨時準備跑路的投機者。

等到租客跑路了，房東才發(fā)現(xiàn)：自己手里只剩一個被改得面目全非的毛坯房，和一個漫長的空置期。

這就是典型的用資產(chǎn)處置的邏輯，做資產(chǎn)運營的事。

用大白話說就是：只會賣房子，不會養(yǎng)房子。

5

還有一個更深層的問題：做生意，本來就不穩(wěn)定。

一個餐廳可能火三年，也可能半年就黃了。一個健身房前期投入幾百萬，回本周期三五年。一個教培機構(gòu)可能因為政策變動，一夜之間關(guān)門。

但房東想要的是什么？是穩(wěn)定的租金收入，是長期租約，是“啥都不用管、每月錢到賬”的省心模式。

這兩種需求，天生犯沖。

以前市場好，租客利潤厚，高租金也能扛得住，矛盾被掩蓋了?，F(xiàn)在利潤薄了，風(fēng)險大了，沖突就炸了。

而房東們的“資產(chǎn)思維”，偏偏讓他們更不愿意接受這種不確定性。

他們恨不得用合同把所有風(fēng)險都甩給租客，卻忘了最樸素的道理，租客扛不住的時候，風(fēng)險最后還是回到自己頭上。

但這種情況接下來一定會出現(xiàn)改變。

事實上，市場已經(jīng)在逼著所有人改答案了。

第一個變化，也是最直接的，房東要接受一個新邏輯：租金的上限，是租客能承受的極限。

不同生意，能承受的租金完全不一樣：

便利店：房租不能超過營收的20%，超了就危險。

餐廳：15%-20%是安全線，25%以上容易黃。

健身房：坪效本來就低，房租超過15%就懸。

當(dāng)越來越多的租客學(xué)會算這筆賬，那些堅持按自己成本定價的房東，只會面對兩個結(jié)局：要么降價，要么空著。沒有第三條路。

第二個變化，房東和租客，可能得從“收租的”變成“合伙人”。

四川有個村，和租客合作開酒店，采取“保底+分紅”模式，每年能給村里多掙10多萬。

這種模式說白了就是：房東不再是只管收錢的甩手掌柜，而是和租客風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合伙人。租客生意好，房東多分點；租客生意差，房東少拿點。

對租客來說，壓力小了，敢投入了。

對房東來說，雖然可能少收點，但至少有人一直租著，房子不會空。

怎么算，都比空著強。

第三個變化，房子的價值，不看“賬面”看“現(xiàn)金流”了。

這是最根本的變化。

以前評估一套房子值多少錢，看什么？看周邊成交價，看歷史租金，看未來預(yù)期。說白了，是看“賬面上的數(shù)字”。

以后呢？市場會教他們一個道理，一個租不出去的房子，賬面估值再高也是廢紙。真正決定房子價值的，是它每個月能產(chǎn)生多少真金白銀的現(xiàn)金流。

當(dāng)這個道理被越來越多的人接受，那些還在死守賬面估值的房東，會發(fā)現(xiàn)自己的房子正在被市場悄悄拋棄。

第四個變化，房子的“可塑性”，會越來越值錢。

層高夠不夠？承重行不行？水電能不能改？消防過不過？這些都是決定一個房子“能做什么”的關(guān)鍵。

以后的市場，會越來越看重一個指標(biāo)：業(yè)態(tài)適應(yīng)性。這個房子，適合干啥？

而那些啥都不適合的房子，最后只能靠低價吸引“不怕折騰”的租客，或者繼續(xù)空著。

這四個變化加在一起，其實指向同一個方向：

以前是“我有房，你求我”；以后是“你有生意，我配合你”。

那些還活在上一個版本里的房東，會發(fā)現(xiàn)自己越來越難，房子空著，現(xiàn)金流斷了，賬面價值再高也變不成錢。

而那些愿意放下身段、學(xué)會算經(jīng)營賬的房東，反而能在這輪洗牌里活下來。

說到底，房子不會自己生錢，生意才會。

沒有生意，就沒有房租；沒有現(xiàn)金流，就沒有資產(chǎn)。

這話聽起來簡單，但對有些人來說，可能需要虧掉一套房才能明白。

圖片來源于攝圖網(wǎng)