近日，浙商金匯信托收購(gòu)了第13座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

一、 交易全景：一場(chǎng)持續(xù)三年、橫跨多城的系統(tǒng)性收購(gòu)

自2023年起，浙商金匯信托股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“浙金信托”）通過(guò)其主導(dǎo)設(shè)立的一系列“蘇州聯(lián)商”平臺(tái)公司，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)資產(chǎn)展開(kāi)了持續(xù)、系統(tǒng)性的收購(gòu)。截至目前，累計(jì)收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量已達(dá)到13座，覆蓋上海、廣州、南京、蘇州、煙臺(tái)、成都、合肥、東莞、湖州、西寧、江門(mén)等多個(gè)核心及重點(diǎn)城市。

這場(chǎng)收購(gòu)并非一蹴而就，而是貫穿了萬(wàn)達(dá)債務(wù)危機(jī)發(fā)酵與處置的全過(guò)程。其中，上海顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的交易是近期最具代表性的案例。該廣場(chǎng)于2025年內(nèi)完成交割，總成交價(jià)20.48億元，單價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，位列當(dāng)年上海大宗交易市場(chǎng)第四位。交易過(guò)程體現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)在高壓下的精密操作：為規(guī)避自身股權(quán)被凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)達(dá)在2025年初先設(shè)立“大連統(tǒng)南企業(yè)管理”和“大連萬(wàn)顓企業(yè)管理”兩家殼公司持有項(xiàng)目股權(quán)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”，隨后于2025年11月21日將這兩家殼公司轉(zhuǎn)讓給浙金信托旗下的“蘇州聯(lián)商柒號(hào)商業(yè)管理有限公司”。

另一筆極具戲劇性的交易是煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。該廣場(chǎng)于2025年12月2日被萬(wàn)達(dá)從新華保險(xiǎn)旗下贖回，僅僅一天之后（12月3日），便火速轉(zhuǎn)讓給了浙金信托旗下的“蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司”。這種“贖回即轉(zhuǎn)售”的閃電操作，被市場(chǎng)普遍解讀為萬(wàn)達(dá)為后續(xù)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）所做的資產(chǎn)梳理和合規(guī)準(zhǔn)備。

除了上述項(xiàng)目，被收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還包括上海金山、蘇州太倉(cāng)、廣州蘿崗、浙江湖州、南京萬(wàn)達(dá)茂、成都蜀都、合肥、東莞厚街等地的成熟商業(yè)項(xiàng)目。這些資產(chǎn)共同的特點(diǎn)是：均位于人口密集、消費(fèi)力強(qiáng)的區(qū)域，運(yùn)營(yíng)多年，擁有穩(wěn)定的客流和租金回報(bào)，是萬(wàn)達(dá)體系內(nèi)的“現(xiàn)金奶?！?。

二、 深度剖析：交易雙方的“不得已”與“精算計(jì)”

1. 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：斷臂求生，為流動(dòng)性而戰(zhàn)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

這場(chǎng)大規(guī)模資產(chǎn)出售的根本驅(qū)動(dòng)力，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)深重的債務(wù)危機(jī)。截至2025年三季度，萬(wàn)達(dá)商管賬面貨幣資金僅116億元，而一年內(nèi)到期的有息債務(wù)高達(dá)302.69億元，現(xiàn)金短債比低至0.2，短期償債壓力巨大。為應(yīng)對(duì)迫在眉睫的債務(wù)兌付，自2023年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)已累計(jì)出售超過(guò)80座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

出售資產(chǎn)回籠的資金，主要用于償還剛性債務(wù)。例如，2025年5月，萬(wàn)達(dá)曾計(jì)劃將48座核心廣場(chǎng)打包出售給太盟投資、騰訊、京東等財(cái)團(tuán)，估值約500億元。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也在積極尋求債務(wù)展期，例如將一筆2026年2月到期的4億美元債券成功展期至2028年。王健林本人甚至曾因下屬項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)糾紛被短暫下達(dá)限制高消費(fèi)令，足見(jiàn)其流動(dòng)性困境之嚴(yán)峻。

因此，向浙金信托出售資產(chǎn)，是萬(wàn)達(dá)“活下去”戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。這并非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)剝離，而是其堅(jiān)定執(zhí)行“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)——即出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)以回籠巨額資金，但同時(shí)保留品牌和運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖」芾碣M(fèi)的“管家”。

2. 浙商金匯信托：國(guó)資主導(dǎo)，逆周期布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“資本棋手”

接盤(pán)方浙商金匯信托，是一家由浙江省國(guó)資委通過(guò)浙江東方金融控股集團(tuán)股份有限公司實(shí)際控制的金融機(jī)構(gòu)。其收購(gòu)行為，遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的“抄底”或“救市”，而是一場(chǎng)基于嚴(yán)密商業(yè)邏輯的長(zhǎng)期資本布局。

首先，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異。浙金信托收購(gòu)的13座廣場(chǎng)，均是運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。例如，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年租金約1.2億元，出租率接近100%。在當(dāng)前低利率和“資產(chǎn)荒”的背景下，這類(lèi)能提供5%-6%甚至更高穩(wěn)定租金回報(bào)的核心地段商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的信托資金而言，是極具吸引力的配置標(biāo)的。

其次，構(gòu)建資產(chǎn)池，為金融化鋪路。連續(xù)、系統(tǒng)性地收購(gòu)?fù)?lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，顯示出浙金信托意在構(gòu)建一個(gè)規(guī)?？捎^的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)池。這為其未來(lái)通過(guò)資產(chǎn)證券化工具，如發(fā)行公募REITs，實(shí)現(xiàn)“投資-管理-退出”的金融閉環(huán)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。事實(shí)上，國(guó)家發(fā)改委已在2025年底將商業(yè)綜合體等項(xiàng)目納入REITs發(fā)行范圍，為這類(lèi)資產(chǎn)的金融化打開(kāi)了政策通道。

三、 行業(yè)變革鏡像：一場(chǎng)深刻的所有權(quán)與資本格局重構(gòu)

浙金信托與萬(wàn)達(dá)的這場(chǎng)交易，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)上結(jié)構(gòu)性變革的縮影。

1. 所有權(quán)大遷移：從“開(kāi)發(fā)商持有”到“金融機(jī)構(gòu)持有”

過(guò)去二十年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮建立在開(kāi)發(fā)商“拿地、建設(shè)、持有”的重資產(chǎn)模式之上。如今，在高杠桿難以為繼的背景下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商正大規(guī)模出售重資產(chǎn)以回血，而擁有長(zhǎng)期低成本資金的國(guó)資金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)資金等，正成為核心商業(yè)物業(yè)的新主人。這標(biāo)志著行業(yè)正從“開(kāi)發(fā)時(shí)代”邁向“金融持有+專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的資管時(shí)代。

2. 資本格局分化：“耐心資本”與“運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家”各司其職

市場(chǎng)參與者角色正在清晰分化。一方是以浙金信托、中建系等為代表的“耐心資本”，它們資金雄厚，風(fēng)險(xiǎn)偏好低，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。另一方是以萬(wàn)達(dá)商管為代表的“運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家”，它們剝離了沉重的資產(chǎn)包袱，專(zhuān)注于輕資產(chǎn)管理和品牌輸出。這種分工協(xié)作，可能成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。

3. 交易邏輯根本轉(zhuǎn)變：從“博取資產(chǎn)升值”到“深耕現(xiàn)金流”

行業(yè)的投資邏輯已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。資本不再熱衷于賭土地升值，而是更加關(guān)注資產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流（NOI） 和真實(shí)的運(yùn)營(yíng)效率。能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)受到追捧，反之則可能被市場(chǎng)拋棄。這也解釋了為何浙金信托只收購(gòu)運(yùn)營(yíng)成熟的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而非在建或培育期的項(xiàng)目。

四、 未來(lái)展望：前路與挑戰(zhàn)

對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，出售資產(chǎn)雖緩解了燃眉之急，但挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。持續(xù)出售核心“現(xiàn)金奶牛”將削弱其長(zhǎng)期租金收入基礎(chǔ)，而輕資產(chǎn)管理費(fèi)的收入規(guī)模短期內(nèi)難以彌補(bǔ)。其未來(lái)的命運(yùn)，仍系于珠海萬(wàn)達(dá)商管能否成功上市，以及其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中持續(xù)獲得認(rèn)可。

對(duì)于浙商金匯信托，收購(gòu)僅是第一步。如何高效整合、管理這13座分布全國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目，提升其整體運(yùn)營(yíng)效率和資產(chǎn)價(jià)值，是接下來(lái)的考驗(yàn)。最終能否成功打包發(fā)行REITs，實(shí)現(xiàn)資本增值退出，將是衡量這盤(pán)棋成敗的關(guān)鍵。

結(jié)論：浙商金匯信托收購(gòu)13座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，絕非一次孤立的商業(yè)行為。它是在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、企業(yè)債務(wù)危機(jī)、國(guó)資改革深化等多重因素交織下，催生出的一個(gè)標(biāo)志性案例。它清晰地揭示了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷的痛苦而必要的范式革命：所有權(quán)從高杠桿的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商向穩(wěn)健的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移，行業(yè)價(jià)值錨點(diǎn)從資產(chǎn)升值幻想回歸現(xiàn)金流創(chuàng)造本質(zhì)。這場(chǎng)變革的終局，將重塑整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局與生存法則。