2月25日，廣州“地王”馬場地塊，243輪競價，236億成交，溢價率26.6%，一場土拍吸引了超10萬人圍觀。而在沈陽2019年就廣受關(guān)注的“準(zhǔn)地王”，中儲物流地塊，也終于要亮相了。

日前，沈陽自然資源局發(fā)布公告顯示，渾南區(qū)富民南街11號-1等地塊正式進入掛牌交易期。

苦等多年，沈陽準(zhǔn)地王終于來了

2月13日，沈陽自然資源局發(fā)布公告顯示，掛牌交易時間為3月5日至3月18日14時。這意味著，苦等6年之后，奧體這宗絕版地塊，終于要揭開面紗了。

根據(jù)公開資料，這四宗地塊位于富民南街以西、金帆中路與渾南中路之間，與2019年那宗熱門“準(zhǔn)地王”——中儲物流地塊高度重合。也就是說，當(dāng)年的頂流，終于被擺上了貨架。

地塊之所以備受關(guān)注，核心就三個字：地段好。作為渾南最早成熟的板塊，這里土地已基本開發(fā)殆盡，是極難復(fù)制的絕版生活區(qū)。交通上，地塊臨近渾南大道，東側(cè)是地鐵九號線朗日街站，238路等多條公交線路通達，出行便捷度早已與主城區(qū)“拉齊”。

此外，地塊整體配套更是肉眼可見的成熟，距離奧體中心僅1000米，奧體萬達1.5公里，盛京大奧萊1.8公里；醫(yī)療上，距中一東北國際醫(yī)院2.4公里；教育上，周邊環(huán)伺理工大學(xué)、建筑大學(xué)等高等學(xué)府，是渾南少數(shù)極具書香氛圍的地塊。

更關(guān)鍵的是，地塊距離渾南一小非常近。即使規(guī)劃中有新建中小學(xué)用地，但不妨礙我們暢想：未來會不會是渾南一小新校區(qū)？或者直接劃入學(xué)區(qū)？

如果把渾南看作一座“城中城”，這幾宗地的位置，就相當(dāng)于老城區(qū)青年大街沿線有地塊出讓�？梢哉f，這個“老牌新興宜居板塊”，從來不缺煙火氣，只缺一個能點燃它的“引擎”。

長青，終于成為“新商圈”了

長青板塊一直是渾南高端居住區(qū)，增值能力甚至比肩長白。但一直以來也有著與長白類似的“苦惱”，那就是本身商業(yè)氛圍不太濃郁。

事實上，一直以來，業(yè)內(nèi)都習(xí)慣把長青看作是奧體板塊的一部分。這話沒錯，畢竟在商業(yè)氛圍上，奧體的幾個大型商場確實足以輻射到長青。但問題是——誰會嫌自家樓下商場多呢？

尤其隨著開心農(nóng)場會員二店的開業(yè)，長青的商業(yè)格局終于迎來了屬于自己的轉(zhuǎn)折點。這家店的意義，不只是多了一個購物去處，更像是給整個板塊的商業(yè)潛力蓋了個戳。

更有意思的是，這次四宗地塊里，還有一宗是純商業(yè)用地。如果這塊地能順利成交，那么從奧體核心區(qū)一路向東，渾南中路上的幾個大型商業(yè)中心將真正連成一線。

更重要的是，這條橫軸還能和南堤中路的濱河商業(yè)區(qū)形成縱向聯(lián)動——到那時候，渾南就不再是“奧體的延伸”，而是一個自成體系、與中街、青年大街形成三角呼應(yīng)的全新商業(yè)集群。

換句話說，長青，終于要從“奧體臥室”變成“奧體門面”了。

渾南“門面”，仍在奧體

說完生活配套與商業(yè)前景，我們再說回地塊本身。這次掛牌的四宗地塊中，有三宗二類居住用地。在四代宅霸屏的2026年，開發(fā)商幾乎是“見地就做四代宅”，但如果我們關(guān)注一下容積率，可能會發(fā)現(xiàn)很多“新大陸”。

首先是富民南街11號-1地塊，1.1的容積率，真的會讓人聯(lián)想到“城心別墅”，即使受制于限墅令無法做獨棟，但是出現(xiàn)疊拼、墅級洋房的概率都非常大。這么好的地段，如此不可復(fù)制的容積率，如果順利成交，那么我們是不是可以再次看到“從容破3”的商品住宅市場新格局？

甚至是不是可以看到在四代宅之后的，全新的產(chǎn)品風(fēng)暴？

當(dāng)然，除了1號地的產(chǎn)品想象空間，整個板塊也因為這四宗地，站上了命運的分叉點。從容積率來看，富民南街11號-3和富民南街11號-4同樣是真正的“黃金比例”。1.5和2.4的容積率，如果由一家拿下，進可做純洋房社區(qū)拉升調(diào)性，退可做高低配覆蓋全客群。既能用純粹的改善洋房立口碑，又能用小高層+高層保流速，兩者互補，本身就是一套完整的改善產(chǎn)品矩陣。

如果四宗地塊都由一家“包圓”，那么未來的發(fā)揮空間就更大了。1號地負(fù)責(zé)頂豪產(chǎn)品線，2號地的商業(yè)負(fù)責(zé)激活街區(qū)，3號和4號地負(fù)責(zé)走量，四宗地聯(lián)動，完全有能力形成一個自成一體的全能生活社區(qū)：從首改到終改，從居住到商業(yè)到教育，全部在內(nèi)循環(huán)中解決。

反之，如果被多家瓜分則很難形成這種聯(lián)動格局了。比如“老鄰居”坤泰新界和維士法蘭香頌，明明可以“并肩增值”，卻因為定位和物業(yè)的差異，走向了完全不同的價值曲線：一個均價不到8000，一個站穩(wěn)1.4萬。這種分化，恰恰是區(qū)域整體發(fā)展的不確定因素。

當(dāng)然，無論最終是“一家包圓”還是“多家瓜分”，這四宗地的組合都足夠有想象力。2026年開年，渾南已經(jīng)用新地塊為區(qū)域注入了活力，如今四地連出——我們相信，無論結(jié)果如何，這都將是渾南區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個新契機。