“外資抄底的同時(shí)，高盛卻在預(yù)警房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)？”

一邊是人民幣匯率破 6.84、外資加速涌入中國(guó)核心資產(chǎn)的樂觀信號(hào)，一邊是國(guó)際投行高盛拋出的重磅預(yù)警：2026 年中國(guó)房?jī)r(jià)必須死守 10% 跌幅紅線，一旦突破，市場(chǎng)可能引發(fā)連鎖反應(yīng)；而若房?jī)r(jià)比購(gòu)買價(jià)跌去 50%，將觸及購(gòu)房者的斷貸心理關(guān)口，可能誘發(fā)大面積棄房斷供。

兩大對(duì)立信號(hào)讓市場(chǎng)陷入糾結(jié)：外資抄底的 “香餑餑” 與高盛預(yù)警的 “風(fēng)險(xiǎn)線”，到底該信誰？其實(shí)答案藏在 “城市分化” 的核心邏輯里 —— 三四線城市需警惕跌幅超紅線，一二線核心資產(chǎn)仍具抗跌性，投資者的決策邊界正在被重新定義。

高盛預(yù)警核心：10% 紅線與 50% 關(guān)口的深層邏輯

高盛在最新發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中，提出了兩個(gè)引發(fā)熱議的關(guān)鍵判斷，背后是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律與購(gòu)房者心理的深度洞察：

1. 10% 跌幅紅線：市場(chǎng)穩(wěn)定的 “生死線”

高盛模型指出，2026 年中國(guó)房?jī)r(jià)需守住 10% 的年度跌幅紅線。這一紅線并非隨意劃定，而是基于歷史數(shù)據(jù)與市場(chǎng)韌性的測(cè)算：

當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅在 10% 以內(nèi)時(shí)，市場(chǎng)仍具備自我修復(fù)能力，剛需購(gòu)房者會(huì)因價(jià)格回調(diào)逐步入場(chǎng)，投資性需求也會(huì)保持理性觀望，不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

一旦跌幅突破 10%，將觸發(fā) “買漲不買跌” 的心理魔咒，購(gòu)房者會(huì)選擇持續(xù)觀望，二手房掛牌量激增而成交量萎縮，形成 “降價(jià) - 拋售 - 再降價(jià)” 的惡性循環(huán)，進(jìn)而影響房企資金回籠與金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

值得注意的是，高盛此前已下調(diào)過全球房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，其 7 月報(bào)告顯示，受住房供應(yīng)增加、抵押貸款利率高企等因素影響，2025 年全美房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)僅 0.5%，2026 年也僅 1.2%，足見其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

2. 50% 斷貸關(guān)口：購(gòu)房者的 “心理崩潰線”

比 10% 紅線更引人警惕的，是高盛提出的 “50% 斷貸心理關(guān)口”。報(bào)告分析，當(dāng)房?jī)r(jià)比購(gòu)房者的購(gòu)買價(jià)格下跌 50% 時(shí)，將出現(xiàn) “資產(chǎn)負(fù)翁” 現(xiàn)象 —— 房屋市值低于未償還貸款金額，此時(shí)部分購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生 “斷貸棄房” 的念頭：

對(duì)投資客而言，繼續(xù)償還貸款已無意義，棄房斷供成為 “理性選擇”；

對(duì)剛需購(gòu)房者而言，巨大的資產(chǎn)縮水可能引發(fā)心理崩潰，尤其是杠桿率較高的群體，可能因無力承受壓力而選擇斷貸。

一旦斷貸潮出現(xiàn)，不僅會(huì)沖擊銀行信貸系統(tǒng)，還會(huì)導(dǎo)致大量法拍房涌入市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)下跌壓力，形成難以逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)鏈條。

市場(chǎng)真相：外資抄底與房?jī)r(jià)預(yù)警不矛盾，核心在 “分化”

很多人疑惑：既然高盛預(yù)警房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，為何外資還在加速抄底？其實(shí)兩者并不矛盾，反而印證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) “強(qiáng)分化” 的核心特征：

1. 三四線城市：需警惕跌幅超紅線，過剩房源壓力大

高盛的預(yù)警，更多指向三四線城市及部分弱二線城市：

這些城市人口流入有限、產(chǎn)業(yè)支撐不足，此前過度開發(fā)導(dǎo)致的庫(kù)存壓力仍在，房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025 年全國(guó)三四線城市新房庫(kù)存去化周期平均達(dá) 22 個(gè)月，部分城市甚至超 30 個(gè)月，遠(yuǎn)超 6-18 個(gè)月的合理區(qū)間；

若這些城市房?jī)r(jià)跌幅突破 10%，很可能觸發(fā)局部斷貸風(fēng)險(xiǎn)，尤其是那些前期房?jī)r(jià)虛高、杠桿率較高的區(qū)域。這也與戴德梁行等機(jī)構(gòu)觀察到的 “外資對(duì)非核心資產(chǎn)謹(jǐn)慎” 的趨勢(shì)一致 —— 外資抄底的并非三四線住宅，而是一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦、物流園等硬資產(chǎn)。

2. 一二線核心城市：抗跌性凸顯，10% 紅線難突破

與三四線城市形成鮮明對(duì)比的是，北京、上海等核心一二線城市，房?jī)r(jià)守住 10% 紅線的概率極高，甚至可能逆勢(shì)微漲：

供需支撐：這些城市每年新增大量就業(yè)人口，剛需缺口持續(xù)存在。以上海為例，2025 年常住人口超 2487 萬，核心區(qū)域住宅供應(yīng)稀缺，2026 年 1-2 月核心區(qū)域二手房成交量同比上漲 12%，優(yōu)質(zhì)房源掛牌即成交；

外資加持：外資抄底的重點(diǎn)正是這些城市的核心資產(chǎn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025 年四季度以來，外資對(duì)上海、北京核心地段商辦項(xiàng)目的投資意向大增，黑石、凱德等機(jī)構(gòu)紛紛布局，為核心資產(chǎn)價(jià)格提供了支撐；

政策托底：一二線城市作為經(jīng)濟(jì)引擎，政策層面會(huì)適度調(diào)控以維持市場(chǎng)穩(wěn)定，避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，這也為 10% 紅線筑牢了 “防護(hù)墻”。

3. 外資抄底的真相：不是 “接盤”，而是精準(zhǔn)布局

需要明確的是，外資所謂的 “抄底” 并非盲目入場(chǎng)，而是有嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)：

資產(chǎn)類別上，更青睞長(zhǎng)租公寓、物流園、數(shù)據(jù)中心等現(xiàn)金流穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，而非普通住宅；

城市選擇上，聚焦一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域；

價(jià)格判斷上，只選擇估值回歸合理區(qū)間、具備長(zhǎng)期保值能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

戴德梁行專家指出，2025 年前三季度外資投資中國(guó)樓市的金額與去年同期基本持平，“抄底” 說法并不準(zhǔn)確，更多是理性的資產(chǎn)配置行為。這也說明，外資的入場(chǎng)并非看好所有房產(chǎn)，而是精準(zhǔn)規(guī)避了高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，與高盛的預(yù)警形成了 “殊途同歸” 的市場(chǎng)判斷。

2026 年買房指南：3 類房產(chǎn)可入手，2 類需規(guī)避

高盛的預(yù)警與外資的布局，為普通投資者提供了清晰的決策參考 ——2026 年買房，需告別 “普漲幻想”，聚焦核心資產(chǎn)，避開風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)：

【值得入手的 3 類房產(chǎn)】

一線核心地段次新房：北京海淀、上海黃浦等核心城區(qū)的次新房，配套成熟、流動(dòng)性強(qiáng)，抗跌性突出，無論是剛需還是穩(wěn)健投資都值得關(guān)注；

強(qiáng)二線城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)住宅：杭州未來科技城、成都天府新區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，人口流入穩(wěn)定，住房需求旺盛，房?jī)r(jià)具備支撐；

地鐵沿線剛需小戶型：一二線城市地鐵沿線的小戶型住宅，兼顧通勤便利性與實(shí)用性，受眾群體廣，流動(dòng)性好，即便市場(chǎng)波動(dòng)也不易出現(xiàn)大幅貶值。

【需要規(guī)避的 2 類房產(chǎn)】

三四線城市非核心地段住宅：缺乏人口與產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市遠(yuǎn)郊盤、旅游地產(chǎn)，庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)高，可能突破 10% 紅線；

高杠桿、高溢價(jià)的豪宅：部分城市溢價(jià)過高的豪宅，流動(dòng)性差，一旦市場(chǎng)調(diào)整，跌幅可能遠(yuǎn)超普通住宅，需謹(jǐn)慎入手。

網(wǎng)友熱議：紅線預(yù)警下，該買房還是觀望？

高盛的預(yù)警引發(fā)全網(wǎng)熱議，網(wǎng)友觀點(diǎn)呈現(xiàn)明顯分化：

“我老家三四線城市的房子已經(jīng)跌了 15%，看來高盛說的紅線不是危言聳聽，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。”

“上海核心區(qū)的房子根本沒跌，反而越來越搶手，外資都在買，說明核心資產(chǎn)還是抗跌，剛需該買還是得買?！?/p>

“跌 50% 斷貸太可怕了，幸好當(dāng)初買的是一線小戶型，杠桿不高，就算跌一點(diǎn)也能承受?！?/p>

“外資和高盛的判斷其實(shí)不矛盾，只是關(guān)注的資產(chǎn)不一樣，普通投資者別跟風(fēng)，選對(duì)城市和地段才是關(guān)鍵。”

“高盛的模型有參考意義，但中國(guó)市場(chǎng)有自己的特點(diǎn)，政策調(diào)控會(huì)守住風(fēng)險(xiǎn)底線，不用過度恐慌?！?/p>

結(jié)語：尊重市場(chǎng)規(guī)律，把握分化機(jī)遇

高盛的 10% 紅線預(yù)警，并非唱空中國(guó)房地產(chǎn)，而是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的理性判斷；外資的抄底動(dòng)作，也不是盲目樂觀，而是對(duì)核心資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可。兩者共同指向一個(gè)結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入 “強(qiáng)分化” 時(shí)代，普漲普跌的時(shí)代早已過去。

對(duì)普通投資者而言，不必被 “外資抄底” 沖昏頭腦，也不必因 “紅線預(yù)警” 過度恐慌。關(guān)鍵是要認(rèn)清自身需求：剛需購(gòu)房者可在一二線城市核心區(qū)域選擇性價(jià)比高的房源，避開高杠桿；投資購(gòu)房者則需聚焦具備稀缺性的核心資產(chǎn)，放棄投機(jī)幻想。

2026 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。守住 “不盲目加杠桿、不觸碰高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)” 的底線，才能在市場(chǎng)波動(dòng)中站穩(wěn)腳跟。你如何看待高盛提出的房?jī)r(jià)紅線？2026 年你會(huì)選擇買房還是觀望？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享！