你有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊突然多了好多賣房的人？前幾天我一個(gè)朋友半夜給我發(fā)消息，說他終于把掛了兩年都沒賣出去的房子，上周給賣掉了，而且是低于市場(chǎng)價(jià)15%出的手。

我問他虧這么多不心疼嗎？你猜他說什么？他說：“現(xiàn)在不賣，再過兩年可能虧更多?！边@話聽著扎心，但可能是大實(shí)話。

最近樓市確實(shí)有點(diǎn)微妙：一方面，新聞里天天喊房?jī)r(jià)降幅收窄、成交量回暖，好像春天要來了；另一方面，二手房掛牌量還在高位，有人連夜降價(jià)也要脫手。

那問題來了：現(xiàn)在賣掉房子，到底是聰明還是蠢？今天咱們就把這事掰扯清楚。

先看一組真實(shí)數(shù)據(jù)，別被那些“樓市回暖”的標(biāo)題帶偏了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的2026年1月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市里，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的只有12個(gè)，剩下的全在跌或者持平。二手房更慘，一線城市還在跌，只是跌得少了點(diǎn)，從之前的0.9%收窄到0.5%。

什么意思？就是說，整體趨勢(shì)還是往下走，只是下坡的坡度緩了一點(diǎn)。再看看全國(guó)，這輪調(diào)整下來，平均跌幅已經(jīng)超過30%，有些三四線城市直接腰斬。與此同時(shí)，政策工具箱快掏空了：放開限購、降首付、降利率、免稅費(fèi)，能用的招全用上了。

首套房貸利率直接干到3%以下，創(chuàng)歷史新低。但你發(fā)現(xiàn)沒有，越是這樣，賣房的人反而越多。北京、上海這些一線城市，二手房掛牌量連續(xù)幾個(gè)月下降，不是因?yàn)闆]人賣了，而是因?yàn)楸阋说姆孔颖幌耍Ｏ碌臉I(yè)主要么撤單不賣，要么咬牙扛著。

為什么現(xiàn)在賣房的人突然變多了？

第一層，也是最直接的一層，叫“預(yù)期徹底變了”。過去二十年，中國(guó)人形成了一種思維定式：房子永遠(yuǎn)漲，買到就是賺到。但這一輪調(diào)整，把這種信仰打碎了。從2022年到2025年，連續(xù)四年下跌，很多城市房?jī)r(jià)直接回到2017、2018年的水平。

更重要的是，大家發(fā)現(xiàn)，那些救市政策，從放開限購到降首付，換來的只是一波短暫的回暖，然后繼續(xù)跌。這叫“政策疲勞”。現(xiàn)在哪怕利率降到歷史最低，很多人想的是：萬一買了還得跌呢？這就是預(yù)期反轉(zhuǎn)。房子不再是那個(gè)穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)，而變成了需要計(jì)算的負(fù)債。

第二層，叫“持有成本在悄悄吞噬你”。很多人只算房?jī)r(jià)跌了多少，沒算這些年養(yǎng)這套房子花了多少錢。物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)，一年下來少說萬把塊。

如果是貸款買的，利息更是大頭。房貸利率就算降到3%，100萬貸款一年還得3萬利息。而租金回報(bào)率呢？一線城市平均也就2%左右。也就是說，你養(yǎng)這套房子，每年的凈流出是實(shí)實(shí)在在的。房?jī)r(jià)不漲，就是在虧錢。更可怕的是，房產(chǎn)稅這只靴子，雖然還沒落地，但懸在頭頂?shù)年幱耙恢痹凇?/p>

第三層，也是最扎心的一層，叫“流動(dòng)性正在枯竭”。現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，不是賣不掉，是賣不到你想要的價(jià)格。你去中介掛一套房，中介第一句話準(zhǔn)是：哥，您想快點(diǎn)賣的話，價(jià)格得掛低點(diǎn)。為什么？因?yàn)橘I家少了，但賣家沒少。

那些所謂“成交量回暖”，是靠“以價(jià)換量”換來的。你鄰居比你便宜20萬成交了，你的房子就被釘在那個(gè)價(jià)格上。更可怕的是，一旦流動(dòng)性出問題，房子就不是資產(chǎn)，而是負(fù)擔(dān)。急用錢的時(shí)候，你才發(fā)現(xiàn)，房子是世界上最難變現(xiàn)的東西之一。

這場(chǎng)拋售潮，對(duì)咱們普通人意味著什么？

第一條，叫“財(cái)富縮水的鈍刀割肉”。如果你有房，不管賣不賣，心理賬已經(jīng)虧了。全國(guó)均價(jià)跌了30%，意味著你資產(chǎn)表上的數(shù)字，實(shí)打?qū)嵣倭艘淮髩K。如果你沒房，想上車，也別高興太早?，F(xiàn)在買房確實(shí)便宜了，利率也低，但房?jī)r(jià)還在調(diào)整，買了可能繼續(xù)跌。這就是剛需的兩難：不買怕漲，買了怕跌。

第二條，叫“置換鏈條被徹底打斷”。很多人想賣房，不是為了套現(xiàn)跑路，而是想換房，以小換大，以舊換新。但問題是，你的老房子賣不出價(jià)，你想買的新房雖然也跌了，但跌幅往往沒老房子大。結(jié)果就是，換房不但沒改善，反而把積蓄全填進(jìn)去了。這條置換鏈條一旦卡住，整個(gè)市場(chǎng)就像一潭死水。

第三條，叫“資產(chǎn)配置的邏輯徹底重構(gòu)”。過去大家有錢就買房，因?yàn)榉孔邮俏ㄒ豢孔V的資產(chǎn)。現(xiàn)在呢？存款利率不到2%，理財(cái)打破剛兌，股市波動(dòng)大，房子又在跌。你突然發(fā)現(xiàn)，錢沒地方放了。這不是一句玩笑話，這是無數(shù)中產(chǎn)家庭正在面臨的真實(shí)焦慮。

面對(duì)這種局面，普通人到底該怎么辦？是賣是留，得有章法，不能拍腦袋。

第一個(gè)策略，叫“看清你手里拿的是什么房子”。不是所有房子都該賣，也不是所有房子都該留。核心城市核心地段、品質(zhì)過硬、物業(yè)好、有學(xué)區(qū)的房子，扛跌能力強(qiáng)，可以拿一拿。

但如果你的房子在三四線城市、遠(yuǎn)郊區(qū)、老破小、沒有學(xué)區(qū)屬性，那就要清醒一點(diǎn)——這些房子，可能永遠(yuǎn)回不到以前的高點(diǎn)了。趁現(xiàn)在還能賣，早點(diǎn)出手換現(xiàn)金，比抱著一個(gè)持續(xù)縮水的資產(chǎn)強(qiáng)。

第二個(gè)策略，叫“算清賬再?zèng)Q定”。把房子當(dāng)成一個(gè)投資項(xiàng)目，認(rèn)真算筆賬。這套房子每年給你創(chuàng)造多少價(jià)值？自住的話，省了房租，算一筆；出租的話，租金多少，減去持有成本，凈收益多少。如果算下來，每年凈流出，房?jī)r(jià)又不漲，那你持有的每一天，都是在虧錢。這時(shí)候，賣掉就是止損。

第三個(gè)策略，叫“別跟風(fēng)，也別硬扛”?，F(xiàn)在最怕兩種人：一種是看到新聞?wù)f回暖就沖進(jìn)去買房的，另一種是死活不認(rèn)虧、非要等到原價(jià)才肯賣的。

這兩種心態(tài)，都是被情緒綁架。市場(chǎng)的底，從來沒人能精準(zhǔn)踩到。你需要問自己的是：賣了這套房，拿到現(xiàn)金，我有沒有更好的去處？

如果沒有，那就別賣，拿著收租也是錢。如果有，不管是還貸、理財(cái)、還是改善生活，那就果斷賣?，F(xiàn)金在手里，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)在。