地產(chǎn)終于要觸底了，上海作為最后一塊限購尖兵，昨天終于松綁，推出“滬七條”新政。這意味著全國最具剛需的城市也扛不住房價下行壓力，直接放開讓全國人民來托底。外地值不值得不好說，但至少一線城市房價要企穩(wěn)了。

新政核心很明確：非滬籍外環(huán)內(nèi)買房，社保/個稅只需連續(xù)1年；想買兩套，滿3年即可；外環(huán)外對符合條件家庭不限套數(shù)。門檻大幅降低，未來幾個月肯定能拉動一批剛需進場。

但這是不是意味著樓市春天來了？是不是投資客該囤房等剛需接盤？千萬別急著動手。房產(chǎn)和股票完全不同，不是想賣就能賣，得看房價長期上漲邏輯，而不是政策放開的短期刺激。

短期邏輯看被限購壓抑的需求有多少，包括投資客和剛需。但這種需求往往是一波流，行情很快就會結(jié)束，很容易套在手里。

長期邏輯才是關(guān)鍵：上海到底有多少人口流入。投資客買入是為了賣出，和你是對手盤，風(fēng)向一變跑得比誰都快。核心還是看剛需增量，每年人口流入是最靠譜的指標(biāo)，這些人來上海工作生活，買房是真剛需，政策放開后肯定會出手。

我們查了上海近年外來常住人口數(shù)據(jù)：2023年外來人口不再增長，2024年更是出現(xiàn)負(fù)增長，外來常住人口減少23.79萬?？吹竭@數(shù)據(jù)，是不是心涼半截？也難怪上海要緊急松綁限購。

上海房價也經(jīng)歷了過山車：2023年高點約60638元/㎡，2025年跌到45158元/㎡，2026年1月又回到6萬以上。短期看，政策松綁可能帶來一波上沖，但長期來看，人口流入是大問題。

房子是用來住的，不是用來炒的，最終還是會回歸均值。那手里有房的朋友該怎么辦？

如果是投資，租金回報率不高，建議借這波上漲趕緊出手?，F(xiàn)在拿錢投高股息公司，一年分紅至少4-5個點，流動性又好，沒必要套在房子里賺2個點左右的租金。房價要重回長期上漲通道，目前條件不支持，除非人口流入出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

這次政策可以理解為讓地產(chǎn)回歸市場化，符合“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)方針。炒房時代真的過去了，想滿足投資需求，或許可以看看股市。