南方財經(jīng)研究員 翁榕濤

2月25日，廣州在時隔3年后再次出現(xiàn)新“地王”，廣州核心馬場地塊在經(jīng)過超8小時、243輪的超長競價后，由越秀集團(tuán)旗下子公司以總價236億摘得。

按照住宅部分超8.5萬元/平方米的成交樓面價，該地塊已經(jīng)刷新了廣州歷史紀(jì)錄，超過2023年海珠區(qū)琶洲西地塊7.57萬元/平方米的價格。

地產(chǎn)和金融“雙輪”驅(qū)動，越秀集團(tuán)正在加速沖刺世界500強(qiáng)。越秀集團(tuán)總經(jīng)理林昭遠(yuǎn)曾提出，“十四五” 期間越秀集團(tuán)將錨定世界500強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

而這個目標(biāo)之下，離不開地產(chǎn)與金融兩大核心板塊的支撐。如今，地產(chǎn)板塊逆勢擴(kuò)張扛起營收大旗，金融板塊則通過收購香港人壽補(bǔ)齊壽險牌照、躋身萬億級全牌照金控集團(tuán)，手握“地產(chǎn)+金融”兩張王牌的越秀集團(tuán)，距離世界500強(qiáng)的目標(biāo)究竟還有多遠(yuǎn)？

斥資236億拿下廣州新“地王”

在房地產(chǎn)仍處于調(diào)整期的當(dāng)下，這也是一次重要“押注”。馬場地塊不僅樓面價高，總價也位居廣州樓市歷史第二位，距離第一位的廣州亞運(yùn)城地塊的255億元，僅相差約19億元。

馬場地塊吸引了廣東8家知名國企競爭，經(jīng)過激烈叫價競爭后，僅剩保利和越秀鏖戰(zhàn)至最后，最終由越秀摘得。由于地塊廣受關(guān)注，此次土拍圍觀人數(shù)超過10萬人。

越秀敢于拿下該地塊，究其原因，在于過去兩年廣州豪宅市場的亮眼銷售數(shù)據(jù)給予的底氣。馬場地塊位于廣州珠江新城高端住宅區(qū)，豪宅項目環(huán)伺，例如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等項目，是整個廣州房價最高的板塊。

近期入市的保利玥璽灣，距離馬場地塊僅有不到三公里，2025年11月開盤便創(chuàng)下了全國單盤銷售紀(jì)錄，首日銷售額超百億。

事實上，在競拍之前，市場普遍認(rèn)為這宗地塊很有可能會被越秀拿下。

因為越秀與這宗地塊有著密切關(guān)系：越秀集團(tuán)不僅是馬場路地塊土地使用權(quán)人廣州賽馬場運(yùn)營管理有限公司的間接第一大股東；同時，越秀集團(tuán)也是這宗地塊的“做地”主體，其也配合收回馬場地塊并支付補(bǔ)償款。

此次越秀斥資236億高溢價拿下廣州“新地王”，能進(jìn)一步鞏固其在廣州本土的龍頭地位，為后續(xù)營收增長儲備貨值，但也加大了短期資金壓力。如何在規(guī)模擴(kuò)張與財務(wù)穩(wěn)健、利潤增長之間找到平衡，是地產(chǎn)板塊能否助力越秀集團(tuán)沖刺500強(qiáng)的關(guān)鍵。

金融全牌照協(xié)同效應(yīng)待釋放

金融板塊的全牌照布局，被市場視為越秀集團(tuán)沖刺世界500強(qiáng)的第二增長曲線。

過往，越秀集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)主要分為金融、房地產(chǎn)、交通基建和食品四大板塊，其中金融和房地產(chǎn)占營收主要大頭，分別占總營收的比例為20%和60%。金融板塊的營收占比看似較低，但其毛利率約為29%左右，而房地產(chǎn)板塊的毛利率僅有11%。

越秀集團(tuán)金融板塊主要由子公司創(chuàng)興銀行、越秀資本、香港人壽等負(fù)責(zé)，包括銀行、證券、保險、融資租賃、資產(chǎn)管理、投資管理、期貨等細(xì)分業(yè)務(wù)。

2025年10月，越秀集團(tuán)通過收購香港人壽成功獲取壽險牌照，一舉補(bǔ)齊了長期以來的金融牌照短板，成為國內(nèi)新晉的萬億級資產(chǎn)規(guī)模全牌照金控集團(tuán)。在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，壽險業(yè)務(wù)帶來的長期穩(wěn)定資金，能夠與集團(tuán)長周期業(yè)務(wù)形成有效匹配，同時為其粵港澳大灣區(qū)跨境金融布局提供關(guān)鍵支點(diǎn)。

“香港人壽的加入，標(biāo)志著越秀正式構(gòu)建起以‘銀、保、證、投’為核心的跨境綜合金融生態(tài)?！痹叫慵瘓F(tuán)董事長陳強(qiáng)表示。這也使越秀成為少數(shù)可為個人客戶提供“存貸+保險+投資”一體化方案、為企業(yè)客戶提供全生命周期融資服務(wù)的地方國企。

從金融各細(xì)分板塊來看，創(chuàng)興銀行是金融板塊近年來穩(wěn)定增長的盈利點(diǎn)，2022年至2024年，其凈利潤從9.86億元穩(wěn)步增長至15.91億元。

除此之外，其余板塊業(yè)績表現(xiàn)有所起伏：越秀租賃融資租賃余額連續(xù)三年下降，從640億元降至527億元；廣州期貨2024年凈利潤僅0.40億元，同比出現(xiàn)下滑；廣州資產(chǎn)2024年凈虧損3.50 億元，2025年上半年才實現(xiàn)扭虧為盈；新收購的香港人壽，2024年實現(xiàn)扭虧為盈，保險收入1.55億港元，凈利潤約為3158萬港元，在香港50家壽險公司中排名第18位。

可以發(fā)現(xiàn)，越秀集團(tuán)的金融業(yè)務(wù)涉獵廣泛，但是尚未在各細(xì)分板塊做到頭部位置，也導(dǎo)致外界普遍認(rèn)為該集團(tuán)仍以房地產(chǎn)為主業(yè)的固有印象。

行業(yè)發(fā)展趨勢早已表明，金控集團(tuán)的價值衡量正從牌照數(shù)量競爭轉(zhuǎn)向資源整合能力與服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)效能的比拼。對越秀集團(tuán)而言，如何從“集齊牌照”到“用好牌照”，將金融全牌照優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為實實在在的營收與利潤增長，是其金融板塊能否真正扛起世界500強(qiáng)沖刺重任的關(guān)鍵。

加速沖刺世界500強(qiáng)

目前，同為廣東本土的全牌照金控集團(tuán)，招商局集團(tuán)、中國平安早已穩(wěn)居世界500強(qiáng)行列，其核心共性在于擁有行業(yè)頭部的核心金融主體，以及成熟的“實業(yè)+金融”協(xié)同模式。

以中國平安為例，以保險為核心，涵蓋銀行、證券、信托、資產(chǎn)管理及醫(yī)療科技等多元化業(yè)務(wù)，形成“綜合金融+醫(yī)療健康”雙輪驅(qū)動模式。

手握萬億資產(chǎn)、集齊金融全牌照，越秀集團(tuán)已經(jīng)具備沖擊世界500強(qiáng)基礎(chǔ)底盤，如何加速實現(xiàn)這個目標(biāo)，核心或許在于真正激活“地產(chǎn)+金融”的雙輪驅(qū)動效應(yīng)，實現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型。

在地產(chǎn)板塊，需要平衡拿地成本與利潤空間，在保持營收基本盤穩(wěn)定的同時，修復(fù)盈利能力。同時，依托越秀集團(tuán)全牌照金融優(yōu)勢，拓寬融資渠道、降低融資成本，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與金融服務(wù)的深度協(xié)同，化解行業(yè)下行周期的經(jīng)營風(fēng)險。

在金融板塊，一方面要做強(qiáng)核心業(yè)務(wù)，推動創(chuàng)興銀行、越秀證券、廣州期貨、廣州資產(chǎn)、越秀融資租賃、越秀產(chǎn)業(yè)基金等子公司提升行業(yè)競爭力，培育穩(wěn)定的盈利增長點(diǎn)；另一方面要深化各牌照之間的協(xié)同，依托香港人壽的壽險資金優(yōu)勢，對接集團(tuán)地產(chǎn)、基建等長期項目，發(fā)揮跨境金融的差異化優(yōu)勢，打造一站式綜合金融服務(wù)能力，讓金融板塊成為集團(tuán)營收和利潤的第二增長曲線。

除此之外，越秀集團(tuán)還需進(jìn)一步推動多元化業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，激活交通基建、食品等板塊的增長潛力，構(gòu)建更穩(wěn)健的營收結(jié)構(gòu)。