近日，佳兆業(yè)集團子公司武漢市佳兆業(yè)物流有限公司破產(chǎn)。

一、破產(chǎn)申請核心事實

2025年9月2日，全球知名房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司向湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院提交了破產(chǎn)申請，要求對武漢市佳兆業(yè)物流有限公司進行破產(chǎn)清算。該案件案號為(2025)鄂0111破申16號，屬于破產(chǎn)審查案件。戴德梁行作為債權(quán)人申請破產(chǎn)清算，表明該公司已無法清償?shù)狡趥鶆?wù)。

二、公司基本情況與業(yè)務(wù)實質(zhì)

武漢市佳兆業(yè)物流有限公司成立于2014年9月11日，注冊資本1000萬元，法定代表人為馬曉俊。雖然公司名稱包含“物流”字樣，但其實際業(yè)務(wù)與物流關(guān)聯(lián)不大。該公司全資持有武漢市佳瑞鑫置業(yè)有限公司，而后者正是知名房地產(chǎn)項目“佳兆業(yè)濱江新城”的開發(fā)商。因此，這家公司實質(zhì)上是佳兆業(yè)集團在武漢的房地產(chǎn)項目平臺公司之一。

三、關(guān)聯(lián)項目困境與法律糾紛

“佳兆業(yè)濱江新城”項目面臨嚴重困境。根據(jù)法院文件，該項目1號商業(yè)棟1層商1等101套不動產(chǎn)已被列為執(zhí)行標(biāo)的物。戴德梁行與武漢市佳瑞鑫置業(yè)有限公司之間還存在破產(chǎn)上訴案件，案號為(2025)鄂破終19號。這表明項目層面的法律糾紛已持續(xù)較長時間。

四、佳兆業(yè)集團整體債務(wù)重組背景

佳兆業(yè)集團控股有限公司（01638.HK）作為母公司，經(jīng)歷了以下關(guān)鍵節(jié)點：

1. 債務(wù)重組完成：2025年9月15日，佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案全面生效，實現(xiàn)削債規(guī)模約86億美元，債務(wù)期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

2. 清盤呈請撤銷：由于債務(wù)重組取得重大進展，香港高等法院于2025年9月22日頒令撤銷針對佳兆業(yè)集團的清盤呈請。

3. “以股代息”方案：2025年12月2日，佳兆業(yè)提出“以股代息”方案，計劃以發(fā)行新股代替現(xiàn)金支付2025年12月至2026年12月期間的票據(jù)利息，涉及金額約1.2億美元。該方案旨在優(yōu)化現(xiàn)金流，減少約9.33億港元的現(xiàn)金流出。

4. 同意征求期限延長：佳兆業(yè)多次延長同意征求期限，最近一次是2026年2月24日宣布將屆滿期限延長至2026年3月9日。公告明確指出，如果未能在2026年2月26日前收到必要同意并履行相關(guān)利息支付，將構(gòu)成違約事件。

五、佳兆業(yè)其他子公司破產(chǎn)情況

武漢市佳兆業(yè)物流有限公司并非孤例。佳兆業(yè)集團旗下至少7家子公司已進入破產(chǎn)程序，包括張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2025年3月破產(chǎn)）、昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年3月破產(chǎn)）、展源地產(chǎn)（2023年破產(chǎn)）、石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年7月破產(chǎn)）、武漢市佳代盛置業(yè)有限公司（2024年1月破產(chǎn)）、廣州佳兆業(yè)投資咨詢有限公司（2025年10月破產(chǎn)）等。

六、項目現(xiàn)狀與業(yè)主應(yīng)對

武漢的“佳兆業(yè)濱江新城”小區(qū)業(yè)主在2025年12月通過臨時業(yè)主大會，以97.73%的得票率將物業(yè)費從原來的2.98元/平/月大幅下調(diào)至1.8元/平/月，降幅近40%。這次調(diào)整完全符合《民法典》規(guī)定，參與表決業(yè)主人數(shù)占比84.87%，專有面積占比77.76%，均超過法定“三分之二”門檻。這反映了業(yè)主在項目開發(fā)商陷入困境后，積極通過合法途徑維護自身權(quán)益。

七、集團財務(wù)狀況與經(jīng)營挑戰(zhàn)

根據(jù)2025年中期業(yè)績報告，佳兆業(yè)集團截至2025年6月底持有現(xiàn)金及銀行存款為21.7億元人民幣，但其中絕大部分為受監(jiān)管的預(yù)售資金，需優(yōu)先保障項目交付。同期，公司面臨的一年內(nèi)到期短期債務(wù)規(guī)模高達1192億元。更嚴峻的是，2025年10月1日公開數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)2026.41億元，總負債2444.49億元，凈資產(chǎn)為-418.08億元，已處于資不抵債狀態(tài)。

八、當(dāng)前狀態(tài)與影響

1. 法律程序進行中：武漢市佳兆業(yè)物流有限公司的破產(chǎn)審查案件仍在洪山區(qū)人民法院審理中，尚未公布最終裁定結(jié)果。

2. 債權(quán)人權(quán)益保障：根據(jù)破產(chǎn)法程序，該公司資產(chǎn)將進行清算，所得款項按法定順序清償債務(wù)。戴德梁行作為申請人，其債權(quán)能否得到足額清償取決于公司剩余資產(chǎn)價值。

3. 購房者影響：“佳兆業(yè)濱江新城”項目的購房者權(quán)益需要通過破產(chǎn)程序中的債權(quán)申報來維護。項目能否繼續(xù)建設(shè)交付，取決于是否有新的投資方接盤或政府介入。

4. 集團層面隔離：子公司破產(chǎn)不影響佳兆業(yè)集團主體的存續(xù)。集團通過債務(wù)重組暫時避免了清算風(fēng)險，正致力于“保交付”和資產(chǎn)盤活工作。數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，佳兆業(yè)累計交付了約12萬套房源。

九、行業(yè)背景與啟示

武漢市佳兆業(yè)物流有限公司的破產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的縮影。佳兆業(yè)曾被稱為“樓市不死鳥”，2014年因牽連官員落馬事件首次出現(xiàn)資金鏈斷裂，2016年憑借樓市回暖完成債務(wù)重組強勢回歸。但在本輪房地產(chǎn)下行周期中，其“舊改之王”的優(yōu)勢反而成為負擔(dān)——舊改項目周期長、投入大、變現(xiàn)慢的特點在融資困難、市場冷淡的環(huán)境下加劇了資金壓力。

佳兆業(yè)在核心項目的盤活上采取了務(wù)實的合作模式。例如，東角頭地塊以“中信·信悅灣”的案名入市，由佳兆業(yè)與中信系合作開發(fā)，中信城開負責(zé)融資代建。這種模式下，項目盤活產(chǎn)生的現(xiàn)金流首先用于償還資方投入，剩余部分回流至佳兆業(yè)，雖然權(quán)益收益有所攤薄，但借助央企的信用與資金優(yōu)勢，實現(xiàn)了停滯項目的重啟與價值釋放。

總結(jié)：武漢市佳兆業(yè)物流有限公司的破產(chǎn)是佳兆業(yè)集團流動性危機在項目層面的具體體現(xiàn)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式在行業(yè)調(diào)整期面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。雖然集團主體通過債務(wù)重組獲得了喘息之機，但旗下項目公司的破產(chǎn)清算仍將對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、購房者和債權(quán)人產(chǎn)生持續(xù)影響。佳兆業(yè)的案例表明，房企在行業(yè)下行周期中，需要通過債務(wù)重組、項目合作盤活、業(yè)主積極維權(quán)等多方努力，才能逐步走出困境。