文/北京進(jìn)深 徐迪

2月24日，朝陽區(qū)松榆里0410-0001地塊項(xiàng)目總平圖公示。

項(xiàng)目位于朝陽區(qū)潘家園街道，去年11月25日，懋源控股以50.24億元的總價(jià)拿下該地塊。

折合樓面價(jià)6.21萬/㎡，溢價(jià)率18.2%。

建設(shè)用地面積2.89公頃，擬建總建筑面積約13.24萬㎡，其中地上建面約8.1萬㎡，地下約5.15萬㎡。

容積率2.8，住宅建筑高度18.7至73.6米，綠地率30%，建筑密度23.55%。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，設(shè)計(jì)單位北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司。

1、樓棟排布

項(xiàng)目規(guī)劃13棟住宅樓，住宅總建面80263.8㎡，共499戶，戶均建面161.85㎡。

北排3棟樓17層，中間2棟樓21層。

南排8棟樓：東南角6#樓和7#樓為13層小高層，其中6#樓首層局部架空，面積約111㎡；

8#樓9層，9#樓6層，10#樓8層；

11#樓為15層小高；

西南角12#樓7層，13#樓10層。

2、出入動(dòng)線、園林+會(huì)所

人行主要出入口在小區(qū)北側(cè)。

設(shè)有帶裝飾構(gòu)架的景觀大門，景墻沿街展示面約百米。

另外在東側(cè)也有一處景觀大門，并配有50㎡的出入口廣場(chǎng)，6.9米高的社區(qū)配套樓。

向內(nèi)是多處下沉庭院，面積非常大，由東向西串聯(lián)起社區(qū)中央景軸的會(huì)所體系。

西北角有多處室外活動(dòng)場(chǎng)地。

在地塊出讓文件中就提到，鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透，提升環(huán)境品質(zhì)。

下沉庭院標(biāo)高應(yīng)與街坊路地下通道順暢連接，實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線無障礙銜接。

這也是北京首個(gè)在出讓文件中提到下沉庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)要求的項(xiàng)目。

3、戶型+贈(zèng)送

地塊為東西長而南北短的長方形，面寬資源非常好。

南北以及側(cè)邊均有大量贈(zèng)送空間。

除了可封閉的內(nèi)嵌式陽臺(tái)，還有開敞的錯(cuò)層陽臺(tái)構(gòu)成了圍合式空中庭院。

4、區(qū)域配套

松榆里地塊位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢(shì)，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

純住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規(guī)整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

規(guī)模適中，開發(fā)難度遠(yuǎn)低于祈年大街和永安里項(xiàng)目。

這個(gè)地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但板塊商業(yè)商務(wù)屬性相較于雙井、國貿(mào)還是差出幾個(gè)LEVEL的。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場(chǎng)為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業(yè)。

地塊內(nèi)含1條南北向?qū)挾葹?.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設(shè)用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關(guān)部門。

此外，項(xiàng)目建設(shè)方案需處理好與周邊現(xiàn)狀關(guān)系。用地西南角預(yù)留不低于現(xiàn)狀道路（約4米）的條件，保障南側(cè)居民消防及出行需求。

地塊位于11號(hào)線南側(cè)，考慮到地鐵建設(shè)時(shí)序處于遠(yuǎn)期，建議地塊臨近11號(hào)線一側(cè)做好兼容性設(shè)計(jì)，將地塊內(nèi)建筑劃定出結(jié)構(gòu)、功能的兼容區(qū)域，預(yù)留后續(xù)與11號(hào)線一體化結(jié)合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時(shí)應(yīng)酌情考慮因站點(diǎn)可能的位置變化而導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的影響。

住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側(cè)出入口建議設(shè)置小區(qū)公共建筑與公共空間，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)。

地下公共建筑須獨(dú)立或結(jié)合住宅樓棟設(shè)置豎向交通空間及無障礙設(shè)施，保障居民便捷使用。

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