一、法律規(guī)定的雙重解讀

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，僅在投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小且經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)時(shí)，方可采用協(xié)議方式選聘。這一規(guī)定在實(shí)踐中形成了兩種截然不同的司法觀點(diǎn)。

"管理性規(guī)定說(shuō)"認(rèn)為，該條款屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反僅導(dǎo)致行政處罰，不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。

"效力性規(guī)定說(shuō)"認(rèn)為，該條款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反將導(dǎo)致合同無(wú)效。山東省高級(jí)人民法院在(2020)魯民申5097號(hào)裁定中明確支持這一觀點(diǎn)，認(rèn)定未經(jīng)招投標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，業(yè)主無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)。

二、司法實(shí)踐的地區(qū)差異

山東高院立場(chǎng)：明確認(rèn)定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，未經(jīng)招投標(biāo)程序簽訂的合同無(wú)效，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張物業(yè)費(fèi)。

其他地區(qū)法院：多數(shù)法院傾向于認(rèn)定該條款為管理性規(guī)定，即使程序違法，只要物業(yè)公司實(shí)際提供了服務(wù)，業(yè)主仍需支付合理費(fèi)用。

三、代表性案例分析案例1：山東高院(2020)魯民申5097號(hào)裁定

案情：濟(jì)南萬(wàn)佳物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，未經(jīng)招投標(biāo)程序。業(yè)主王立志拒絕支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴至法院。

裁判結(jié)果：山東省高級(jí)人民法院再審裁定認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。法院駁回物業(yè)公司的再審申請(qǐng)，認(rèn)定業(yè)主無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)。

案例2：竹山法院安心物業(yè)糾紛案件（案例來(lái)源：今日竹山2025.8.24）

案情：安心物業(yè)公司未經(jīng)招投標(biāo)與開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主黃某以合同無(wú)效為由拒交物業(yè)費(fèi)。

裁判結(jié)果：竹山法院認(rèn)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，合同不因此無(wú)效，判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)6000余元。

案例3：杭州某法院（案件來(lái)源：杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公號(hào)2025.11.12）

案情：2013年3月，開(kāi)發(fā)商與A物業(yè)公司直接簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，未經(jīng)招投標(biāo)程序。業(yè)主王某拒絕支付2014年6月至2017年12月期間的物業(yè)費(fèi)。

裁判結(jié)果：法院認(rèn)定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，駁回物業(yè)公司要求支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

案例4：酉陽(yáng)法院（案件來(lái)源：重慶酉陽(yáng)法院官方澎湃號(hào)2024.5.15）

案情：2015年5月，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，未經(jīng)招投標(biāo)程序。業(yè)主甲小貸公司以合同無(wú)效為由拒交物業(yè)費(fèi)。

裁判結(jié)果：法院認(rèn)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于管理性規(guī)范，違反不導(dǎo)致合同無(wú)效，判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。

四、業(yè)主維權(quán)路徑分析

合同無(wú)效情形下：若法院認(rèn)定合同無(wú)效，業(yè)主可以拒絕支付物業(yè)費(fèi)。但需注意，即使合同無(wú)效，物業(yè)公司仍可依據(jù)《民法典》第157條主張實(shí)際服務(wù)對(duì)應(yīng)的合理費(fèi)用。

合同有效情形下：業(yè)主不能以"未參與選聘"為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由主張減免費(fèi)用。需收集物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵的證據(jù)，如衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)、安保缺失等。

五、實(shí)務(wù)建議

1.證據(jù)收集：業(yè)主應(yīng)保存開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行招投標(biāo)的證據(jù)，如無(wú)招標(biāo)公告、中標(biāo)公示等，并向住建部門(mén)申請(qǐng)政務(wù)公開(kāi)。

2.維權(quán)方式：可向房管部門(mén)投訴要求行政處罰，或通過(guò)訴訟主張合同無(wú)效。若已實(shí)際接受服務(wù)，應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司。

3.風(fēng)險(xiǎn)提示：?jiǎn)渭円?未參與選聘"為由拒繳物業(yè)費(fèi)，法院普遍不予支持。業(yè)主應(yīng)聚焦服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，而非程序瑕疵。

小結(jié)：前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo)是否有效，存在明顯的地區(qū)司法差異。維權(quán)時(shí)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厮痉▽?shí)踐，優(yōu)先收集物業(yè)服務(wù)瑕疵證據(jù)，而非單純依賴程序違法抗辯。無(wú)論合同效力如何，物業(yè)公司實(shí)際提供服務(wù)的，業(yè)主仍需支付合理費(fèi)用，但可主張服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而減免。

附：

《民法典》第一百五十七條　民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例(2018修訂)》第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。