2月25日，廣州土地市場(chǎng)上演“史詩級(jí)”大戰(zhàn)。

備受矚目的天河區(qū)馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)近9個(gè)小時(shí)、243輪激烈競(jìng)價(jià)后，最終以約236.04億元成交，溢價(jià)率達(dá)26.6%，折合住宅樓面價(jià)8.5萬元/平方米，創(chuàng)下廣州住宅樓面地價(jià)新高。

這宗被譽(yù)為“珠江新城絕版寶地”的“巨無霸”地塊，起拍價(jià)高達(dá)186.44億元，當(dāng)天共有7家房企同臺(tái)競(jìng)價(jià)，吸引了超10萬人線上圍觀。最終，該地塊由越秀集團(tuán)旗下的廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司競(jìng)得，不僅刷新了廣州樓面單價(jià)的天花板，而且成交總價(jià)位居廣州歷史第二位。

“巨無霸”絕版寶地引發(fā)243輪鏖戰(zhàn)

當(dāng)天上午10點(diǎn)，馬場(chǎng)地塊已收到7輪報(bào)價(jià)，總價(jià)突破187億元。隨著競(jìng)價(jià)的持續(xù)，線上圍觀人數(shù)激增至超過10萬人，競(jìng)價(jià)網(wǎng)頁甚至出現(xiàn)崩潰。11點(diǎn)11分，總價(jià)已破200億元大關(guān)。

在限時(shí)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，歷經(jīng)近9個(gè)小時(shí)、243輪激烈競(jìng)價(jià)后，總價(jià)最終定格在約236.04億元。該地塊成交總價(jià)位居廣州歷史第二位。而第一位仍是2009年出讓的番禺亞運(yùn)城地塊，總價(jià)為255億元。

不僅如此，馬場(chǎng)地塊折合住宅樓面價(jià)8.5萬元/平方米，刷新了2023年海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊創(chuàng)下的7.57萬元/平方米廣州住宅樓面價(jià)的紀(jì)錄。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，由于該地塊是廣州近十年來位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，關(guān)注度及競(jìng)拍熱度十分高。該地塊作為2026年廣州土拍的“開年大戲”，競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期。

現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的“選手”陣容堪稱豪華，清一色為實(shí)力雄厚的房企，包括保利發(fā)展、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、華潤(rùn)置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑。在競(jìng)拍后期，越秀集團(tuán)和保利發(fā)展互不相讓，戰(zhàn)況異常膠著，最終越秀集團(tuán)勝出。

有業(yè)內(nèi)人士稱，房企買的不僅僅是地，更是參與塑造廣州未來城市封面的“入場(chǎng)券”，因此這場(chǎng)土拍堪稱“史詩級(jí)大戰(zhàn)”。

這塊地究竟有何“魔力”，讓眾多房企巨頭為之瘋狂？

馬場(chǎng)地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，地處珠江新城、金融城、琶洲會(huì)展三大CBD組成的“黃金三角”幾何中心。不僅地理位置上是核心，更是廣州中央活力區(qū)（CAZ）戰(zhàn)略升級(jí)的支點(diǎn)。隨著該地塊的出讓，珠江新城東區(qū)的“最后一塊拼圖”終于歸位，而且其總建面高達(dá)56.7萬平方米，起拍價(jià)高達(dá)186.44億元，堪稱“巨無霸”。

根據(jù)出讓文件，該宗地總面積約19.45萬平方米，其中出讓宗地面積為17.4萬平方米，用途極為復(fù)合，涵蓋住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地、商務(wù)金融用地、旅館用地等。

另外，該地塊出讓條件設(shè)置了較高的門檻，不僅需要自持大量商業(yè)商務(wù)面積，還需引入一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，6年內(nèi)銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。此外，該地塊還需建設(shè)不低于4.5萬平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店及同品牌酒店式公寓，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力和綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。

從昔日賽馬場(chǎng)到未來“城市新客廳”

馬場(chǎng)地塊示意圖。圖/廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站

從區(qū)域環(huán)境來看，馬場(chǎng)地塊周邊配套成熟，有金馬花園、駿逸苑、珠光新城御景等居住小區(qū)，附近有珠江公園、暨南大學(xué)、暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院、廣州長(zhǎng)安醫(yī)院、領(lǐng)展廣場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。該地塊周邊的在售項(xiàng)目保利天曜，2025年11月的銷售均價(jià)已達(dá)94000元/平方米。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，馬場(chǎng)地塊或是2026年全國(guó)總價(jià)最高的地塊，這對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期的利好影響較大。

這塊地不僅是個(gè)“巨無霸”，更承載了廣州城市記憶。馬場(chǎng)項(xiàng)目最早建于1992年，最初作為經(jīng)營(yíng)性賽馬場(chǎng)賽事用地，見證了廣州賽馬文化的輝煌。在停止運(yùn)營(yíng)后，這片土地逐漸轉(zhuǎn)為汽車、家居、餐飲等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，低效的土地利用與廣州CBD核心區(qū)的發(fā)展定位嚴(yán)重脫節(jié)。馬場(chǎng)地塊所在的珠江新城板塊早已寸金寸土，因此其也被稱為“珠江新城絕版寶地”。

為激活這片“價(jià)值洼地”，廣州采用“政府主導(dǎo)+企業(yè)協(xié)同+市場(chǎng)化運(yùn)作”模式推進(jìn)存量土地盤活，將權(quán)屬?gòu)?fù)雜、現(xiàn)狀混亂的存量低效用地轉(zhuǎn)化為權(quán)屬清晰的凈地。根據(jù)政府收回馬場(chǎng)地塊的補(bǔ)償方案，貨幣補(bǔ)償約達(dá)100億元。

2025年10月，廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，將“馬場(chǎng)片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體，明確計(jì)劃在此引入華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。2025年12月2日，《天河區(qū)馬場(chǎng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》審議通過，規(guī)劃定位為“超級(jí)城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費(fèi)中心”。

隨著土地成交落槌以及未來規(guī)劃的落地，馬場(chǎng)地塊將告別過去的低效混亂，逐步轉(zhuǎn)型為廣州的城市新地標(biāo)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊許麗