以前圈子里流行一句話，叫“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”。

這話放在二十年前，那是含金量極高的頂流判斷。那時(shí)候的廣州，站著五家橫掃全國的民營房企巨鱷—恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展。它們被業(yè)內(nèi)尊稱為“華南五虎”，那是房地產(chǎn)黃金時(shí)代最生猛的圖騰，所到之處，地王頻出，一座座新城拔地而起。

但到了2025年的冬天，這個(gè)圖騰碎了。

12月9日，資本市場(chǎng)傳來一則看似輕描淡寫的消息：雅居樂集團(tuán)被債權(quán)人新濠國際提交了清盤呈請(qǐng)，香港法院排期在2026年2月聆訊。消息一出，雅居樂股價(jià)直接砸向歷史最低點(diǎn)。

那個(gè)曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的“華南五虎”時(shí)代，徹底落幕了。五虎之中，再無完卵。

1，神壇崩塌：五虎各自的“至暗時(shí)刻”

這五只老虎，究竟是怎么從山巔跌落谷底的？

最慘烈的“首虎”：恒大

恒大是五虎里最早暴雷的，也是摔得最慘的。許家印和他的恒大，簡(jiǎn)直就是一部“高杠桿”崩塌的教科書。

2024年初，香港高等法院那聲清盤令槌音，宣告了恒大帝國的終結(jié)。許家印本人不僅因涉嫌違法犯罪被采取強(qiáng)制措施，還被證監(jiān)會(huì)頂格罰款4700萬，終身禁入市場(chǎng)。那個(gè)曾經(jīng)在舞臺(tái)上意氣風(fēng)發(fā)皮帶哥，如今已成階下囚。

曾經(jīng)的首富，如今連名下那套香港尖沙咀祥景樓的“老破小”都要被拍賣償債。那是他在1999年買的，算是他發(fā)家的起點(diǎn)資產(chǎn)之一。

眼看他起高樓，眼看他樓塌了，現(xiàn)在的恒大正在經(jīng)歷全球資產(chǎn)大追索。哪怕是它最值錢的“親兒子”—恒大物業(yè)，現(xiàn)在也在急尋買家，太盟投資、廣東旅控這些潛在接盤方還在討價(jià)還價(jià)，這筆買賣最快也得2026年才能塵埃落定。

最龐大的“二虎”：碧桂園

碧桂園的體量曾是五虎之最，總資產(chǎn)逼近萬億。但“大而不倒”的神話在它身上也沒靈驗(yàn)。

不過，相比恒大，碧桂園算是保住了一條命。2025年，它搞定了境外債務(wù)重組，把900多億的債給降下來了。到了2026年2月，那個(gè)要把它清盤的呈請(qǐng)也被法院駁回了，公司還拿出了近4億美元真金白銀安撫債權(quán)人。高層也動(dòng)了大手術(shù)，莫斌退居二線，程光煜接棒。

但這不代表危機(jī)解除。2025年上半年，權(quán)益合同銷售額才167.5億。放在當(dāng)年，這也就是它幾個(gè)月的業(yè)績(jī)，甚至不如一個(gè)強(qiáng)二線城市的項(xiàng)目盤。銷售端回血太慢，造血能力沒恢復(fù)，碧桂園能不能真正重生，還是個(gè)未知數(shù)。

走錯(cuò)路的“三虎”：雅居樂

這次被提清盤的雅居樂，是典型的“死于戰(zhàn)略誤判”。

陳氏五兄弟起家于中山，本來日子過得挺穩(wěn)。但在2021年行業(yè)風(fēng)向大變的時(shí)候，他們做了一個(gè)致命的選擇：沒有收縮聚焦核心城市，反而還在三四線城市死磕文旅項(xiàng)目。

結(jié)果他們?cè)?8個(gè)城市囤了3000多萬平方米的地，大部分都在海南、云南、惠州這些地方。這些地方風(fēng)景是好，但在樓市下行期，根本賣不動(dòng)，去化壓力像大山一樣壓得人喘不過氣。

截至2024年底，雅居樂一年內(nèi)要還的債有383億，但賬上現(xiàn)金早就干了。2025年上半年直接巨虧80億。連帶著旗下的雅生活服務(wù)，都被拖累得計(jì)提了28億的壞賬。近期被新濠國際提請(qǐng)清盤，起因不過是2021年聯(lián)手買的一塊地糾紛，但這根稻草，壓死了駱駝。

貪便宜的“四虎”：富力

富力的故事，最讓人唏噓。張力跟李思廉這倆搭檔，當(dāng)年靠廣州舊改發(fā)家，那是何等精明。

可就在2017年，他們干了一件當(dāng)時(shí)被吹捧為“世紀(jì)交易”的大事：砸了近200億，從萬達(dá)手里接了77家酒店。當(dāng)時(shí)覺得自己撿了大便宜，抄了王健林的底。

誰能想到，那是抄在了半山腰，甚至是抄在了刀尖上。疫情一來，酒店業(yè)涼涼，這些資產(chǎn)根本不產(chǎn)生現(xiàn)金流，反而成了吸血鬼。到了2025年11月，富力逾期債務(wù)高達(dá)387億，負(fù)債率飆到408%。賣房收入那點(diǎn)錢，連還利息都不夠。富力證明了，有時(shí)候“便宜”才是最貴的。

隱形的“末虎”：合生創(chuàng)展

朱孟依的合生創(chuàng)展，以前是業(yè)內(nèi)的“隱形航母”，學(xué)的是港資那一套“高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)”。

這種模式本來抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)點(diǎn)，但在行業(yè)全面下行時(shí)也頂不住了。2025年，合生因?yàn)檫€不上9個(gè)多億的債，直接觸發(fā)了93億的交叉違約。上半年?duì)I收腰斬，首次陷入虧損。雖然2026年初銷售有點(diǎn)回暖跡象，但體量已經(jīng)完全不能跟當(dāng)年的輝煌相提并論。

2， 敗局背后的底層邏輯

“華南五虎”的全軍覆沒，絕不是巧合。透過這些亂象，我們能看到三條清晰的敗亡邏輯線。

邏輯一：杠桿是毒藥，不是解藥

恒大和富力最典型。在過去那個(gè)瘋狂加杠桿的時(shí)代，誰借錢多、誰跑得快，誰就是老大。恒大靠著高杠桿，短短幾年沖上了宇宙第一。富力靠著借貸收購，把盤子鋪得巨大。

但當(dāng)潮水退去，裸泳的就一定是借杠桿最猛的那幾個(gè)。高杠桿意味著對(duì)現(xiàn)金流極度敏感，一旦銷售回款這個(gè)進(jìn)水口關(guān)小了，債務(wù)這個(gè)出水口就能把企業(yè)吸干。許家印的悲劇，本質(zhì)上是將金融游戲的規(guī)則玩到了極致，卻忘了任何游戲都有紅線。

邏輯二：規(guī)模是幻覺，土儲(chǔ)是雙刃劍

碧桂園和雅居樂，都倒在了“規(guī)模”二字上。碧桂園曾是規(guī)模之王，雅居樂也曾瘋狂囤地。

在上漲周期，手里有地就是王，土儲(chǔ)越多身價(jià)越高。但在下行周期，土儲(chǔ)就是一堆水泥做的石頭，不僅不增值，還要計(jì)提減值。雅居樂手里那3000萬平米的文旅地，現(xiàn)在誰敢接盤？碧桂園遍布三四線的樓盤，現(xiàn)在的剛需誰敢買？

當(dāng)市場(chǎng)邏輯從“買到就是賺到”變成“買錯(cuò)就是套牢”，這種重資產(chǎn)模式的反噬力是毀滅性的。

邏輯三：戰(zhàn)略定力的缺失

回頭看這二十年，真正活得好的房企，反而是那些不顯山不露水、堅(jiān)持不盲目擴(kuò)張的。

富力的酒店收購、雅居樂的文旅執(zhí)念，本質(zhì)上都是戰(zhàn)略定力的缺失。他們被時(shí)代的紅利沖昏了頭腦，以為自己無所不能，以為所有賽道都能通吃。結(jié)果，一次豪賭失敗，滿盤皆輸。

3， 五虎時(shí)代結(jié)束， 剩下的是什么？

五虎的時(shí)代是結(jié)束了，但這并不是終點(diǎn)。

對(duì)于資本市場(chǎng)來說，這五家企業(yè)的歸宿已經(jīng)分化得很明顯了。

第一種是“恒大式”的清盤出清。這屬于死刑立即執(zhí)行，資產(chǎn)被拆解拍賣，創(chuàng)始人出局，徹底從歷史舞臺(tái)消失。

第二種是“碧桂園式”的債務(wù)重組。這屬于死緩，能不能改判無期或者減刑，全看自己能不能在ICU里挺過這幾年，把銷售端的造血能力恢復(fù)過來。

第三種是“富力、雅居樂式”的斷臂求生。賣酒店、賣項(xiàng)目、裁員，把能扔的包袱都扔了，只求活下去。

那個(gè)“閉眼買房、坐等升值”的時(shí)代徹底一去不復(fù)返了。五虎的沉浮，給我們留下的教訓(xùn)是深刻的：

如果你是購房者，現(xiàn)在看到這些房企的樓盤在打折，千萬別腦子一熱沖進(jìn)去。不要迷信以前的品牌，那都是過去式；不要輕信銷售的承諾，他們自己可能明天就離職了；不要貪圖那點(diǎn)低價(jià)，爛尾樓里的每一塊磚，都是你畢生的積蓄。

二十年，對(duì)于歷史長河來說是一瞬，但對(duì)于一個(gè)行業(yè)來說，是一個(gè)完整的輪回。

從“中國樓市看華南”到“華南五虎折戟”，這不僅是五家企業(yè)的興衰史，更是中國房地產(chǎn)從草莽狂奔走向理性回歸的縮影。

杠桿催生出的巨獸，最終被杠桿吞噬；規(guī)模堆砌起的帝國，最終被規(guī)模壓垮。

如今，五虎的殘軀還在債務(wù)重組的泥潭里掙扎，而對(duì)于后來者，這無疑是價(jià)值千金的警世鐘。

那個(gè)瘋狂的、喧囂的、遍地黃金的地產(chǎn)時(shí)代，真的結(jié)束了。