上海樓市新政影響幾何

2026年2月25日，上海五部門聯(lián)合出臺樓市新政，從限購、公積金貸款、房產(chǎn)稅三方面優(yōu)化調(diào)整政策，被業(yè)內(nèi)稱作“滬七條”。此次新政以支持剛性和改善性住房需求為核心，精準(zhǔn)貼合上海樓市的市場特征，其落地?zé)o疑會為本地市場注入復(fù)蘇動力，但從全國樓市格局來看，新政的輻射效應(yīng)有限，難以改變當(dāng)前全國樓市分化調(diào)整的基本態(tài)勢。

從上海本地市場來看，新政的積極影響體現(xiàn)在需求端的精準(zhǔn)激活與市場信心的修復(fù)。限購政策的梯度松綁，將非滬籍外環(huán)內(nèi)購房的社保/個稅年限從3年縮短至1年，社保滿3年還可在外環(huán)內(nèi)購2套住房，粗略估算可新增9萬購房潛力人群，這部分剛需群體將直接帶動外環(huán)內(nèi)二手房與剛需新房的成交 。而公積金政策的優(yōu)化力度空前，首套貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑上浮政策后最高可貸324萬元，同時放開結(jié)清貸款后的二套貸款限制，大幅降低了改善型購房的資金門檻，尤其利好多子女家庭的換房需求。房產(chǎn)稅政策對滬籍成年子女首套住房暫免征稅，也進一步降低了本地家庭的置換成本，促進存量住房市場的流通。

當(dāng)前上海樓市已具備復(fù)蘇基礎(chǔ)，新政的出臺將鞏固這一態(tài)勢。2026年1月上海二手房成交2.03萬套，同比增長26.69%，連續(xù)3個月保持2萬套以上的活躍水平，外環(huán)外等剛需板塊成交占比超50% 。二手房掛牌量連續(xù)9個月減少，去化周期縮至4個月，供應(yīng)收縮與需求釋放形成共振 。新政落地后，被壓抑的剛需和改善需求將逐步釋放，預(yù)計3-4月上海樓市“小陽春”行情確定性增強，市場將呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的特征，剛需房源與核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為復(fù)蘇主力。同時，上海新房與二手房成交比例達1:5，二手房市場的活躍將帶動一二手市場聯(lián)動，促進以舊換新，推動整體市場筑底企穩(wěn) 。

但從全國樓市視角來看，此次上海新政的影響更多局限于本地，難以對全國市場形成全局性拉動。

其一，新政是基于上海自身市場特征的精準(zhǔn)施策，而非全國性的政策放松。上海作為一線城市，兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢，其樓市基本面遠優(yōu)于多數(shù)二三線城市，2026年春節(jié)期間上海新房成交同比大幅增長，而多數(shù)二三線城市仍面臨庫存高企、需求不足的問題 。

其二，新政的放松仍堅守“房住不炒”底線，并未出現(xiàn)全面放開限購、大幅降低信貸門檻等強刺激措施，政策力度適度、邊界清晰，更多是對合理需求的釋放，而非撬動投資性需求，難以形成向其他城市的政策傳導(dǎo)效應(yīng)。

其三，全國樓市的核心矛盾是區(qū)域分化與需求疲軟，這一問題難以通過單個一線城市的政策優(yōu)化解決。當(dāng)前70個大中城市房價雖降幅收窄，但多數(shù)二三線城市仍面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足、住房過剩的問題，而上海的需求支撐源于其核心城市的資源集聚效應(yīng)，這是其他城市難以復(fù)制的 。此外，上海此次新政的調(diào)整延續(xù)了“分區(qū)域、分人群”的放松邏輯，是對前期政策的漸進式優(yōu)化，而非顛覆性調(diào)整，其政策思路雖可為其他核心城市提供參考，但無法直接適配中小城市的市場現(xiàn)狀。

總體而言，上海此次樓市新政是精準(zhǔn)匹配本地市場需求的務(wù)實之舉，將有效推動上海樓市加快回歸平穩(wěn)健康發(fā)展，鞏固其“筑底企穩(wěn)”的態(tài)勢，也為其他一線城市的樓市調(diào)控提供了參考樣本。但受制于全國樓市分化的基本格局與不同城市的基本面差異，新政的影響仍將局限于上海本地，難以改變?nèi)珖鴺鞘械恼w走勢。對于全國樓市而言，未來仍需堅持因城施策、一城一策，針對不同城市的供需矛盾制定差異化政策，才能真正推動房地產(chǎn)市場的全局性平穩(wěn)發(fā)展。