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• 龔晨，筆名物業(yè)大臉妞，為物業(yè)行業(yè)發(fā)電的律師一枚~觀點犀利，解剖真實的物業(yè)痛點；擁有兩家頭部上市物業(yè)企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗；可以為您定制專屬物業(yè)行業(yè)法律服務(wù)。如果你想近距離和我探討，歡迎來VX公眾號-物法研習社菜單欄戳【交個朋友】~
  

前言

物業(yè)行業(yè)正歷經(jīng)集中度提升、政策迭代與需求升級的三重變局，大型企業(yè)并購擴張與中小物業(yè)公司突圍求生構(gòu)成市場主旋律。

本期我們與德勝物業(yè)總經(jīng)理新銳物業(yè)人王磊通過德勝物業(yè)-拆解如何在信任重塑與價值回歸中，為從業(yè)者、業(yè)委會及業(yè)主找到可持續(xù)的未來。

第一章

物業(yè)公司靠什么活下去？

物業(yè)行業(yè)集中度加速提升，規(guī)?；①忣l發(fā)，市場格局正被重塑。在此背景下，中小型物業(yè)公司的生存空間面臨擠壓，那么德勝物業(yè)是怎么夾縫中生存至今呢？

2020 年，德勝物業(yè)在 “口罩元年” 頂著臨時進場壓力接下首個項目，恰逢新《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》落地，堪稱 “天崩開局”。不同于傳統(tǒng)企業(yè)的粗獷發(fā)展，其核心破局點在于順應(yīng) “業(yè)主共有資金時代” 趨勢，以精細化、透明化服務(wù)為核心競爭力。

其突圍路徑揭示了一條差異化的生存邏輯——避開單純規(guī)模比拼，轉(zhuǎn)而依靠精細化、透明化運營，以誠意、專業(yè)及高效去構(gòu)建信任，主動融入業(yè)主共治體系。這不僅是應(yīng)對競爭的策略，更是行業(yè)向價值服務(wù)回歸的必然方向，也是中小物業(yè)公司于變局中開拓藍海的關(guān)鍵所在。

第二章

物業(yè)行業(yè)兩大禁忌：想暴富、高增長

物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是長期主義，而非財富快車道。試圖在短期內(nèi)實現(xiàn)暴利，或?qū)l(fā)展節(jié)奏盲目加速，往往是企業(yè)陷入困境的根源。

德勝物業(yè)的 “責任、專業(yè)、高效” 價值排序，體現(xiàn)了在壓力下的戰(zhàn)略選擇：將責任與信任構(gòu)建置于首位，專業(yè)能力需持續(xù)積累，而效率提升則應(yīng)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的利潤。這提示企業(yè)，尤其在成長期，需抵御短期利潤誘惑，夯實服務(wù)根基。

真正的競爭力，來自于對社會發(fā)展與政策導(dǎo)向的深度契合，如順應(yīng)“業(yè)主共有資金”趨勢，推動服務(wù)透明化與社區(qū)共治。在行業(yè)從粗放邁向精細的轉(zhuǎn)折點上，中小企業(yè)更應(yīng)避開盲目求快，通過差異化、深耕服務(wù)本質(zhì)，在專業(yè)與效率之間找到長期平衡，實現(xiàn)穩(wěn)健生存與價值成長。

第三章

從“主動撤場”到“AI破局”

物業(yè)行業(yè)正面臨從粗放管理向精細化運營的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)模式下，業(yè)委會與物業(yè)公司對資金賬戶理解不一、缺乏長期規(guī)劃、陷入“頭痛醫(yī)頭”的被動響應(yīng)，成為項目難以持續(xù)的核心痛點。

主動撤場背后，折射出的是溝通機制缺失與服務(wù)計劃滯后。尤其在對老舊小區(qū)的管理中，歷史遺留問題復(fù)雜，若缺乏系統(tǒng)性的承接查驗與規(guī)劃能力，極易陷入反復(fù)整改、優(yōu)先級混亂的困境。

AI技術(shù)的引入，為破解這一困局提供了新路徑。通過數(shù)字化工具進行全盤掃描與缺陷識別，建立“一樓一策”的精準檔案，不僅能提升承接查驗效率，更可為小區(qū)制定可執(zhí)行、可調(diào)整的長期運維方案。從被動應(yīng)對問題到主動預(yù)判風險，AI 正推動物業(yè)行業(yè)從粗放運營向精細化管理轉(zhuǎn)型，為企業(yè)在復(fù)雜市場環(huán)境中開辟新的生存空間。

第四章

「公共收益」不是分給業(yè)主的？

公共收益的歸屬與使用，是物業(yè)行業(yè)的核心爭議點。傳統(tǒng)認知中，將其直接分發(fā)給業(yè)主被視為“常規(guī)操作”，但更可持續(xù)的思路在于將其規(guī)劃為小區(qū)長期發(fā)展的資源。

小型物業(yè)公司在實踐中摸索出關(guān)鍵共識：公共收益并非必須以紅包形式分給業(yè)主。一次性分紅僅惠及當前業(yè)主，卻可能忽視小區(qū)長期維護需求，而將這筆資金投入房屋本體修繕、設(shè)施升級等領(lǐng)域，能惠及所有業(yè)主及未來使用者，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

在業(yè)主共有資金制度不斷完善的背景下，物業(yè)公司的核心價值已升級為專業(yè)管理與規(guī)劃能力，將這筆資金科學地用于未來十年甚至更久的社區(qū)建設(shè)中，使現(xiàn)有與未來的業(yè)主持續(xù)受益，從而實現(xiàn)社區(qū)整體價值的維護與提升。

第五章

物業(yè)費不高的小區(qū)，選包干制還是酬金制？

對于物業(yè)費偏低的小區(qū)，選擇包干制還是酬金制，已不僅是一個財務(wù)問題，更關(guān)乎服務(wù)可持續(xù)與權(quán)責平衡。

酬金制雖在理論上更透明，但在物業(yè)費嚴重不足、設(shè)施老舊的小區(qū)中，可能因運營成本剛性而導(dǎo)致服務(wù)難以維持，甚至出現(xiàn)業(yè)委會“必虧”的局面。因此，部分老舊小區(qū)業(yè)委會開始“逆向”選擇包干制，其邏輯在于將成本控制與運營效率的壓力轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司，倒逼其通過優(yōu)化管理、降低冗余開支實現(xiàn)高效運營。

值得注意的是，新環(huán)境下的包干制并非物業(yè)公司 “隨心所欲”，仍需滿足業(yè)主核心訴求。對于業(yè)委會而言，包干制既能明確服務(wù)要求、鎖定自身權(quán)益，又無需承擔運營風險，成為低物業(yè)費小區(qū)平衡服務(wù)質(zhì)量與成本控制的明智選擇。

第六章

物業(yè)公司在虧錢，為什么越開越多！

社保、最低工資連年上漲，物業(yè)費卻長期維穩(wěn)，物業(yè)行業(yè)看似 “虧損常態(tài)化”，卻呈現(xiàn)出從二十年前兩萬余家增至三十余萬家的擴張態(tài)勢，背后藏著行業(yè)獨特的生存邏輯。

核心關(guān)鍵在于 “隱性利潤空間” 與管理效率的博弈。行業(yè)長期存在 “藏利潤” 的生存智慧，通過精細化運營壓縮成本，在看似微薄的物業(yè)費中擠出盈利空間，即所謂 “穿衣服顯瘦，脫衣服有肉”。而業(yè)主共有資金制度下的基本賬戶模式，更揭示了盈利的關(guān)鍵密碼 —— 收繳率 100% 的基本賬戶小區(qū)均無虧損，甚至有結(jié)余，印證了規(guī)范管理與資金高效運轉(zhuǎn)的重要性。

此外，資質(zhì)取消、收并購熱潮催生行業(yè) “百花齊放”，企業(yè)競爭核心已轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)服務(wù)與業(yè)主情緒價值的雙重滿足，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建可持續(xù)的服務(wù)定價與成本控制能力。這標志著行業(yè)從數(shù)量擴張，進入以專業(yè)價值驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展階段。

第七章

物業(yè)費像一筆“糊涂賬”，酬金制就能解決？

物業(yè)費管理的透明化，正從行業(yè)挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵母偁幜?。一種融合二者優(yōu)勢的“透明包干制”正被探索：物業(yè)公司承諾小區(qū)年度物業(yè)費上限，并按固定比例收取酬金，其余全部資金用于服務(wù)提升或留作小區(qū)共有結(jié)余。

這種模式下，物業(yè)公司收益與總收入掛鉤，而非成本結(jié)余，從而激勵其保障服務(wù)質(zhì)量與收繳率；同時，所有支出與結(jié)余清晰可查，既給業(yè)主吃下 “定心丸”，又通過條款規(guī)避業(yè)委會斷檔后的資金濫用問題。

這不僅是財務(wù)模式的創(chuàng)新，更是專業(yè)能力的體現(xiàn)——通過合同中明確約定物業(yè)費上限與服務(wù)標準，即便在業(yè)委會空窗期也能確保運營連續(xù)性與預(yù)算可控。它標志著行業(yè)從“被動管理”走向“共建共信”，在透明規(guī)則下實現(xiàn)企業(yè)合理回報與社區(qū)長期利益的平衡。

第八章

包干制的物業(yè)公司做到合同約定了嗎?

包干制模式下，物業(yè)服務(wù)是否真正履約，常成為業(yè)主與物業(yè)公司之間的認知盲區(qū)。合同雖在，但“做了”與“做好”之間存在落差——業(yè)主期待的是服務(wù)效果，而物業(yè)公司往往只按成本項執(zhí)行標準動作。

維權(quán)困境加劇了這一矛盾。單個業(yè)主難以舉證物業(yè)公司履約不全，需通過業(yè)主大會集體決策，過程漫長且成本高昂，導(dǎo)致許多服務(wù)問題最終不了了之。這使部分物業(yè)公司在包干制下得以維持低質(zhì)量運營。

技術(shù)正成為破解之道。通過 AI 掃描、睿單系統(tǒng)等工具，可將小區(qū)現(xiàn)狀轉(zhuǎn)化為可視數(shù)據(jù)，明確服務(wù)基線并納入合同約定?；谌肆?、設(shè)施狀況等動態(tài)數(shù)據(jù)，還能優(yōu)化作業(yè)時間與資源配置，實現(xiàn)從“經(jīng)驗驅(qū)動”到“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的服務(wù)升級。

這不僅提升了服務(wù)精準度，更構(gòu)建了“物業(yè)可解釋性”，讓服務(wù)過程與價值清晰可見，推動包干制從粗放執(zhí)行走向透明、可信的履約新階段。

第九章

未來物業(yè)公司還能靠“套用標準”嗎?

傳統(tǒng)物業(yè)公司 “一套標準用到底” 的粗放模式已難適配市場需求，隨著技術(shù)發(fā)展與業(yè)主訴求升級，“一樓一策” 的精細化運營成為行業(yè)新趨勢。

不同小區(qū)在設(shè)施條件、業(yè)主需求、成本結(jié)構(gòu)上存在差異，盲目套用標準易導(dǎo)致服務(wù)脫節(jié)、運營虧損。行業(yè)正轉(zhuǎn)向以業(yè)主共有資金透明化模式建立信任基礎(chǔ)，再借助睿單系統(tǒng)等工具，通過數(shù)字系統(tǒng)進行全盤掃描、問題預(yù)警與流程優(yōu)化，使服務(wù)從“被動響應(yīng)”轉(zhuǎn)向“主動管理”。

通過數(shù)據(jù)化手段定制專屬維護策略，讓每個項目都擁有適配自身特點的管理方案，既解決了傳統(tǒng)模式的水土不服，又通過精準服務(wù)提升業(yè)主體驗。未來物業(yè)公司的核心能力，在于能基于具體小區(qū)數(shù)據(jù)，制定并執(zhí)行“一樓一策”的個性化維護方案，這也成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心方向。

結(jié)尾

無論是中小物業(yè)的差異化突圍、技術(shù)驅(qū)動的精細化升級，還是透明化機制的信任構(gòu)建，本質(zhì)都是對 “服務(wù)創(chuàng)造價值” 本質(zhì)的回歸。

未來，唯有緊扣政策導(dǎo)向、貼合業(yè)主需求，以長期主義深耕專業(yè)、合理運用技術(shù)工具提升效率，才能實現(xiàn)企業(yè)、業(yè)主與社區(qū)的共贏。物業(yè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，終將在規(guī)范與創(chuàng)新中邁向更可持續(xù)的新生態(tài)。