來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

觀點網(wǎng) 自去年下半年以來，奧園物業(yè)便陷入了輿論漩渦之中，起因與其服務(wù)的數(shù)個廣佛地區(qū)住宅項目有關(guān)。

2025年8月，佛山南海千燈湖奧園1號（君珆花園）成立業(yè)委會，發(fā)現(xiàn)奧園物業(yè)提供的3份同期公共收益報表數(shù)據(jù)存在多項不一致之處，且差異較大，分別為44.44萬元、69萬元和75.93萬元。于是該小區(qū)將奧園物業(yè)告上法庭，追索公共收益。

2025年9月，廣州增城區(qū)住建局收到奧園城市天地業(yè)主的申請，要求調(diào)查小區(qū)公共收益問題。事因小區(qū)物業(yè)在2023年9月將公共區(qū)域出租經(jīng)營，但后續(xù)公示的賬目中卻未見這筆收益，而在奧園物業(yè)公布的第三季度收益報表中，利用業(yè)主共用部位停車、投放廣告、出租產(chǎn)生的收益均為0。

增城區(qū)住建局認(rèn)定，該行為涉嫌違反了《廣州市物業(yè)管理條例》，并已正式對奧園物業(yè)的違法行為立案查處。

此外，奧園物業(yè)本應(yīng)于2025年11月撤出佛山南海獅山鎮(zhèn)君湖天下花園，但至今仍拒不交接，還向法院起訴小區(qū)業(yè)委會。

最近，法院判決已下達，駁回了奧園物業(yè)全部訴求，這代表著公司“強制愛”失敗，與君湖天下花園之間十余年的交情徹底破裂。

十年交情破裂

佛山君湖天下花園又名奧園·公園一號，是廣州老牌房企中國奧園在佛山住宅市場的“首秀”。

2013年7月，中國奧園以7.268億元總價、3978元/㎡樓面價競得一宗位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)羅村北湖二路的宅地，直接刷新了當(dāng)時羅村土地市場的單價紀(jì)錄。次年3月，項目便開始入市預(yù)售并分批交付。

自交付以來，君湖天下花園一直由奧園智慧生活服務(wù)（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱“奧園物業(yè)”）作為前期物業(yè)提供服務(wù)，至今已有12年，期間大部分時候物業(yè)與業(yè)主之間并無沖突發(fā)生。

或許是隨著時間的推移，小區(qū)內(nèi)逐漸凸顯破敗景象，君湖天下花園于2023年7月成立了業(yè)主委員會，直接參與到小區(qū)的管理工作之中。成立后的一年時間里，小區(qū)業(yè)委會公開收集了對奧園物業(yè)的工作意見以及奧園地產(chǎn)遺留的質(zhì)量問題，并于2024年7月發(fā)布了一份《物業(yè)整改通知書》。

整改書開篇先是感謝奧園物業(yè)這么多年來的服務(wù)，但也直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸百F司在本項目服務(wù)能力逐漸喪失，現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量甚至達不到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的‘三級服務(wù)’，與前期物業(yè)服務(wù)合同“一級服務(wù)”相差甚遠�！�

圖片來源：君湖天下業(yè)主之家公眾號

小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)從秩序安全、小區(qū)保潔、綠化等六大方面共33個問題進行整改，比如“門禁管理不嚴(yán)”、“垃圾桶放置地面不清理”、“草坪大面積死亡”等。

或許是對整改結(jié)果并不滿意，2025年4月22日，君湖天下花園業(yè)委會召開舉行第一屆業(yè)主大會，對“是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司”、“是否同意《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》表決稿”等四項議題進行表決，投票時間一個月。

最終結(jié)果顯示，四項議題均獲通過，其中對“是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司”議題投下不同意的人數(shù)974人，占參與人數(shù)比例達70.38%。

圖片來源：君湖天下業(yè)主之家公眾號

該投票結(jié)果意味著奧園物業(yè)就此與君湖天下花園分道揚鑣。與此同時，此次業(yè)主大會還表決同意通過公開招投標(biāo)方式選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2025年9月4日，佛山市公共資源交易信息化綜合平臺披露了君湖天下花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目招標(biāo)公告，共吸引了廣東宏德科技物業(yè)有限公司（簡稱“宏德物業(yè)”）、佛山市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、廣州市時代物業(yè)管理有限公司、廣東添祥物業(yè)管理服務(wù)有限公司四名有效投標(biāo)人。

9月26日，宏德物業(yè)被確定成為君湖天下花園物業(yè)服務(wù)中標(biāo)企業(yè)，隨后雙方于10月18日正式簽訂合同。與此同時，小區(qū)業(yè)委會致函奧園物業(yè)，要求11月3日完成退場。

按照君湖天下花園業(yè)委會的預(yù)期，奧園物業(yè)應(yīng)該會維持體面，新舊物業(yè)順利交接。然而雙方“好聚好散”的戲份并未上演，取而代之的是一場長達數(shù)月的拉鋸戰(zhàn)。

一波三折的退場

在小區(qū)業(yè)委會發(fā)出退場通知時，奧園物業(yè)選擇拒收文件，拒絕退場。

據(jù)君湖天下花園業(yè)主委員會主任程正才透露，佛山南海區(qū)住建，獅山鎮(zhèn)政府、房屋管理所等曾多次約談奧園物業(yè)，南海住建還于12月24日向奧園物業(yè)發(fā)出《責(zé)令改正違法行為的通知書》，要求公司12月30日退出君湖天下花園項目并配合交接工作。

然而奧園物業(yè)依舊不予配合，小區(qū)交接工作自此陷入僵局。

另一邊，奧園物業(yè)為爭取自身權(quán)益，于11月將君湖天下花園業(yè)委會告至法庭，其最主要的訴訟請求為業(yè)委會發(fā)出的退場通知書無效，公司繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

奧園物業(yè)認(rèn)為：業(yè)主大會未作出選聘宏德物業(yè)公司為小區(qū)新物業(yè)服務(wù)人的決定；業(yè)委會無權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)委會委員人數(shù)低于5人認(rèn)定的法定人數(shù)要求，已無法正常履行職責(zé)，所作出的行為均屬無效等。

除了來自物業(yè)公司的“魔法攻擊”，君湖天下花園業(yè)委會還面臨著來自業(yè)主內(nèi)部的不穩(wěn)定因素。

據(jù)獅山鎮(zhèn)房管所相關(guān)人士介紹，部分業(yè)主質(zhì)疑招標(biāo)程序中的招標(biāo)文件未提交業(yè)主大會審議、未對中標(biāo)結(jié)果予以確認(rèn)等問題。據(jù)悉，截止1月16日，該所已收到近600份業(yè)主遞交的《關(guān)于發(fā)起反對“宏德物業(yè)”入場聯(lián)名簽署的倡議書》，聯(lián)名反對“宏德物業(yè)”入場，并要求“一人一票”重新召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)。

目前獅山鎮(zhèn)房管所正在對《倡議書》人員身份進行核對，確認(rèn)是否為小區(qū)業(yè)主。

盡管遞交《倡議書》人員的身份尚未完全浮出水面，但小區(qū)業(yè)主內(nèi)部還是出現(xiàn)陣營分化，其中一派支持業(yè)委會與宏德物業(yè)，另一派質(zhì)疑業(yè)委會并反對宏德物業(yè)。兩方陣營天然對立，甚至引發(fā)多次線下聚集、反對業(yè)主拉橫幅等矛盾。

所幸的是，君湖天下花園業(yè)委會與奧園物業(yè)之間的拉鋸戰(zhàn)有了結(jié)果。

今年2月27日，南海法院發(fā)出判決書，駁回奧園物業(yè)全部訴訟請求，明確業(yè)委會發(fā)出的退場通知合法有效。

圖片來源：君湖天下業(yè)主之家公眾號

盡管奧園物業(yè)后續(xù)仍有繼續(xù)上訴的權(quán)利，但君湖天下花園業(yè)委會已取得了第一階段的勝利。

不肯放手背后

有意思的是，在全國各地的新舊物業(yè)交接中，產(chǎn)生糾紛的案例并不少，今年以來便有昆明呈貢頤明園小區(qū)、湖南長沙金盛園小區(qū)、天津津南領(lǐng)仕港灣小區(qū)、四川廣安承平盛世一期、合肥北辰天都小區(qū)、陜西漢中清水灣小區(qū)等。

產(chǎn)生糾紛多種多樣，比如老物業(yè)拒不交接、物業(yè)服務(wù)關(guān)系被認(rèn)定不具備合法性、舊物業(yè)撤場時把物資全帶走、物業(yè)突然撤場導(dǎo)致小區(qū)管理癱瘓等等，昆明呈貢頤明園小區(qū)新舊物業(yè)之間甚至還爆發(fā)了一場暴力沖突，造成十余人受傷住院。

眾多案例似乎都在表明，“和平分手”是一種可遇不可求的結(jié)果，但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，這一切的背后無非就是一場圍繞利益展開的爭斗。

以佛山君湖天下花園為例，根據(jù)公開信息顯示，該小區(qū)總建筑面積約24萬平方米、1710個停車位。按照業(yè)委會與新物業(yè)宏德物業(yè)簽訂的合同價格來計算，該體量的項目一年的物業(yè)費用約為691萬元。

圖片來源：佛山市公共資源交易信息化綜合平臺

值得注意的是，奧園物業(yè)此前的收費標(biāo)準(zhǔn)為2.3元/平方米/月，小區(qū)一年的物業(yè)費用將接近750萬元。當(dāng)然，實際收繳率達不到百分百，但即便以70%收繳率計算，收取一年的物業(yè)費也有524萬元。這對一家物業(yè)公司而言，已經(jīng)算得上是一塊“肥肉”了。

奧園物業(yè)隸屬于上市物企星悅康旅，根據(jù)公司業(yè)績報告，星悅康旅2024年錄得總收入同比下降13.3%至13.55億元；同期錄得毛利為3.85億元，同比下降3.5%；年內(nèi)溢利8625.1萬元，同比下降42.19%。

從業(yè)務(wù)來看，由于主動退出盈利差、風(fēng)險高的項目，導(dǎo)致公司在管面積減少，作為公司最主要的收入來源物業(yè)管理服務(wù)分部2024年錄得下滑幅度為14.2%。

即便進入2025年，星悅康旅的經(jīng)營業(yè)績?nèi)耘f未見起色，上半年公司在管面積、營業(yè)收入、毛利和凈利潤仍是全線倒退，跌幅分別為13.29%、12.7%、22.93%以及72%。其中物業(yè)服務(wù)收入5.37億元，進一步同比下降13.2%。

如今物業(yè)行業(yè)已進入存量市場，在增量難以實現(xiàn)的當(dāng)下，拼盡全力保盤或許是應(yīng)對業(yè)績壓力的最好方式之一。只是，強扭的瓜終究沒有那么甜。

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