“我們小區(qū)2025年第四季度公共收益只有停車費(fèi)一項，共525840元?？墒牵瑯I(yè)委會在公開賬目時，以小區(qū)管理能耗支出495795.20元，扣除稅費(fèi)28044.80元，最終計劃存入小區(qū)公共收益賬戶的只有區(qū)區(qū)2000元！50多萬元究竟花到哪里去了？”最近，普陀區(qū)星月藍(lán)灣C區(qū)部分業(yè)主看到櫥窗里那張語焉不詳?shù)墓颈頃r，不淡定了。居民王先生說，50多萬元這么一大筆錢是怎么花掉的，不能只公示一個數(shù)目，業(yè)主們更想看到明細(xì)！然而，對于小區(qū)業(yè)主的質(zhì)疑，業(yè)委會的工作人員也覺得很委屈。這究竟是怎么回事呢？

視頻：小區(qū)52萬元公共收益扣除管理“能耗”只剩2000元，錢花到哪里了？

52萬元公共收益只剩2000元？

小區(qū)居民王先生告訴《老葉較真》記者，今年1月21日，業(yè)委會在小區(qū)門口的公告欄里張貼了《已成立業(yè)主大會的小區(qū)公共收益收支公示表》（以下簡稱《公示表》）。公示表載明，該小區(qū)2025年第四季度收入為525840元。這筆收入均來自“停車費(fèi)”，其余6項收入均為0元。

王先生說，稅費(fèi)和“能耗”等其他成本均計入“管理成本”，其中稅費(fèi)28044.80元，“能耗”等其他成本495795.20元，合計523840元。

扣除管理成本，該小區(qū)去年第四季度收益實際為2000元。這筆錢將存入小區(qū)公共收益子賬戶。

王先生告訴記者，一開始公示的時候，沒有公布明細(xì)。

“是什么‘能耗’這么燒錢？照理說，超過5萬元錢就得經(jīng)過業(yè)主大會表決?，F(xiàn)在一下子花出去49萬多元，怎么花掉的？我們怎么都不知道？”

根據(jù)《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》：“業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者代理記賬機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在每季度第一個月15日前將上一季度公共收益收支公示表分別張貼于小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處、公告欄、每個門牌幢出入口等醒目位置，公示至下一季度公共收益收支公示表張貼。公共收入賬戶和公共收益子賬戶的收支明細(xì)賬目留存在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處備查，接受業(yè)主、街鎮(zhèn)和房屋行政管理部門的監(jiān)督。”

有業(yè)主告訴記者，2025年5月，新一屆小區(qū)業(yè)委會履職后，在公開公共收益賬目方面并不積極，業(yè)主們每個季度第一個月都會催促。即使后來公開了，也僅僅張貼在物業(yè)公司旁邊綠化帶的櫥窗里。上了年紀(jì)的業(yè)主站在小路邊根本看不清，“每個門牌幢出入口，從來沒有張貼公示過”。

“我們也曾幾次三番向業(yè)委會、居委會以及街道辦提出建議，建立業(yè)委會跟業(yè)主之間的微信群，方便溝通，相關(guān)公示貼在群里，方便大家查看，但是這個溝通渠道至今沒有建立。”

業(yè)委會端出賬本逐一解釋

那么，業(yè)主們質(zhì)疑的“能耗等其他成本”究竟是什么呢？

2月11日，該小區(qū)業(yè)委會張主任告訴記者，管理成本在記賬時用統(tǒng)稱“能耗”是符合上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的，所有賬目在上海市物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)平臺可以查到。

至于495795.20元是怎么花掉的？張主任說，按照業(yè)委會與物業(yè)公司的服務(wù)合同，小區(qū)公共收益分配由物業(yè)公司與業(yè)主按四六分成。也就是說，去年第四季度公共收益稅后大約50萬元，物業(yè)拿走20余萬元，業(yè)委會這邊還有30余萬元，最終存入小區(qū)公共收益子賬戶的確實只有2000元。

張主任端出賬本解釋說，僅修理小區(qū)樹木一項就花了28萬余元。此外，還給小區(qū)購買了一臺路面沖洗車。這兩項支出就超過了30萬元。

張主任提供的小區(qū)第四季度公共收益表顯示，物業(yè)公司按40%分成，得款199118.08元，業(yè)主提留298677.12元。

對于支出的明細(xì)，表格顯示物業(yè)分成部分占40%，共計199118.08元；小區(qū)購置一臺三輪電動路面沖洗車花費(fèi)19800元；修剪樹木花費(fèi)286989.89元；小區(qū)綠化補(bǔ)種花費(fèi)43260元；小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會會務(wù)費(fèi)花費(fèi)5000元；小區(qū)業(yè)委會購買打印機(jī)、臺式電腦等花費(fèi)11760元，加上已入維修資金賬戶的2000元，合計567927.97元。

也就是說，第四季度的公共收益根本不夠花，扣除所有支出，公共收益的余額實際為-68132.77元。

張主任翻著賬本說，第四季度公共收益不夠花的原因，是因為支出項目是前期的，到第四季度才結(jié)帳。比如第三季度，停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入總共約47.5萬元，扣除“能耗”和稅費(fèi)，有超過18.1萬元打進(jìn)了公共收益子賬戶?！皹I(yè)主們不能只看第四季度的賬，要把總賬聯(lián)系起來看，2025年我們小區(qū)的公共收益是有盈余的，跟往年比，這個盈余幅度還是很大的?！?/p>

針對業(yè)主們“亂花錢”的指責(zé)，尤其是花費(fèi)286989.89元修剪樹木，業(yè)委會的工作人員表示很委屈。相關(guān)工作人員表示，小區(qū)樹木修剪事項早已經(jīng)過業(yè)主大會投票表決，工程價格也在表決票上寫明了，是業(yè)主大會表決通過才施工的。

記者注意到，一份《樹木修剪審價書》上寫明，該小區(qū)有439棵樹需要常規(guī)修剪，每棵綜合單價630元；28棵樹回縮式修剪，每棵600元，優(yōu)惠后共計287000元。

業(yè)主王先生告訴記者，征求意見時，他們就提出價格過高的意見，但是業(yè)委會說是暫定價。“我們現(xiàn)在才知道，征求意見時候的價格，就是工程價。”

記者注意到，對于這項工程，業(yè)委會也走了第三方工程審價程序。

小區(qū)居委會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個價格還是通過多方對比才確定下來的?！爸苓呉灿行^(qū)單價400元修剪了，我們請那家工程隊來看，他們說我們小區(qū)400元/棵做不下來，主要是登高車費(fèi)用高。15米高的登高車，1200元/臺，按天收。”

啟信寶信息顯示，最終的施工單位是一家微小企業(yè)，2024年的員工為1人。

此外，業(yè)主王先生還表示，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)系包干制，購買路面清洗車這樣的設(shè)備應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，而不應(yīng)該由全體業(yè)主來承擔(dān)。

哪些費(fèi)用能從小區(qū)公共收益開支？

那么，讓星月藍(lán)灣C區(qū)業(yè)主們困惑的“能耗”支出到底是什么？它與公共收益究竟是什么關(guān)系？

《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》第二條規(guī)定：“公共收益是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收入（以下簡稱公共收入）扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益?！?/p>

對此，知名物業(yè)問題專家黃友健解釋說，所謂能耗，就是小區(qū)內(nèi)為獲取該項公共收入的消耗，比如管理成本、水電等能耗以及稅費(fèi)的總和。

黃友健舉例說，如果某個小區(qū)停車費(fèi)收入是10萬元，去掉稅費(fèi)、人工和水電等，還剩6萬元，那么，這個6萬元就是小區(qū)的公共收益。6萬元的50%按照規(guī)定，要存入公共收益子賬戶，其中50%以上要用于補(bǔ)充專項維修資金的。剩余部分可以按照業(yè)主大會的決定使用，比如用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動的代理記賬及審計等費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用、房屋安全保險、聘請業(yè)主委員會秘書、訴訟費(fèi)等物業(yè)管理方面的其他合法支出。

黃友健說，所謂能耗僅指獲取這10萬元停車費(fèi)的消耗。小區(qū)的其他管理成本，不能算在該項收入的“能耗”里面。

至于小區(qū)里的“綠化補(bǔ)種”開支，黃友健認(rèn)為，也不應(yīng)從公共收益里開支。上述文件有規(guī)定，屬于專項維修資金使用范圍的項目不得在公共收益中列支：“補(bǔ)種綠化、修剪樹木等，都是對小區(qū)既有設(shè)施的維護(hù)，應(yīng)使用專項維修資金。如果是調(diào)整樹木，比如說，新增或者用一些名貴樹木替換原來的普通樹木，這筆錢就可以從公共收益中列支?！?/p>

那么，三輪電動路面沖洗車的錢，應(yīng)該由物業(yè)公司支付還是由小區(qū)業(yè)主支付呢？黃友健說，如果該小區(qū)是包干制物業(yè)服務(wù)，那么購買這輛三輪電動路面沖洗車的19800元錢，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。