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案情介紹

原告林秀琴向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系（針對(duì)一號(hào)房屋、二號(hào)房屋）；2、判令被告蘇婉婷將上述兩套房屋均過(guò)戶至原告名下；3、判令被告蘇婉婷承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：被告蘇婉婷系原告外甥前媳婦。2000年，原告欲以按揭貸款方式購(gòu)房，但因受到銀行貸款年齡限制，無(wú)法辦理貸款，迫于無(wú)奈只得借用他人名義購(gòu)房。彼時(shí)被告系最合適的人選，原告在征得其同意后，以被告名義貸款購(gòu)房，實(shí)際由原告出資并償還全部貸款。2000年7月18日，原告以被告名義與甲公司簽訂兩份《商品房預(yù)售契約》及補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)了一號(hào)房屋、二號(hào)房屋用于居住生活。兩份契約分別約定，一號(hào)房屋總價(jià)款1601295元，首付款321295元，余款128萬(wàn)元按揭貸款；二號(hào)房屋總價(jià)款1577783元，首付款317783元，余款126萬(wàn)元按揭貸款。

2000年7月25日、8月25日，原告由來(lái)其個(gè)人銀行賬戶分兩次向甲公司匯出兩套房屋的首付款。2000年11月13日，由來(lái)甲公司作為保證人，原告以被告名義與乙銀行分別簽訂兩份《個(gè)人住房借款合同》，分別為兩套房屋辦理按揭貸款，借款期限均為20年，采用等額本息還款方式。2002年1月17日，甲公司向原告交付兩套房屋，原告交納購(gòu)房卡費(fèi)并取得房卡，此后一直占有、使用該兩套房屋，期間多次裝修并承擔(dān)全部物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)生活支出。

2004年，原告分別繳納兩套房屋的住宅公共維修基金、契稅，取得相關(guān)憑證，并作為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，取得了登記在被告名下的兩套房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證。后被告未經(jīng)原告同意，擅自補(bǔ)辦了新的房屋所有權(quán)證。2006年1月6日，原告一次性結(jié)清了兩套房屋的全部按揭貸款。原告曾就房屋過(guò)戶問(wèn)題與被告商議，但被告拒不配合，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院。

被告蘇婉婷辯稱(chēng)：不同意原告訴求，雙方之間從未存在任何形式的借名買(mǎi)房合同，沒(méi)有證據(jù)證明雙方形成借名買(mǎi)房合意。雙方之間的真實(shí)法律關(guān)系為贈(zèng)與，原告支付的購(gòu)房相關(guān)款項(xiàng)，系原告主動(dòng)贈(zèng)與被告，用于幫助被告購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立住房，相關(guān)贈(zèng)與資金已交付，且房屋物權(quán)登記在被告名下，贈(zèng)與行為無(wú)法撤銷(xiāo)。兩套房屋系以被告名義簽署購(gòu)房合同，屬于被告?zhèn)€人購(gòu)買(mǎi)，原告長(zhǎng)期非法占有房屋，侵害了被告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院駁回原告訴求。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：2000年7月18日，被告與甲公司就一號(hào)房屋、二號(hào)房屋分別簽訂《商品房預(yù)售契約》及補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)該兩套房屋。2000年7月至8月，原告分兩次向甲公司匯款，用于支付兩套房屋的首付款。2000年11月，被告與乙銀行、甲公司分別簽訂兩份《個(gè)人住房借款合同》，為兩套房屋辦理按揭貸款。

原告名下銀行交易記錄顯示，其曾多次向被告賬戶轉(zhuǎn)款，用于償還房屋按揭貸款；2006年1月6日，原告通過(guò)案外人丙公司向被告賬戶轉(zhuǎn)款，一次性結(jié)清兩套房屋的全部貸款，乙銀行出具貸款結(jié)清證明。原告持有兩套房屋的購(gòu)房合同、貸款合同、首付款憑證、維修基金收據(jù)、契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證（原證）等全部相關(guān)材料原件，并提交物業(yè)公司出具的居住證明，佐證其自房屋交付之日起至今一直居住在該兩套房屋內(nèi)，承擔(dān)全部相關(guān)費(fèi)用。

庭審中，原告當(dāng)庭出示全部證據(jù)原件，被告對(duì)部分證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，主張?jiān)嬷Ц兜目铐?xiàng)系贈(zèng)與，卻未提交任何證據(jù)予以佐證。被告主張其與甲公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但未提交合同原件或復(fù)印件，僅稱(chēng)合同原件在原告處保管，對(duì)原告提交的合同原件亦不予認(rèn)可，其相關(guān)陳述不符常理。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)被告蘇婉婷與原告林秀琴就一號(hào)房屋、二號(hào)房屋與甲公司存在借名買(mǎi)房關(guān)系；

二、被告蘇婉婷于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告林秀琴辦理一號(hào)房屋、二號(hào)房屋權(quán)屬變更至原告名下的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，所需費(fèi)用由原告林秀琴負(fù)擔(dān)；

注：法院明確，原告提交的證據(jù)能夠形成完整證據(jù)鏈條，證明雙方存在口頭借名買(mǎi)房事實(shí)，原告系兩套房屋的實(shí)際出資、還貸人及長(zhǎng)期居住人，被告主張款項(xiàng)系贈(zèng)與但無(wú)證據(jù)佐證，不予采信，原告作為實(shí)際購(gòu)房人，有權(quán)要求被告配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于被告主張其償還的部分貸款，可另行主張權(quán)利。

法院說(shuō)理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原告林秀琴與被告蘇婉婷之間是否形成借名買(mǎi)房關(guān)系，原告要求被告配合辦理房屋過(guò)戶登記的訴求是否成立。

法院認(rèn)為，借名買(mǎi)房是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形。認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系，并非以書(shū)面協(xié)議為唯一依據(jù)，結(jié)合實(shí)際出資、房屋占有使用、相關(guān)憑證持有等事實(shí)，能夠確認(rèn)雙方借名合意的，即可認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立。

關(guān)于借名買(mǎi)房關(guān)系的認(rèn)定：原告主張雙方存在借名買(mǎi)房關(guān)系，并提交了房屋預(yù)售契約、補(bǔ)充協(xié)議、首付款憑證、貸款合同、還貸記錄、維修基金收據(jù)、契稅憑證、房屋權(quán)屬證書(shū)原件、居住證明等一系列證據(jù)，且當(dāng)庭出示全部證據(jù)原件。結(jié)合上述證據(jù)，能夠認(rèn)定原告實(shí)際支付了兩套房屋的首付款及全部按揭貸款，自房屋交付之日起至今一直占有、使用該房屋，并承擔(dān)全部相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)持有房屋相關(guān)全部憑證，該系列事實(shí)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，佐證雙方存在口頭借名買(mǎi)房的合意及事實(shí)。

被告抗辯雙方不存在借名買(mǎi)房關(guān)系，主張?jiān)嬷Ц兜目铐?xiàng)系贈(zèng)與，但就其該主張，未向法院提交任何證據(jù)予以證明，原告對(duì)此亦予以否認(rèn)，故對(duì)被告的該抗辯意見(jiàn)，法院不予采信。同時(shí)，被告主張其與甲公司存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但未提交任何購(gòu)房合同原件或復(fù)印件，僅稱(chēng)合同原件在原告處保管，且對(duì)原告提交的合同原件不予認(rèn)可，其相關(guān)陳述不符合常理，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。

關(guān)于原告的過(guò)戶訴求：原告作為涉案兩套房屋的實(shí)際借名人，履行了全部出資、還貸義務(wù)，長(zhǎng)期占有、使用房屋，享有房屋的實(shí)際權(quán)益，雙方形成的口頭借名買(mǎi)房關(guān)系系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告按照雙方約定，要求被告配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。對(duì)于被告主張其在購(gòu)房后償還了部分貸款，因與本案原告主張的過(guò)戶訴求不屬于同一法律關(guān)系，被告可另行主張權(quán)利。

勝訴辦案心得

本案系典型的口頭借名買(mǎi)房糾紛，結(jié)合本案及同類(lèi)糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類(lèi)需求的當(dāng)事人參考。

1. 無(wú)書(shū)面借名協(xié)議時(shí)，“完整證據(jù)鏈條”是勝訴核心，精準(zhǔn)舉證是關(guān)鍵。本案中，雙方未簽訂書(shū)面借名協(xié)議，被告以“無(wú)合意”“系贈(zèng)與”抗辯，我方重點(diǎn)梳理原告的出資、還貸、居住、憑證持有等相關(guān)證據(jù)，形成完整鏈條——從首付款轉(zhuǎn)賬記錄、貸款還款憑證，到房屋交付后的居住證明、物業(yè)費(fèi)票據(jù)，再到全部房屋相關(guān)材料原件，全方位佐證借名事實(shí)，最終獲得法院支持。這提醒當(dāng)事人，借名買(mǎi)房時(shí)盡量簽訂書(shū)面協(xié)議，若未簽訂，務(wù)必留存全部出資、還貸、居住相關(guān)證據(jù)，避免后續(xù)維權(quán)無(wú)據(jù)可依。

2. 面對(duì)被告“贈(zèng)與”抗辯，精準(zhǔn)反駁、強(qiáng)化舉證，打破對(duì)方抗辯邏輯。本案中，被告主張?jiān)嬷Ц兜目铐?xiàng)系贈(zèng)與，卻未提交任何證據(jù)，我方一方面強(qiáng)調(diào)原告借名的合理理由（貸款年齡限制），另一方面結(jié)合原告長(zhǎng)期占有使用房屋、持有全部憑證、一次性結(jié)清貸款等事實(shí)，反駁“贈(zèng)與”主張的不合理性，指出大額款項(xiàng)贈(zèng)與無(wú)任何書(shū)面說(shuō)明、無(wú)贈(zèng)與合意佐證，不符合常理，最終法院未采信被告的抗辯。這提醒當(dāng)事人，若遭遇被告以贈(zèng)與、借貸等理由抗辯，需針對(duì)性收集證據(jù)，反駁對(duì)方主張，強(qiáng)化自身借名事實(shí)的合理性。

3. 借名買(mǎi)房維權(quán)，需明確“實(shí)際權(quán)益”優(yōu)先，精準(zhǔn)主張?jiān)V求。本案中，原告系實(shí)際出資、還貸人，長(zhǎng)期占有使用房屋，享有房屋全部實(shí)際權(quán)益，即便房屋登記在被告名下，我方始終圍繞“實(shí)際權(quán)益歸屬”主張?jiān)V求，明確借名買(mǎi)房的核心是“名義登記與實(shí)際權(quán)益分離”，實(shí)際借名人有權(quán)要求名義登記人配合過(guò)戶。這提醒當(dāng)事人，作為借名人，維權(quán)時(shí)需聚焦自身實(shí)際權(quán)益，明確訴求重點(diǎn)，避免被對(duì)方“登記即產(chǎn)權(quán)人”的抗辯誤導(dǎo)。

4. 注重證據(jù)原件的留存與出示，提升舉證說(shuō)服力。本案中，原告持有房屋預(yù)售契約、貸款合同、付款憑證、權(quán)屬證書(shū)等全部材料原件，庭審中當(dāng)庭出示，結(jié)合銀行流水、居住證明等佐證，大幅提升了舉證的可信度，這也是法院認(rèn)定借名事實(shí)的重要依據(jù)。這提醒當(dāng)事人，借名買(mǎi)房過(guò)程中，所有與房屋相關(guān)的書(shū)面材料、付款憑證、轉(zhuǎn)賬記錄等，均需妥善留存原件，避免原件丟失導(dǎo)致舉證不力。

5. 借名買(mǎi)房糾紛，專(zhuān)業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類(lèi)糾紛多涉及口頭協(xié)議認(rèn)定、證據(jù)梳理、抗辯反駁等復(fù)雜問(wèn)題，尤其是被告提出贈(zèng)與、借貸等抗辯時(shí)，舉證難度大、邏輯要求高，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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