北京進深 徐迪 2月24日，懋源朝陽區(qū)松榆里項目總平圖公示。

建設用地面積2.89公頃，擬建總建筑面積約13.24萬㎡，其中地上建面約8.1萬㎡，容積率2.8。

項目規(guī)劃13棟住宅樓，住宅總建面80263.8㎡，共499戶，戶均建面161.85㎡。

預計戶型面積段135/150/170/220/230㎡。其中150㎡為主力產(chǎn)品，戶型占比近半。

北排3棟為17F小高層：

1#樓3個單元共102套，西邊戶170㎡，其余為150㎡戶型；

2#樓3個單元共102套，兩側邊戶為170㎡，其余為150㎡戶型；

3#樓1個單元共34套，均為170㎡戶型。

中間2棟為21F高層：

4#樓1個單元共42套，戶型建面約230㎡；

5#樓1個單元共42套，戶型建面約220㎡。

5#樓北側對著小區(qū)正門，另外三側被下沉廣場環(huán)繞，景觀視野非常好，全邊戶房源，東西兩側各有一處3面開窗的全景艙。

南排8棟樓：

東南角6#樓和7#樓為13層小高層，其中6#樓首層東邊戶架空。

共51套住宅，均為150㎡戶型。

8#樓9層18套，9#樓6層12套，10#樓8層兩個單元共32套，均為起步135㎡戶型；

11#樓為15層小高，共30套，建面約150㎡；

西南角12#樓7層14套，13#樓10層20套，均為135㎡戶型。

地塊為東西長而南北短的長方形，面寬資源非常好。

贈送比較簡單，只有南向內嵌式陽臺贈送一半面積，但由于面寬夠大，整體贈送比還是相當可觀的。

好房子新規(guī)發(fā)布以來，朝陽新盤基本都在北向做了大量設備平臺贈送，而松榆里項目的樓棟北側目前來看沒有結構外建筑。

中央樓王棟5#樓側邊也有一部分贈送空間，打造出了空中浮島的概念。

北邊部分線條比較復雜，從效果圖來看，北邊有一個形狀不規(guī)則的空間，也將實現(xiàn)三邊臨窗的視野。

這幾個全景艙的效果預計十分驚艷，期待戶型圖。

去年11月25日，懋源控股以50.24億元的總價拿下松榆里地塊。折合樓面價6.21萬/㎡，溢價率18.2%。

項目位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢，松榆里地塊自身的綜合素質分也非常高。

純住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規(guī)整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

規(guī)模適中，開發(fā)難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內，但板塊商業(yè)商務屬性相較于雙井、國貿還是差出幾個LEVEL的。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業(yè)。

地塊內含1條南北向寬度為7.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關部門。

此外，項目建設方案需處理好與周邊現(xiàn)狀關系。用地西南角預留不低于現(xiàn)狀道路（約4米）的條件，保障南側居民消防及出行需求。

地塊位于11號線南側，考慮到地鐵建設時序處于遠期，建議地塊臨近11號線一側做好兼容性設計，將地塊內建筑劃定出結構、功能的兼容區(qū)域，預留后續(xù)與11號線一體化結合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時應酌情考慮因站點可能的位置變化而導致對項目的影響。

住宅地塊東側邊界中央須分別設置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側出入口建議設置小區(qū)公共建筑與公共空間，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點的重要節(jié)點。

地下公共建筑須獨立或結合住宅樓棟設置豎向交通空間及無障礙設施，保障居民便捷使用。

鼓勵設置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設施，做好地上、地下空間、室內外景觀滲透，提升環(huán)境品質。

下沉庭院標高應與街坊路地下通道順暢連接，實現(xiàn)人流動線無障礙銜接。

這也是北京首個在出讓文件中提到下沉庭院詳細設計要求的地塊。

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