這已經(jīng)個哲學(xué)問題了

所以也允許我籠統(tǒng)的回答一下吧

01

坊間一直有個數(shù)據(jù)信號，關(guān)于2025年12月上海樓市成交又破2萬套，大概會站上2.2萬套的數(shù)據(jù)

從目前的趨勢來看確實如此

這是一個好事情

加上11月的2.2萬套，上海已經(jīng)連續(xù)兩個月成交破兩萬

而且是在年底

這樣的成績可喜可賀

其實去年一整年的上海二手房數(shù)據(jù)都很好，月均成交能夠達(dá)到2萬套

這在大家意識中的淡市周期里這是一個了不起的結(jié)果

放眼全國，這是唯一

02

但是為什么很多人體感上感覺不到

核心邏輯在于

現(xiàn)在的主力成交不是我們身邊的大多數(shù)

不知道各位有沒有意識到

最近咱們手機里的中介兄弟很多的微信名都加了一個后綴（親屬過戶代辦）

包括不少門店門頭都開始醒目的寫著高品質(zhì)的親屬過戶代辦只要2000

上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直龐大，中介為什么突然看上了這個蛋糕

簡單來說，也是迫于無奈

第一，各家中介為了做市占率

其他的二手房交易做不上去，用這個做點市占率提升下數(shù)據(jù)規(guī)模

第二，不少朋友過戶完之后可能就是再買房，也是一次機會

第三，一個關(guān)鍵因素，用這種方式接觸到真正的購房者

03

現(xiàn)在上海二手房成交的火熱，背后的代價其實是二手套均總價在持續(xù)下滑

各位知道嗎，目前市面上50%的購買力

是200萬以下的需求

這個變化有多大

三年前市面上50%的購買力還是300萬

樓市調(diào)整這幾年，總價段直接下滑了100萬

而上海300萬以下的客戶占比已經(jīng)超過了70%，這種變化非常的大

可以說大到驚人

低總價客群的購買力在這一年急速放大，從而支撐了樓市的絕對成交套數(shù)

04

這不是簡單的房價下滑，而是剛需購買客群的本質(zhì)性變化

現(xiàn)在的買房剛需不是我們常規(guī)眼中的年輕人、大學(xué)畢業(yè)生之類的

我一個中介朋友很直白的對我說

現(xiàn)在買一百多萬房子的都是在上海很多年的務(wù)工人員

他們從來沒想過，甚至沒準(zhǔn)備在上海買房

但是突然抬頭一看

身邊租的房子只要一百多萬，大家湊一湊首付現(xiàn)在完全可以，月供和租金都差不多了

這件現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)，推動他們決定買房

05

他們買哪里

很簡單，買市中心的老破小

第一，對他們來說買房就是絕對的剛需

面積湊合而且出行方便，這兩點滿足的便宜房子即可

第二，老破小降價幅度最大，現(xiàn)在也最容易講價

好談也有的挑

一百多萬真的能在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)買房

現(xiàn)在市面上流動性最大的就是這波房子，這也是很多中介門店改頭換面的原因

因為這波客戶真的對價格特別敏感，手拉手的業(yè)務(wù)公開化也讓他們有了可以磋商的可能

06

這就是市場數(shù)據(jù)火熱但是我們體感不強的原因

大家熟悉的那些購房者如今依然不買房

原來樓市被認(rèn)定為無購買力的人群，如今進(jìn)入了市場

那這部分的成交對于未來樓市回暖有幫助嗎

毫無疑問還是有的

因為這部分人進(jìn)入市場關(guān)鍵要素就是補上了老破小的流動性，讓客群擁有了向上置換的可能

這些成交的存在真正具備一套帶兩套的可能性，從而讓整個樓市開始活躍起來

07

樓市什么時候算回暖

一個最重要的指標(biāo)，就是：剛需開始買房了

沒有其他，就是這個信號

盯死這個信號就能看到市場回暖的跡象

無非現(xiàn)在不同的是，剛需變了

但黑貓白貓，能抓到老鼠的就是好貓

不論現(xiàn)在剛需長啥樣，現(xiàn)在能入場買房的就是對樓市巨大的支撐

他們之所以接盤就意味著價格已經(jīng)跌倒他們心理價位了

如果這個意識繼續(xù)鞏固，本質(zhì)上就是樓市開始回暖的理由

08

上海樓市在之前其實經(jīng)歷一段高位盤整的周期

就是一手市場豪宅化之后吸納了全國3000萬以上的購買力進(jìn)入上海，這創(chuàng)造了一段時間的樓市的火熱

但是本質(zhì)上這種火熱是短暫的

因為這種需求沒有聯(lián)動性

買就買，不買就不買，沒辦法形成滾雪球

這也是現(xiàn)在上海一手房又有點冷的原因

但是現(xiàn)在二手成交套數(shù)的回暖意味著一個重要結(jié)論就是：基底剛需開始下場

這部分力量會推動老破小的釋放解套，也能讓這部分房東繼續(xù)往上置換，從而讓行業(yè)蓄水池開始活躍起來

這水不論流到二手還是一手，總是都是活水

09

我對今年的市場有信心

今年過年在2月，而1月市場成交穩(wěn)在了2.3萬套左右，今年的市場應(yīng)該不會太差

當(dāng)下更期待小陽春，應(yīng)該會有不錯的反饋

等待三月結(jié)束，數(shù)據(jù)出來，我們再聊