文/樂居財經(jīng) 林振興

北京蛇年土拍，壓軸出場的，是一位密云選手。

沒有群雄逐鹿，也沒有溢價廝殺。底價成交，依然是主旋律。

3.8個億，首融(海南)商業(yè)發(fā)展有限公司 北京密云城市建設(shè)投資集團有限公司聯(lián)合體，穩(wěn)穩(wěn)拿下密云水源路南側(cè)住宅用地。

它是近年來北京住宅地塊單價最低的一宗，折合樓面價7756.25元/㎡，可以說是貼著地面走了。

買家什么來頭？

首融海南這個名字，在北京樓市不算熟臉。但扒開股權(quán)一看，背后站著的，是北京城建六建設(shè)集團（簡稱“城建六”）。

在京城地產(chǎn)圈，相較于“兄弟”北京城建發(fā)展，城建六則是個小透明，它并不經(jīng)?；钴S于土拍市場，主業(yè)是施工總承包，業(yè)務(wù)則遍及京津冀、陜西、川渝、云貴、海南等地。

但城建六又不只是蓋樓的。

它的版圖，玩得挺花。除了地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)還涵蓋PPP項目、建筑設(shè)計、建筑施工、酒店運營、物業(yè)管理，甚至連現(xiàn)代農(nóng)業(yè)都要摻一腳。

地產(chǎn)這條線上，它手里攥著好幾家子公司，包括北京云開置業(yè)、北京中首信置業(yè)、三亞港城置業(yè)、北京云城房地產(chǎn)開發(fā)和海南農(nóng)墾城建投資開發(fā)。

在股權(quán)上，城建六則由城建六職工持股會和北京城建集團分別持股43.9%、11.3%，朱忠擇和李樹森分別持股25.4%和19.4%。

其中，李樹森為城建六董事，63歲的朱忠擇則是公司董事長。

令人不解的是，官網(wǎng)介紹，朱忠擇是本科學歷，但他不到18歲就參加工作。他是公司元老，有超過10年工齡，早在2015年就擔任董事長之職。

同時，朱忠擇還對外投資了港城星創(chuàng)（海南）科技（持股51%）、 北京密興置業(yè)（持股0.05%）和北京眾合慧通商貿(mào)（持股60%）。

朱忠擇也城會玩，左手地產(chǎn)，右手小貸生意。

例如，朱忠擇和朱忠黨共同注資千萬，成立北京密興置業(yè)，二人分別持股99.95%和0.05%。

北京密興置業(yè)旗下有2家子公司，包括北京城融小額貸款和北京金翔建筑設(shè)備租賃。

其中，城融小貸與城建六之間也有“剪不斷”的聯(lián)系。它成立于2015年，注冊資本5000萬，背后股東為朱忠擇、朱忠黨、王俊杰和城建六。其中，王俊杰為城建六副董事長、總裁。

為什么城建六偏要挑蛇年尾巴，殺回帝都拿地？

在朱忠擇看來，“密云是城建六的家”“（城建六）為家鄉(xiāng)做出更多的貢獻”。

不過，回家“建房”，也得講個穩(wěn)妥。為了分攤風險，朱忠擇拉上了密云城投，其成立于1984年7月，注冊資本1億元，由密云區(qū)國資委100%持股，公司法人兼董事長為孫喜臣，副董事長兼總經(jīng)理為于淇。

密云已有兩年多未有土地供應(yīng)，上一次供地是2023年10月，北京住總以底價4.9億元競得水源路南側(cè)C-2地塊，成交樓面價0.88萬/平方米，銷售指導價3.1萬/平方米，開發(fā)住總國祥譽項目。

截至2月24日，國祥譽網(wǎng)簽297套，成交均價25869.89元/㎡，成交額約8.37億。簡單算一下，地價覆蓋率高達170%。

國祥譽的表現(xiàn)，也給城建六拿地添了一把火。這次他們拿的地，樓面價比住總還低，位置也不差。既有賬算，又有底氣，朱忠擇想在家門口干票大的，也就不奇怪了。

本次供應(yīng)地塊位于密云區(qū)鼓樓街道，六環(huán)外，離京承高速和密云站不遠。

周邊有北京密云萬象匯、燕賽奧特萊斯購物中心、國泰百貨（密云店）、北京大學第一醫(yī)院密云院區(qū)、奧林公園等生活配套設(shè)施。

加上，近期帝都有幾個遠郊盤賣得都不錯，包括懷柔的嘉棠澐璽、延慶的中建臻源府，去化速度都比較快，這也讓朱忠擇更加堅定拿下遠郊盤的決心。

具體來看，密云新項目包括兩幅子地塊，均為住宅用地，容積率均為3.0，控高30米。

其中，東側(cè)6022地塊占地1.55公頃，地上建面約3.01萬㎡；要求北側(cè)退線不小于10米，東側(cè)及南側(cè)退線不小于5米。

西側(cè)6025地塊占地0.9公頃，地上建面1.81萬㎡；要求北側(cè)退線不小于10米，其他不小于5米。

地塊不是正南正南朝向，但地形較為規(guī)則，特別是東側(cè)較大的6025地塊，東西長而南北短，面寬資源好，方便樓棟排布。

由于密云近年缺乏新供應(yīng)，城建六新項目肯定也是奔著“好房子”去的。

同時要求，各地塊內(nèi)部原則上應(yīng)形成環(huán)路，雙向組織交通路面寬度應(yīng)不小于6米，單向路面寬度不小于5米。按照人車分離原則組織交通。

設(shè)計和建筑風貌方面，提出建筑以現(xiàn)代簡潔明快風格為主，居住建筑色彩以中低彩度暖色為基調(diào)。鼓勵小高層住宅建筑采用平坡結(jié)合。

同步融入兒童友好建設(shè)理念，聚焦兒童活動空間布局、適兒化環(huán)境營造等重點。

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