中國樓市波瀾不斷，房價起伏牽動千家萬戶的心弦。王石，這位地產(chǎn)界標志性人物，曾以“活下去”三字點破行業(yè)拐點，如今再度發(fā)聲，對房地產(chǎn)未來趨勢作出深度研判。

當市場持續(xù)承壓、政策密集迭代，他所揭示的路徑，是否正悄然成為現(xiàn)實？

從“拼規(guī)?！钡健笆氐拙€”，誰真正記住了王石那句逆耳忠言？

2026年開年，不少房企的年度盛典明顯降溫：曾經(jīng)最耀眼的“千億銷售榜單”悄然隱退，取而代之的是負債率、經(jīng)營性現(xiàn)金流、現(xiàn)房去化率等看似平淡卻直指存亡的核心參數(shù)。

一家核心負債率穩(wěn)控在50%以內(nèi)、現(xiàn)房銷售占比超三成的企業(yè)，當下已被視作“狀態(tài)穩(wěn)健”；而若將時間倒推五年，這般審慎姿態(tài)，極可能被譏為“缺乏魄力、錯失良機”。

回望近年接連出險的頭部房企，若將其發(fā)展軌跡逐層拆解，不難發(fā)現(xiàn)一個驚人共性：過度依賴運氣、篤信“地價只漲不跌”，卻對基本商業(yè)規(guī)律選擇性失聰。

2013至2017年間那輪戰(zhàn)略性撤退，當時不少人一笑置之。

李嘉誠折價清倉內(nèi)地資產(chǎn)、潘石屹悉數(shù)剝離SOHO核心寫字樓、王健林果斷出售文旅板塊及海外項目……酒局飯桌上，常有人調(diào)侃他們“膽氣已失、進退失據(jù)”，堅信紅利尚可延續(xù)數(shù)載。

而像曹德旺那樣，在玻璃工廠車間里就直言“空置房產(chǎn)是負擔而非資產(chǎn)”的聲音，彼時卻被批為“隔行論市、不懂地產(chǎn)邏輯”。

王石的特殊之處在于，他身居行業(yè)中心，卻屢屢道出令同行皺眉的真話。

2008年他率先拋出“市場拐點已至”，帶領(lǐng)萬科在同行集體提價時主動下調(diào)售價，招致諸多指責，稱其“擾亂秩序、損害行業(yè)利益”。

2021年前后，他又公開指出：“高杠桿驅(qū)動、快周轉(zhuǎn)支撐的發(fā)展模式，即將走到盡頭。”彼時多家民營房企仍在境外高息發(fā)債、國內(nèi)高價搶地，鮮有人愿駐足傾聽。

他關(guān)注的從來不是“窗口還能開多久”，而是背后一條樸素得近乎冰冷的鐵律：

所有利潤若僅源于金融加杠桿與短期套利價差，而非源于產(chǎn)品力沉淀與可持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流，終將在某個臨界點徹底崩解。

待“三道紅線”監(jiān)管靴子落地，融資通道驟然收窄，資金鏈斷裂的房企接續(xù)暴雷，人們才驀然醒悟：當年被斥為“聳人聽聞”的警示，恰恰是今日最基礎(chǔ)、最不可繞行的生存常識。

如今仍能如期發(fā)布年報、按時發(fā)放員工薪酬、按節(jié)點交付房屋的開發(fā)企業(yè)，無論是否承認，其底層運營邏輯，早已默默契合了王石當年所倡導的方向。

嚴控財務杠桿、審慎評估土地價值、堅持現(xiàn)金為本，不再孤注一擲押注房價單邊上漲。

換言之，是在一次次“沖規(guī)?！钡木薮笳T惑前，主動收住擴張沖動，回歸企業(yè)本分。

融資變難之后，房企終于回歸普通企業(yè)的“精算日?！?/p>

倘若過去房地產(chǎn)企業(yè)更像一只半市場化“類金融機構(gòu)”，依靠滾動借新還舊、持續(xù)發(fā)行債券維系龐大體量，那么當前的生存環(huán)境正強力推動其回歸本質(zhì)：掙的是實打?qū)嵉慕?jīng)營收入，償?shù)氖前准埡谧值膭傂詡鶆铡?/p>

央企與國企背景的開發(fā)主體近年一項突出變化，便是將有息負債率壓縮至50%以內(nèi)，部分領(lǐng)先集團更在內(nèi)部設(shè)定對標國際成熟房企的30%警戒線。

這種降杠桿并非流于匯報材料的口號，而是由銀行信貸部門、監(jiān)管部門、第三方評級機構(gòu)三方協(xié)同施壓形成的硬性約束。

早年通行的項目操盤邏輯，大致為“拿地—抵押融資—預售回款—再拿地”，規(guī)模越滾越大，表面負債率未達紅線，但真實風險大量沉淀于表外結(jié)構(gòu)與遠期兌付承諾之中。

如今金融機構(gòu)全面收緊，信托渠道與非標融資幾近關(guān)閉，美元債發(fā)行成本躍升至兩位數(shù)，地方城投平臺亦難以如往昔般兜底托底——房企若想獲得資金支持，必須拿出經(jīng)得起檢驗的經(jīng)營性現(xiàn)金流和低風險資產(chǎn)負債表。

結(jié)果是，大批企業(yè)開始剝離低效非主業(yè)資產(chǎn)，大幅削減營銷推廣與行政管理支出，精簡發(fā)布會頻次，強化銷售回款節(jié)奏管控。

這場全行業(yè)的“集體斷癮”過程異常艱難：習慣了“拿地即盈利、預售即現(xiàn)金”的粗放節(jié)奏，突然轉(zhuǎn)向每一分錢都要反復測算、每一筆開支都需嚴格審批的精細化運營，陣痛不可避免。

有的企業(yè)主動贖回高成本存量債券，降低整體財務費用負擔；

有的收縮城市布局，由覆蓋全國數(shù)十城，聚焦至三至五個深耕多年的核心都市圈；

還有的徹底轉(zhuǎn)變角色，從自主開發(fā)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)代建，靠專業(yè)能力收取管理服務費，而非重金投入土地儲備。

這類戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，雖削弱了資本市場的敘事張力與想象空間，股價表現(xiàn)也趨于平淡，但對于志在長遠發(fā)展的企業(yè)而言，已是別無選擇的必經(jīng)之路。

購房者最直觀的體驗變化在于：

昔日刷屏的是“XX房企年度銷售額突破千億”，如今高頻出現(xiàn)的是“XX房企凈負債率進入安全區(qū)間”“XX項目實現(xiàn)現(xiàn)房銷售占比提升至42%”。

風向由“沖量優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健為先”，意味著開發(fā)商無法再沿用過去那種極限壓縮周期、透支信用的模式來滿足全部購房需求；但也正因如此，它更大概率能將已開工項目完整建設(shè)、如期交付，而非中途停工、爛尾擱置。

買房人變得更清醒：要現(xiàn)房、要好房，誰能兌現(xiàn)誰贏得信任

融資端持續(xù)收緊，帶來的深層變革，其實是行業(yè)權(quán)力結(jié)構(gòu)的重構(gòu)。

從前是開發(fā)商掌握節(jié)奏主導權(quán)，如今購房者的實際訴求與心理預期，正成為影響項目成敗的關(guān)鍵變量。

2021年起蔓延多地的項目爛尾潮，讓大量購房者對“交錢等房、數(shù)年交付”的傳統(tǒng)模式心生疑慮；地方政府與住建系統(tǒng)亦同步意識到，若不對預售制度進行適應性優(yōu)化，將持續(xù)侵蝕市場公信力根基。

于是，海南全省推行現(xiàn)房銷售、雄安新區(qū)自起步即鎖定現(xiàn)房交付、多個熱點城市新出讓地塊明確要求“完成主體結(jié)構(gòu)封頂方可申領(lǐng)預售許可”，使得“建好再賣”正從局部試點，演變?yōu)橹髁鳒嗜腴T檻。

截至2026年，全國新建商品住宅交易中，現(xiàn)房與準現(xiàn)房成交占比顯著提升，部分省份該比例已逼近50%。

對企業(yè)而言，這意味著不能再將購房者預付款作為主要資金來源，而須先行投入自有資金或獲取確定性強的融資，確保項目實質(zhì)性推進至可觀測、可驗證階段。

對買家而言，最大價值在于“所見即所得”。

可實地查驗實體建筑、親身體驗社區(qū)實景后再決策，不再依賴效果圖渲染與沙盤模型構(gòu)建未來圖景。

開發(fā)商慣用的PPT講愿景、文案造焦慮、渠道炒熱度的傳統(tǒng)打法，正加速失效。

疊加“好房子”建設(shè)標準體系逐步落地實施——層高不低于3米、多層住宅強制加裝電梯或預留安裝條件、建筑隔音性能、防水工藝、自然采光系數(shù)等指標被納入強制驗收范疇，購房者正以更高標準審視戶型設(shè)計、樓棟間距、公共區(qū)域裝修品質(zhì)等細節(jié)。

隨著剛需釋放潮逐步退去，更多是已有1套甚至2套存量住房的家庭啟動改善置換，他們不再輕易被“學區(qū)概念”“地鐵上蓋”等單一標簽打動，轉(zhuǎn)而追問：老人上下樓是否便捷？兒童臥室是否具備充足日照？廚房排煙系統(tǒng)能否有效運行？

這些居住細節(jié)打磨到位的項目，即便定價略高于周邊，去化速度往往依然堅挺；反之，即便大幅讓利促銷，也極易陷入長期滯銷困局。

這恰恰印證了王石多年前提出的主張：“重產(chǎn)品、輕數(shù)字；重體驗、輕規(guī)模”。

過去許多房企認為，提升精裝標準、增加層高、降低容積率，純屬“成本黑洞”，不如多建幾棟、多賣幾億來得實在。

如今市場給出清晰反饋：新一輪競爭焦點，已從“誰拿地多、誰賣得快”，切換至“誰的房子更宜居、更耐住、更安心”。

唯有將產(chǎn)品力做深、將財務結(jié)構(gòu)做實的企業(yè)，方能在這一輪漫長而深刻的去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、調(diào)預期周期中站穩(wěn)腳跟。

而對購房者來說，這既是理性門檻抬升的挑戰(zhàn)，也是回歸居住本質(zhì)的機遇。

需要更審慎甄別開發(fā)企業(yè)的信用資質(zhì)與工程履約能力，但也終于得以在一個價格泡沫大幅消退、投機屬性顯著弱化的市場中，尋得真正契合生活期待的理想居所。

展望未來十年，房地產(chǎn)大概率告別“全民炒房”時代，多數(shù)城市的住宅將逐步回歸其基本屬性——一種具備使用價值的耐用消費品，而非高波動性金融工具。

那些真正理解并踐行這一轉(zhuǎn)變的房企，正將重心轉(zhuǎn)向長效社區(qū)運營、增值服務升級、物業(yè)服務提質(zhì)與產(chǎn)品細節(jié)精研，才算真正消化了本輪周期給予的深刻啟示。

而仍寄望于依靠高杠桿博取下一輪暴漲行情者，恐怕連入場席位都難以保全，更遑論參與規(guī)則制定與價值分配。