?最近后臺有好幾個朋友都在問我同一個問題，說咱們北京城這么大，天天蓋樓，到底有多少房子是真真正正能住人的？咱們天天擠地鐵，感覺滿大街都是人，這常住人口和流動人口到底有多少？

說實話，這個問題問得特別專業(yè)，也特別核心。咱們今兒就不聊那些虛頭巴腦的宏觀政策，純粹坐下來嘮點實在的，用最新、最硬核的數據，把這層窗戶紙給捅破了。

一、北京到底養(yǎng)活著多少人？數字可能跟你想的不一樣

首先咱得搞清楚，在這片土地上討生活的人有多少。

根據最新的《北京統(tǒng)計年鑒2025》數據顯示，到了2024年底，咱們北京的常住人口是2183.2萬人。這個數字比上一年又稍微少了那么一丟丟，減少了大概2.6萬人。說來也怪，這已經是北京連續(xù)好幾年人口微量下降了，主要還是在有意識地控制人口，守著那個2300萬的紅線不動搖。

在這2183.2萬人里頭，可以分成兩撥人：

。這部分人是穩(wěn)穩(wěn)當當的，每年還在小幅增長。

沒戶口的“追夢人”：也就是常住外來人口，現在是819.3萬人。

劃重點啊朋友們，這819萬人才是樓市里最活躍的變量！他們沒有戶口，但在這個城市工作、生活、租房、買房，是真正的租房主力軍和潛在的購房群體。而且你會發(fā)現，跟十年前比，這一波人其實減少了40多萬。這說明啥？說明北京在疏解人口的路上，確實一直在走，而且走得挺穩(wěn)。

二、這2183萬人，真的都有房住嗎？

好，人有了，咱們得說說房子。

這個問題其實挺難回答的，因為官方從來沒有公布過一個確切的數字叫“北京住宅總套數”。但咱們可以像剝洋蔥一樣，一層一層剝開來算。

第一層：看大數——施工面積里藏著秘密

咱們先看存量。截至2025年底，北京所有的房屋（注意，是所有房子，包括商場、寫字樓、廠房）施工面積是10307.8萬平方米。但這里面跟我們住宅相關的，也就是住宅施工面積，大概是5149.6萬平方米。

這5000多萬平方米是什么概念？就是正在蓋的、還沒交房的“準現房”和“期房”。

第二層：看增量——每年能有多少新房子？

再看每年新出爐的房子。2025年一整年，北京新建商品房賣掉了1041萬平方米。這里面純住宅是多少呢？是724萬平方米。

咱們按一套房子平均90平米算（當然現在新房越做越大，但咱們取個保守數），724萬平方米大概相當于8萬套新房。這8萬套，就是2025年全北京樓市交出的一份答卷。

這8萬套新房，要面對的是什么樣的需求呢？咱們反過來看：

買房需求 = 結婚的剛需 + 換房的改善 + 外地來的新北京人

這里面最可怕的就是那819萬的外來常住人口。哪怕只有十分之一的人今年有實力買房，那也是80萬的需求。8萬 vs 80萬，這賬一算，你就明白為啥核心區(qū)的好房子永遠不愁賣了。

第三層：看老底子——那些老房子才是大頭

當然，咱們不能只看新房。北京這座城市攢了這么多年，底子厚著呢。

雖然官方沒給總數，但我們可以根據人均住房面積倒推。假設北京常住人口2183萬人，按照國際上大城市的人均住房面積（咱們保守點，算35平米），那總的居住面積需求大概在7.64億平方米左右。

這意味著，市面上流通的那些老破小、老公房、經適房，加上這些年蓋的商品房，共同構成了這7億多平方米的存量池子。

三、流動人口去哪兒了？

還有個大家特別關心的問題：那些沒算在常住人口里的、真正的短期流動人口有多少？

這個數據波動非常大。比如節(jié)假日旅游旺季，或者春運期間，這個數字可能瞬間飆升到300萬甚至更多。但在平時，除了那819萬沒戶口但長住的，還有一部分是“鐘擺式”跨省通勤的（比如燕郊每天往北京跑的），這部分人雖然住河北，但占用的也是北京的就業(yè)和公共資源。

所以，真正在北京這片土地上找地方睡覺的人，保守估計在2200萬到2300萬之間。

四、結論：房子夠住嗎？夠！但好房子永遠不夠！

聊到最后，咱們得收個尾。

如果單看數量，北京的房子其實是夠住的。那為啥大家還總覺得買房難呢？

因為房子的分布和人的需求錯配了。

你看，四環(huán)里都是老房子，面積小、戶型老，但位置好。五環(huán)外都是大新房，漂亮氣派，但上班遠。而那819萬外來人口，絕大多數都涌向了朝陽、海淀、豐臺這些產業(yè)聚集區(qū)的租房市場，直接把租金給抬了起來。

未來的北京樓市，已經不是一個“缺不缺房子”的問題，而是一個“想不想住得好”的問題。隨著人口進入平穩(wěn)期（甚至微跌），那種閉著眼買房都漲的時代徹底過去了。未來的機會，藏在核心區(qū)的改善盤和產業(yè)新城周邊的品質盤里。

最后留個作業(yè)：你覺得北京哪個區(qū)的房子，未來最有可能因為人口流動而變得稀缺？咱們評論區(qū)見！

（注：文中數據主要參考北京市統(tǒng)計局及《北京人口發(fā)展研究報告（2025）》等公開資料，實際居住情況請以個人感受為準。）