對于大多數(shù)美國人而言，買房不僅僅是電子表格上的數(shù)字游戲或政策辯論，它是生活穩(wěn)定的基石，是撫育后代的場所，是積累資產(chǎn)的途徑，更是那份終于“站穩(wěn)腳跟”的歸屬感。

不同族裔在房屋所有權(quán)上的鴻溝依然深不可測。據(jù)美國人口普查局數(shù)據(jù)顯示，近年來黑人的住房擁有率約為45.9%，而相比之下，非西班牙裔白人的這一比例高達73.8%。這一差距凸顯了抵押貸款的承銷標準以及信貸準入政策，是如何深刻地塑造著家庭與社區(qū)的經(jīng)濟機遇。

就像房屋底下的混凝土在其之上支撐起整個建筑一樣，抵押貸款讓家庭能夠超越年度收入的限制去購買房產(chǎn)，投資于長期的生活穩(wěn)定。幾十年來，這一體系依賴于標準化運作，其核心是由房利美和房地美這兩家政府贊助企業(yè)所支撐。它們從貸款機構(gòu)手中購買抵押貸款，將其打包成證券，再出售給投資者。

這個過程不僅為華爾街輸送了燃料，更釋放了資本，使貸款機構(gòu)能夠?qū)⑵湓偻顿Y于新的抵押貸款、汽車貸款、小企業(yè)以及地方發(fā)展。其成果在每個社區(qū)都清晰可見：拔地而起的住宅、新購入的汽車、繁榮的購物中心和辦公園區(qū)——每一層經(jīng)濟活動都由一個健康運轉(zhuǎn)的抵押貸款市場所支撐。

這一體系中一個常被忽視的支柱是“三方合并”信用報告要求。這意味著，如果貸款機構(gòu)打算將承銷的抵押貸款出售給政府贊助企業(yè)，就必須審查來自美國三大信用局的所有信用報告，以確定買家的信用度。這種方法提供了借款人財務(wù)歷史更全面、準確的畫像，在保護貸款機構(gòu)和投資者的同時，也擴大了信貸的覆蓋面。

這一點的重要性遠超許多人的想象。

每家信用局收集數(shù)據(jù)的方式各不相同。一個在一份報告中看起來處于邊緣狀態(tài)的借款人，在另一份報告中可能就顯得資質(zhì)合格。審查全部三份報告不僅降低了風(fēng)險，還防止了不必要的排斥。這在黑人社區(qū)尤為重要，因為那里的信貸檔案往往更單薄、更新，或者受到非傳統(tǒng)金融路徑的影響——這意味著片面的數(shù)據(jù)可能會將負責(zé)任的借款人錯誤地歸類為高風(fēng)險群體。

實際上，這種綜合評估的方法有助于將購房機會延伸給那些原本可能被拒之門外的借款人?？匆唤M數(shù)據(jù)：美國黑人的平均信用評分比白人借款人低約100分，比全國中位數(shù)低82分。環(huán)聯(lián)公司的模型顯示，如果轉(zhuǎn)向只提取兩份信用報告的“雙合并”系統(tǒng)，后果將是嚴峻的：估計約有190萬美國人將失去獲得抵押貸款的資格。

若轉(zhuǎn)向單一報告系統(tǒng)，限制將更為嚴苛。

這種后果的分布絕非均勻。合格借款人的減少意味著更少的黑人家庭、工薪階層家庭和首次購房者能夠獲得住房所有權(quán)。其影響不會止步于此。信貸緊縮將減緩新房開工率，抑制房屋凈值貸款，并波及建筑、汽車銷售、家電購買、零售及本地服務(wù)業(yè)。而這一切，僅僅是為了節(jié)省一些批評者估算的每筆貸款約100美元的成本——這對于2026年1月平均40.87萬美元的抵押貸款結(jié)算成本而言，不過是九牛一毛。

盡管“三方合并”信用報告益處明顯，拜登政府在其任期結(jié)束時仍采取行動試圖取消這一要求。幸運的是，這一努力于2025年7月被叫停，當(dāng)時唐納德·特朗普總統(tǒng)任命的比爾·普爾特出任聯(lián)邦住房金融局局長，終止了拜登時代拆除“三方合并”政策的企圖。但如今，一些抵押貸款行業(yè)的聲音再次以節(jié)約成本為名，推動“雙合并”甚至單一報告的替代方案。

維持現(xiàn)有決策值得被認可并長期堅持。

房利美和房地美的存在旨在標準化抵押貸款發(fā)放，擴大信貸準入，并確保住房市場的流動性?！叭胶喜ⅰ毕到y(tǒng)通過讓風(fēng)險更清晰而非更模糊來支持這些目標。它幫助貸款機構(gòu)負責(zé)任地發(fā)放信貸，幫助投資者準確地為風(fēng)險定價，并幫助家庭獲得美國最重要的財富積累工具。削弱這一系統(tǒng)并不會讓住房更可負擔(dān)——盡管特朗普總統(tǒng)已將其作為第二任期的基石——反而會讓它變得更加遙不可及。

事實上，特朗普總統(tǒng)在1月初宣布了一項購買2000億美元抵押債券的計劃，旨在降低抵押貸款利率，并減少購房的兩大障礙：信貸準入和月供成本。如果成功，結(jié)果可能是一場新的住房繁榮，并對更廣泛的經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。但這要成為現(xiàn)實，決策者必須抵制修補一個行之有效系統(tǒng)的誘惑。

在一個決策者理應(yīng)專注于降低利率和擴大機會的時刻，取消“三方合并”信用報告將使國家倒退，為了在一筆價值數(shù)十萬美元的交易中節(jié)省100美元，而將數(shù)百萬人擋在住房所有權(quán)的大門之外。

我們不需要為了加強抵押貸款市場而重新發(fā)明輪子，我們需要的是保護已經(jīng)奏效的機制。因為對于試圖購買第一套房子的家庭，或者是歷史上難以獲得信貸的黑人而言，這不僅僅是一場抽象的政策辯論。這是手中的一把鑰匙與一扇永遠無法打開的門之間的區(qū)別。

菲爾·貝爾是“21世紀黑人領(lǐng)導(dǎo)力網(wǎng)絡(luò)項目”的大使，同時也是Tower K集團的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，該集團致力于幫助各類組織實現(xiàn)其政策、戰(zhàn)略及籌款目標。