作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

這周一開始，春運(yùn)的消息已經(jīng)屬于日更的狀態(tài)，

且每天大家對“好多人”的理解還都在加深。

這一次春節(jié)假期總體出行人次，官方預(yù)估超百億人次。

全球的人口都出門一次，都還沒這么多。

這個量屬實(shí)震撼人心。

圖源：北京大學(xué)深圳研究學(xué)院新聞網(wǎng)

已經(jīng)到家開始準(zhǔn)備過年的信息，特別是需要回農(nóng)村過年的信息更是樂呵。

知道要走親戚串門，但不知道是哪些親戚；都住回了平房，出了門就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看著大片的綠地發(fā)呆。

不只是因?yàn)樵诔鞘写臅r間太久，

從80后開始，還有很多人除了在過年的時候，從未在農(nóng)村生活過。

而父輩，父輩的父輩，則對土地有著非常深刻的印象。

對于土地、農(nóng)村印象的代際割裂已然顯現(xiàn)。

而這一切，都來源于我們飛速的城市化進(jìn)程。

01

被壓縮的城市化進(jìn)程

中國的城市化進(jìn)程呈現(xiàn)出一種罕見的壓縮性特征。

“城市化率從30%到70%，美國用了100年，中國只用了40年?！?《置身事內(nèi)》蘭小歡

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2001年至2025年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率從37.66%猛增至67.89%。

年均增長率通常超過1個百分點(diǎn)。

這種速度在全球范圍內(nèi)都極為罕見。

相比之下，發(fā)達(dá)國家的城市化進(jìn)程大多經(jīng)歷百年以上的漫長演變。

中國用短短幾十年時間走完了發(fā)達(dá)國家上百年甚至更長時間的城市化進(jìn)程，

完成了城市數(shù)量的激增和城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。

在這種壓縮性城市化背后，一個關(guān)鍵特點(diǎn)是土地變革遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人的變革。

城市化率高速攀升的同時，2020年常住人口與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間仍存在18.49個百分點(diǎn)的鴻溝。

這種差異涉及人口達(dá)2.61億人，幾乎相當(dāng)于兩個日本的人口總數(shù)。

我們的城市化是一種從上往下的城市化。

三場土地制度改革構(gòu)成了土地先行的制度基礎(chǔ)。

1994年的分稅制改革、1998年的商品住宅全面市場化以及2003年土地招拍掛制度的全面推行，共同塑造了中國特有的“土地驅(qū)動”城市化模式。

“離土離鄉(xiāng)”的“民工潮”在此背景下形成，但農(nóng)村土地的財(cái)產(chǎn)功能卻被長期壓抑。

少錢花，不敢花，不能花也是這個時間段最為明顯的特征。

但是很長一段時間里，農(nóng)民依舊作為一個臨時打工人的身份在城市生活著，

似乎總有一天還是要回到農(nóng)村。

戶籍制度的鎖定效應(yīng)使得城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)成為阻擋人口完全城市化的關(guān)鍵障礙。

中國流動人口常被稱為“城市中的農(nóng)村人”，是一種身份認(rèn)同與居住地之間的錯位。

城鄉(xiāng)福利差異進(jìn)一步加劇了這種身份錯配。

農(nóng)民工群體在享受城市公共服務(wù)方面仍然面臨諸多限制。

城市權(quán)利供需錯配嚴(yán)重，東部發(fā)達(dá)城市吸引了全國過半的農(nóng)民工。

城市的形態(tài)變遷可以通過衛(wèi)星影像清晰捕捉到：

城市人口在不斷增多，同時持續(xù)向東部沿海聚集。

但這些城市的落戶門檻依然較高。

而中小城市雖然全面放開落戶限制，卻因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足、就業(yè)機(jī)會有限，對農(nóng)民工缺乏吸引力。

這種結(jié)構(gòu)性錯配使戶籍改革的實(shí)際效果存在疑問。

在這場錯配中，農(nóng)民工始終面臨的，一直都是身份焦慮。

同樣作為在城市生活的人，為什么福利制度不一樣、為什么享受的教育、醫(yī)療等資源都不一樣?

為什么曾經(jīng)在農(nóng)村居住的空間那么大，到了城市只能選擇租住在城中村極端狹窄的房間里？

居住，到底該如何落實(shí)？

生活環(huán)境，又有什么改變？

02

在城市的居住問題，才是我們熟知的房地產(chǎn)行業(yè)。

每一次城市化跨越式的發(fā)展，都會帶來地產(chǎn)行業(yè)和城市居住質(zhì)量的一次爆發(fā)和更新。

改革開放四十余年間，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增長到2022年的約40平方米。

這場無聲的變革背后，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整和居民生活理念轉(zhuǎn)變的共同結(jié)果。

起步時代，強(qiáng)調(diào)的就是純剛需，能住就行。

上世紀(jì)80年代，中國城市的住房狀況可以用“緊缺”二字概括。

1985年城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅為6.3平方米，多數(shù)家庭居住條件擁擠。

第一代“老公房”成為這一時期中國住房的典型代表。

這些建筑大多為五六層磚混結(jié)構(gòu)，戶型單一，功能簡單。

上海的“工人新村”、北京的“大雜院”就是這一時期的產(chǎn)物。

解決的居住問題，是從0到1，有就行。

建造標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施匱乏。

廚衛(wèi)共用是普遍現(xiàn)象，獨(dú)立衛(wèi)生間是奢侈配置。

隨后便進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化時代：批量化的商品房。

1998年，住房市場化改革拉開序幕。

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式終止福利分房制度，住房全面走向商品化。

第二代住房模式誕生了。

“商品房”概念開始深入人心，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成為主流。

開發(fā)商為了追求建設(shè)效率，開始大量建造戶型相似的住宅樓。

“兩室一廳”、“兩室兩廳”成為這一時期的標(biāo)準(zhǔn)配置，電梯逐漸成為多層住宅的標(biāo)配。

2000年至2010年，中國商品房銷售面積年均增長19.3%。

住房自有率迅速提高。

這一時期的住房解決了從“有”到“均”的問題。

但產(chǎn)品的質(zhì)量屢遭吐槽：隔音效果差、戶型設(shè)計(jì)不合理、公共空間狹小等。

房地產(chǎn)市場開始分化，不同城市、不同區(qū)位的房價差異也在這段時間迅速分化。

土地對于房價的決定性作用似乎成為真理。

2005年，全國商品房平均銷售價格為3168元/平方米，而北京、上海等一線城市已遠(yuǎn)超這一水平。

到了改善時代：追求品質(zhì)與附加價值。

第三代住房特征鮮明：面積增大，室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化，小區(qū)配套設(shè)施成為購房者的重要考量因素。

居住價值和情緒價值開始崛起，就此“品質(zhì)改善型”需求也開始崛起。

購房者不再僅僅滿足于基本的居住功能，開始關(guān)注小區(qū)環(huán)境、安保條件、會所休閑、運(yùn)動健身等附加價值。

戶型設(shè)計(jì)也更加人性化，動靜分區(qū)、干濕分離、通風(fēng)采光等因素被納入考量。

房地產(chǎn)企業(yè)開始注重品牌建設(shè)和產(chǎn)品差異化競爭。

這也就是我們說的“好房子”趨勢的基礎(chǔ)。

在規(guī)?；臅r代，已經(jīng)有企業(yè)悄然開始深耕質(zhì)量。

當(dāng)潮水褪去，這些用品質(zhì)打動人的企業(yè)的價值開始超脫普漲環(huán)境，顯示出品質(zhì)的溢價。

而此時此刻和下一代，也就是真正的轉(zhuǎn)型時代。

高質(zhì)量和好房子將會以前所未有的速度變革。

當(dāng)住房需求進(jìn)入了第四代發(fā)展階段，市場從投資屬性向居住屬性回歸。

而分化的境遇下，考驗(yàn)的其實(shí)是對未來生活的想象。

這一階段，購房者更加理性和專業(yè)。

他們不僅關(guān)注房屋本身的質(zhì)量，也關(guān)注建筑節(jié)能、智慧社區(qū)、綠色生態(tài)等綜合性能。

這就是我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的，中國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨最為深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出推進(jìn)建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級。

圖源：《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

研究表明，超過60%的購房者將“居住舒適度”作為首要考慮因素，高于地理位置和投資潛力。

第四代住宅的趨勢，最重要的根本就不是所謂的“大露臺”，高贈送面積等等。

四代宅核心的變革是：讓高品質(zhì)的住宅不僅僅是豪宅的標(biāo)配，而是成為居住需求的共識。

換句話說，四代宅將會給更多人帶來對居住品質(zhì)底線的提升。

03

每一次的變革似乎給出了下一輪居住的變化方向，

一輪又一輪的變化似乎推進(jìn)得順理成章。

正如那句話“只有用盡全力，才能毫不費(fèi)力”一樣。

這樣的順，背后又這多方面、多年持續(xù)的努力，

是一條不斷批判性繼承的前進(jìn)之路。

城市化是一個不可逆的過程，目前的土地和戶籍改革都承認(rèn)了這種不可逆性。在發(fā)展過程中遭遇沖擊，回到鄉(xiāng)村可能是權(quán)宜之計(jì)，但不是真正有效的長期緩沖機(jī)制。還是要在城市中建立緩沖機(jī)制，加大教育、醫(yī)療、住房等支出，讓人在城市中安居樂業(yè)。 《置身事內(nèi)》蘭小歡

第一步，動戶籍，本質(zhì)是動福利。

從“戶口綁福利”到“跟人走”，說了很多年，現(xiàn)在進(jìn)入攻堅(jiān)期。

目標(biāo)很明確：到2027年，基本公共教育要初步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)均衡；到2035年，絕大多數(shù)縣城義務(wù)教育都要優(yōu)質(zhì)均衡。

醫(yī)保變革速度其實(shí)更快：

很多地方已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“常住就能參保”，異地就醫(yī)備案也越來越簡單。

這相當(dāng)于對近兩億城鎮(zhèn)常住人口，給出一個扎實(shí)的承諾：

你來建設(shè)城市，城市反饋你應(yīng)有的保障。

當(dāng)然，這筆錢誰來出？中央和地方都在算賬。

壓力不小，所以推進(jìn)是漸進(jìn)式的。

第二步，調(diào)土地，本質(zhì)是換玩法。

過去地方政府靠賣地掙錢，思維是“擴(kuò)張?jiān)贁U(kuò)張”，結(jié)果地價傳導(dǎo)到房價，大家都懂。

現(xiàn)在風(fēng)向徹底轉(zhuǎn)了，核心就一句話：存量時代，精細(xì)運(yùn)營。

比如上海閔行區(qū)2026年的供地計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)用地（80-100公頃）遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過商品住宅（40-50公頃），還單獨(dú)列出了租賃和保障房用地。

圖源：上海市閔行區(qū)人民政府官網(wǎng)

不只是寸土寸金的一線城市，

甘肅華池縣同樣在強(qiáng)調(diào)“消化存量”“節(jié)約集約用地”。

當(dāng)土地財(cái)政的老路走不動了，地方發(fā)展邏輯正在從“一次性賣地”轉(zhuǎn)向“長期運(yùn)營產(chǎn)業(yè)與人”。

第三步，攻服務(wù)，本質(zhì)是精準(zhǔn)匹配。

人口在流動，資源卻按靜態(tài)戶籍配置，結(jié)果就是：流入地?cái)D爆，流出地空校。

現(xiàn)在的改革方向叫“人地錢掛鉤”——錢隨人走，編制也可能跟著人動。

一些省份已經(jīng)開始用大數(shù)據(jù)預(yù)測學(xué)齡人口變化，

提前布局學(xué)校、調(diào)配教師，

編制也在嘗試彈性管理，讓老師能在區(qū)域里流動起來，

資源不再錯配，而是追著人精準(zhǔn)適配。

第四步，建市場，本質(zhì)是打破結(jié)界。

最后這步很多人沒注意，但可能是最根本的——建設(shè)“全國統(tǒng)一大市場”。

2025年省際貿(mào)易額占全國銷售額比重已升至41.1%，物流成本占比在下降。

這說明要素正在更自由地跨省流動。

國家也在出臺“負(fù)面清單”，明確禁止各地搞政策洼地、惡性競爭。

就像蘭小歡教授在《置身事內(nèi)》里說的：

終結(jié)“競次”游戲，才能讓每個地方好好發(fā)揮所長，從互相搶變成合作贏。

現(xiàn)在來看，發(fā)現(xiàn)的問題都在解決的路上。

04

常常在想，為什么時代變了還要去看一些似乎過時的理論書籍。

其實(shí)就是不斷糾偏當(dāng)下盲目短視的一種途徑。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心就是理解發(fā)展過程，因此必須理解初始條件和路徑依賴，對“歷史”的延續(xù)性和強(qiáng)大力量心存敬畏，對簡單套用外來理論心存疑慮。 《置身事內(nèi)》蘭小歡

用曾經(jīng)相似的窄面判斷結(jié)合真實(shí)的變化，去查驗(yàn)自己現(xiàn)在洞察事物的角度是否存在盲點(diǎn)。

現(xiàn)在的市場情緒不算多好，隱隱約約還是透露出一種市場亡了的風(fēng)氣。

但是回看之前的每一次唱衰和對于當(dāng)下挑戰(zhàn)的絕望。

結(jié)果都通過一種換賽道和革新的方式渡過了一個個難關(guān)。

曾經(jīng)的西方學(xué)術(shù)界擔(dān)心的：中國的快速城市化會導(dǎo)致巨人般的拉美國家，也沒有成為現(xiàn)實(shí)。

城市快速擴(kuò)張的時候，唱衰城市發(fā)展的說法，也被證明輕視了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的舉巨大需求量增長。

而戶籍制度，被看作城市化危機(jī)重重，可能崩盤的想法，其實(shí)忽略了戶籍制度本身也可以變。

從發(fā)現(xiàn)問題開始，這個腳踏實(shí)地的國度就在找準(zhǔn)時機(jī)一步步進(jìn)行戶籍制度的變革。

當(dāng)下看似消極的因素，如果本身進(jìn)行了轉(zhuǎn)變呢？

拿著當(dāng)下的消極去看更遠(yuǎn)的問題，似乎也是一場時代的刻舟求劍。

作為行業(yè)的從業(yè)者，我依舊看好這個行業(yè)。

因?yàn)樗^的消極因素，在看似不相關(guān)但有著千絲萬縷的的領(lǐng)域始終在變。

本文已獲得真叫盧俊授權(quán)，推薦關(guān)注工作室視頻號——單盤主義。

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