近日，北京市京都律師事務(wù)所葉靜律師、蔡康苗律師共同代理的由“借名買房”引發(fā)的侵權(quán)責(zé)任糾紛案，迎來(lái)終審判決。京都的兩位律師代理被告，最終一審判決駁回原告的全部上訴請(qǐng)求，二審維持一審原判。至此，這場(chǎng)歷時(shí)一年有余的庭審，牽涉三代人，追溯二十余年歷史遺留問(wèn)題的家庭房產(chǎn)之爭(zhēng)，以辦案律師幫助委托人取得全面勝訴而塵埃落定。

一套房產(chǎn)，二十五年平靜下的家庭暗流

本案爭(zhēng)議的核心是位于北京市某區(qū)的一套已購(gòu)公有住房（下稱“A房”）。委托人的爺爺通過(guò)單位換房，取得了包括A房在內(nèi)的兩套公房使用權(quán)。2000年，相關(guān)單位啟動(dòng)房改，在委托人爺爺?shù)氖谝庵?，A房以委托人的名義與產(chǎn)權(quán)單位簽訂了《房屋買賣合同》，并于2001年正式登記至委托人名下，委托人時(shí)年二十余歲。在之后二十多年的時(shí)間里，A房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)一直登記在委托人名下，期間無(wú)任何其他人主張過(guò)該房產(chǎn)的權(quán)屬。而A房一直由委托人的父母和委托人長(zhǎng)期居住，委托人直到結(jié)婚搬離，而委托人的父母至今依舊居住在A房。2024年初，家庭內(nèi)部矛盾激化，幾乎達(dá)到不可調(diào)和的地步，委托人的父母在完全不顧及親情的情況之下，對(duì)委托人作出諸多損害親情之事，導(dǎo)致委托人精神極度抑郁。在此背景之下，委托人基于家庭內(nèi)部安排將A房過(guò)戶至委托人岳母名下，而此時(shí)委托人的父母得知A房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了變更登記，對(duì)此強(qiáng)烈反對(duì)。二人隨即以委托人、委托人妻子、委托人岳母作為共同被告，以侵權(quán)責(zé)任糾紛向法院提起訴訟，認(rèn)為三被告構(gòu)成共同侵權(quán)。

抽絲剝繭，構(gòu)建無(wú)懈可擊的立體防線

這是一個(gè)并不太好處理的案件，因?yàn)閷?duì)簿公堂的各方是家庭中最親密的人。原告作為父母，起訴了自己唯一的兒子，以及兒媳和親家母，而庭審中避免不了需要將家里的矛盾一一暴露。而如果各方當(dāng)事人都有可能出庭的情況下，如何能保證矛盾不被激化，妥善處理家庭糾紛，是辦案律師在維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益之外還應(yīng)當(dāng)考慮的重要之事。辦案律師在接受當(dāng)事人委托之后，結(jié)合案件背景，迅速制定了系統(tǒng)性的應(yīng)訴策略。

首先，針對(duì)原告提出“借名買房”與“我方侵權(quán)”的主張，辦案律師聚焦法律要件，直擊根本。對(duì)于“借名買房”，律師并未糾纏于出資細(xì)節(jié)的辯論，而是首先拔高到法律行為效力層面。A房屬于具有福利性質(zhì)的已購(gòu)公房，根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)及司法實(shí)踐，此類政策性住房的購(gòu)置資格具有人身專屬性，旨在幫助特定家庭解決居住困難問(wèn)題，嚴(yán)格禁止“借名買房”。因此，即便如原告所稱存在“借名”約定，該約定也因違反國(guó)家政策性住房的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益自始無(wú)效，這就從根本上動(dòng)搖了原告主張的權(quán)利基礎(chǔ)。而關(guān)于我方是否構(gòu)成侵權(quán)，則需要明確我方是否侵害了法律明確保護(hù)的他人民事權(quán)益。本案中，A房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿上記載的合法權(quán)利人是委托人，而在整個(gè)庭審過(guò)程中，原告均未能提供充分有效證據(jù)證明其擁有合法所有權(quán)，甚至無(wú)法直接證明原告和委托人之間就A房存在“借名買房”的合意，委托人作為A房登記權(quán)利人處置自己名下的房產(chǎn)，主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)，客觀上無(wú)違法性，根本不構(gòu)成侵權(quán)。

而之后委托人之妻作為委托人的配偶，接受夫妻間的房產(chǎn)贈(zèng)與，并在之后將A房轉(zhuǎn)移登記至其母親名下，行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的合法處分行為，其本身并無(wú)侵害他人權(quán)益的主觀故意或客觀行為基礎(chǔ)，辦案律師將委托人之妻從“侵權(quán)”指控中剝離，努力促使法庭注意力更加集中于A房核心的權(quán)屬爭(zhēng)議本身。

除此之外，辦案律師還巧妙運(yùn)用了生活經(jīng)驗(yàn)與常理進(jìn)行論證。辦案律師認(rèn)為，自2001年房屋登記至委托人名下起至2024年原告提起訴訟，在長(zhǎng)達(dá)二十余年的時(shí)間里，原告從未以任何形式向委托人主張過(guò)房屋權(quán)利，這與“借名買房”關(guān)系中被借名人隨時(shí)可能被要求返還房產(chǎn)的潛在不穩(wěn)定狀態(tài)嚴(yán)重不符。再結(jié)合原告在微信聊天記錄中曾陳述“房子是你的”之類表述，進(jìn)一步佐證了家庭內(nèi)部長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)A房產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)知。

經(jīng)過(guò)多方面的論證，一審判決全面采納辦案律師提出的意見(jiàn)，認(rèn)為原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，遂判決駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

從容應(yīng)對(duì)，終局捍衛(wèi)勝訴成果

不出意料，對(duì)方收到敗訴判決之后，很快提起上訴。二審階段，二位律師系統(tǒng)梳理并重申了一審?fù)徶械暮诵姆捎^點(diǎn)。另外，辦案律師敏銳地發(fā)現(xiàn)，上訴人在二審中試圖變更和增加訴訟請(qǐng)求。對(duì)此，辦案律師依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提出程序抗辯，明確指出新增加的訴訟請(qǐng)求不屬于二審審理范圍，此舉有效避免了對(duì)方在二審中突襲，將庭審焦點(diǎn)牢牢鎖定在一審判決的審查之上，打亂對(duì)方的訴訟節(jié)奏。

經(jīng)過(guò)二審法院審理，仍然全部采納我方意見(jiàn)，并作出判決：駁回上訴，維持原判。本案至此終審終結(jié)，并以我方全面勝訴而塵埃落定。

后記

一場(chǎng)牽涉三代人、追溯二十余年的家庭房產(chǎn)確權(quán)之爭(zhēng)，終以兩審全勝落下帷幕。面對(duì)情、理、法深度交織的疑難局面，葉靜、蔡康苗律師抽絲剝繭，精準(zhǔn)破局。她們不僅成功擊退了原告“借名買房”的主張，捍衛(wèi)了物權(quán)登記的公示公信效力，更在復(fù)雜的家庭情感漩渦中，為委托人穩(wěn)固了核心財(cái)產(chǎn)根基，使其得以從漫長(zhǎng)的權(quán)屬紛爭(zhēng)中解脫。

但是辦案律師更想說(shuō)的是，家庭更應(yīng)該是一個(gè)包容、溫情和有溫度的港灣，而不應(yīng)該因?yàn)橐恍?zhēng)執(zhí)和糾紛導(dǎo)致形同陌路甚至反目成仇。正所謂“家和萬(wàn)事興”，辦案律師也想通過(guò)這個(gè)案件，希望每個(gè)家庭都少一些紛爭(zhēng)，多一些寬容，每個(gè)家庭永遠(yuǎn)也不要到對(duì)簿公堂的那一天。

葉靜，北京市京都律師事務(wù)所律師，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)法律碩士，北京市朝陽(yáng)區(qū)婚姻家庭業(yè)務(wù)研究會(huì)委員、青年工作委員會(huì)委員，北京市朝陽(yáng)區(qū)律師行業(yè)優(yōu)秀黨員，北京市京都律師事務(wù)所黨委組織委員、第三黨支部書(shū)記，北京市京都律師事務(wù)所優(yōu)秀律師、優(yōu)秀黨員，持有證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格，高級(jí)企業(yè)合規(guī)師。葉靜律師從事法律工作十余年，曾在上市公司下屬公司擔(dān)任法務(wù)經(jīng)理職位，深耕公司股權(quán)投融資收購(gòu)并購(gòu)業(yè)務(wù)，輔導(dǎo)多家企業(yè)在新三板掛牌、定向增發(fā)、重大資產(chǎn)重組等，現(xiàn)主要從事重大民商事?tīng)?zhēng)議解決業(yè)務(wù)、企事業(yè)單位法律服務(wù)等，尤其擅長(zhǎng)企事業(yè)單位復(fù)雜問(wèn)題處理、婚姻家事和公司股權(quán)架構(gòu)分離結(jié)合、刑民交叉業(yè)務(wù)等。

蔡康苗，北京市京都律師事務(wù)所律師，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)法律碩士，2017年開(kāi)始從事律師工作，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域是民商事?tīng)?zhēng)議解決，尤以婚姻繼承訴訟與非訴工作，其中就涉外婚姻繼承案件積累了豐富執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)客戶身份涉及美國(guó)、丹麥、加拿大等國(guó)家，服務(wù)的客戶包括家族辦公室、高凈值客戶人群及個(gè)人客戶，訴訟案件類型包括申請(qǐng)承認(rèn)國(guó)外離婚判決、涉外及國(guó)內(nèi)離婚及繼承訴訟代理、涉外離婚后財(cái)產(chǎn)分割、協(xié)議離婚后的撫養(yǎng)權(quán)變更及探望、監(jiān)護(hù)權(quán)之爭(zhēng)，擅長(zhǎng)利用遺囑、協(xié)議、調(diào)解等方式為高凈值客戶做好守富、傳富，案件辦理均受到客戶的一致好評(píng)。