星澤61號院：高得房率也難逃“無人問津”？

2026年1月，長沙星澤61號院首推入市。項目主打建面125-181㎡四房，得房率高達105-115%，堪稱“負公攤”戶型的空間魔術(shù)師。更難得的是，首推樓棟已全部封頂，以“準現(xiàn)房”姿態(tài)亮相，交付風險極低。

然而，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項目1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)“十分冷清"。這與開發(fā)商前期高調(diào)宣傳形成鮮明對比，不禁讓人疑惑：既然對外宣稱的產(chǎn)品力如此突出，為何市場反應(yīng)如此冷淡？

答案或許就藏在它的區(qū)位——雨花經(jīng)開區(qū)。盡管項目坐擁圭塘河一線河景、配建師大附中九年一貫制學校，但距離傳統(tǒng)意義上的長沙主城核心區(qū)仍有不小距離。在主城區(qū)熱盤扎堆和買方主導市場的情況下，購房者越來越學會思考，”位置“+”品質(zhì)“+”教育“已經(jīng)成為2026年購房者選房”三要素“。

主城回歸：2026年長沙樓市最確定的趨勢

與星澤61號院的遇冷傳言形成強烈反差的，是長沙主城區(qū)新盤的火熱。2026年開年，長沙主城迎來近十年最大規(guī)模的新盤供應(yīng)潮，不少純新盤即將入市。

這些項目集中于五一廣場、芙蓉廣場、開福中心、侯家塘等傳統(tǒng)核心商圈。融華天璽、同辰時光境、綠城文瀾樾華等項目尚未開盤就已引發(fā)市場高度關(guān)注，憑借雙地鐵、雙學區(qū)等稀缺資源，成為改善型買家的首選。

這一趨勢并非偶然。2025年，長沙二環(huán)內(nèi)成交住宅地塊達7宗，創(chuàng)近年紀錄。政府工作報告也明確將城市更新作為十大重點工作之一，主城價值正在被重新發(fā)現(xiàn)。

改善為王：市場邏輯從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”

為什么主城新盤能持續(xù)熱銷？核心在于購房邏輯的根本性轉(zhuǎn)變?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1月長沙樓市建面130-150㎡戶型成交占比41.6%，建面110-130㎡占比27.1%，合計超六成。

這意味著，購房者不再滿足于“有房住”，而是追求“住得好”。岳麓區(qū)新房成交主力集中在建面130㎡以上大戶型，占比高達67%。即使在1月整體市場疲軟的背景下，洋湖、梅溪湖等改善片區(qū)仍逆勢“爆單”。

這張圖表清晰地揭示了市場真相：建面130㎡以上的改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比超過70%，成為絕對主流。在不確定性中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才是硬通貨，這已成為購房者的普遍共識。

外圍困局：降價也難賣的“三重枷鎖”

與主城的火熱相比，主城外偏遠區(qū)域項目正經(jīng)歷一場殘酷的“價格保衛(wèi)戰(zhàn)”。合能湘江公館現(xiàn)房單價低至4200元/㎡，怡海星城甚至打出“3字頭起”的促銷海報。

然而，降價并未帶來銷量的顯著提升。這些區(qū)域陷入了“供給過剩、需求不足、預期悲觀”的三重困境。長沙長期采取“供給量充足”策略，導致東西南北不斷向外擴張開發(fā)，最終形成供給過剩。

更關(guān)鍵的是，長沙的購房需求主要來自地州市流入人口，這部分消費者天然傾向于選擇城市中心的優(yōu)質(zhì)地段。梅溪湖、濱江新城等規(guī)劃完善、資源集中的片區(qū)升值快，而偏遠區(qū)域缺乏這種吸引力。

數(shù)據(jù)不會說謊：岳麓、天心、雨花、芙蓉、開福五區(qū)合計成交面積占比高達94%，而望城、長沙縣等外圍區(qū)域合計不足6%。這清晰揭示了“核心區(qū)為王”的市場邏輯，也解釋了為何星澤61號院這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在外圍也難以突圍。

破局之道：地段、品質(zhì)與兌現(xiàn)力的終極較量

2026年的長沙樓市，已進入一個全新的競爭階段。新規(guī)政策下，各樓盤戶型設(shè)計差異明顯縮小，競爭焦點從單一的產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向綜合實力比拼。

地段價值、教育資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商運營能力，成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素。主城新盤之所以熱銷，正是因為它們在這四個方面都做到了極致。

對于購房者而言，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。在“書包配套”已成標配的背景下，更需關(guān)注開發(fā)商的長期運營能力和產(chǎn)品兌現(xiàn)度。畢竟，再美好的規(guī)劃，也需要實力房企來落地。

那么，你認為星澤61號院的遇冷，是產(chǎn)品問題嗎？還是區(qū)位決定了它的命運？歡迎在評論區(qū)分享你的看法！

文章來源:樂居買房