弘陽服務如何收回5.02億元欠款，仍是一個棘手難題。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

2月4日晚間，弘陽服務集團有限公司（以下簡稱“弘陽服務”）發(fā)布公告稱，經(jīng)綜合業(yè)務規(guī)劃及商業(yè)考量，兩家公司相互同意終止新簽署的車位銷售及租賃代理服務框架協(xié)議。終止后，弘陽服務將不再代理銷售弘陽地產(chǎn)的車位。

值得關(guān)注的是，公告披露弘陽地產(chǎn)尚欠弘陽服務約5.02億元，包括約2.03億元的物業(yè)管理服務費和約2.99億元的車位保證金余額。

關(guān)于終止原因，弘陽服務明確提到了“實際營運及所需批復的復雜程度”。為何終止此次合作的具體原因，2月6日，中國房地產(chǎn)報記者致電弘陽服務方面，截至發(fā)稿，未得到回復。

一項資金占用型合作

弘陽服務與弘陽地產(chǎn)的車位代理合作始于更早時間，但雙方在2025年12月8日續(xù)簽了新的《新車位銷售及租賃代理服務框架協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議安排，弘陽服務需要為代理銷售的車位支付可退還保證金，這筆資金需要留存于合作相關(guān)賬戶，不能用于公司日常運營。

這本質(zhì)上是一項“資金占用型”業(yè)務——物業(yè)公司需要先行墊付大額資金，才能獲得車位的銷售權(quán)，然后通過銷售傭金獲得回報。

事實上，數(shù)據(jù)卻揭示了這項合作的尷尬現(xiàn)實。從2023年至2025年10月，弘陽服務從這項合作中獲得的代理費呈現(xiàn)逐年下滑趨勢：分別為334萬元、213.6萬元以及178萬元。與此同時，期末可退還保證金的每日最高余額卻分別高達2.82億元、2.88億元及2.997億元。

這意味著，弘陽服務長期被占用了近3億元的資金，而年收益卻不足400萬元，資金使用效率極低。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，“終止合作的重要原因可能在于歷史傭金及物業(yè)管理費等內(nèi)部款項未能及時結(jié)算。”

多重因素下的合作終止

實際上，新協(xié)議簽署僅58天便宣告終止，已經(jīng)說明了雙方合作的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。公告中明確提到的“實際營運及所需批復的復雜程度”成為終止原因之一，這揭示了在具體操作層面存在的障礙。

市場環(huán)境的急劇變化是合作難以維系的外在因素。張宏偉表示，“車位在當前市場環(huán)境下銷售困難，尤其是弘陽地產(chǎn)項目多分布于三四線或二線非核心區(qū)域，車位去化壓力較大?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行也直接影響了兩家公司的經(jīng)營狀況。數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2025年累計合約銷售金額為43.3億元，較2024年全年88.2億元同比下降51%；累計銷售面積也同比下降50%。銷售規(guī)模的急劇萎縮，意味著需要代理銷售的車位數(shù)量也相應減少。

此外，弘陽服務自身也有隔離關(guān)聯(lián)方風險的動機。2025年中報顯示，其上半年股東應占溢利同比下滑33.2%至2440萬元，主要受到計提應收關(guān)聯(lián)公司款項減值準備的影響。主動終止資金占用型業(yè)務，避免關(guān)聯(lián)方資金占用進一步擴大，本質(zhì)上是對關(guān)聯(lián)方付款能力弱化風險的提前規(guī)避。

債務危機與回款難題

終止合作雖然可以減少未來損失，但已經(jīng)形成的5.02億元欠款回收之路異常艱難，尤其是弘陽地產(chǎn)目前面臨的嚴重債務危機。

資料顯示，2022年7月，弘陽地產(chǎn)因未能按時支付3.5億美元債利息構(gòu)成首次違約，債務危機延續(xù)至今。2024年2月被債權(quán)人提呈清盤呈請，去年12月末，又將境外債重組期限延長到了2026年底。

據(jù)財務數(shù)據(jù)，截至2025年中期，弘陽地產(chǎn)負債合計達495.10億元，其中流動負債433.11億元，短期償債壓力巨大；負債率已高達91.2%，接近“資不抵債”的境況。

在這種情形下，弘陽服務計劃通過協(xié)商付款、資產(chǎn)抵償推進回款，但這兩種方式都面臨巨大挑戰(zhàn)。

現(xiàn)金償還的可能性微乎其微，因為弘陽地產(chǎn)自身流動性已極度緊張。而資產(chǎn)抵償則存在估值公允性和資產(chǎn)流動性的雙重風險。張宏偉指出，該公司資金鏈早已斷裂，遺留的車位、商鋪等“滯重”產(chǎn)品本就難以去化。

弘陽服務終止車位代理，希望從“高資金占用+高運營成本+低收益回報”的業(yè)務中解脫出來，但賬款回收方面卻不容樂觀。

在同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)看來：“這說明了當前物業(yè)及關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)關(guān)系變得脆弱，業(yè)務發(fā)展呈現(xiàn)割裂趨勢?！?/p>

他認為，從本次業(yè)務操作來看，物業(yè)公司主要還是從風險控制角度來考慮。一般車位銷售和租賃代理都有較高的保證金，車位銷售的難度越來越大，代理費也有下降趨勢，弘陽地產(chǎn)還有較大額度的保證金未退還，一旦車位銷售不理想，可能面臨保證金和代理費用雙重風險。

對于弘陽服務而言，終止合作是風險控制舉措，但如何收回5.02億元欠款，仍是一個棘手難題。弘陽服務在公告中表示，公司將持續(xù)核對資金計劃并積極商討還款安排。但在市場調(diào)整背景下，款項足額收回仍存較大不確定性。