記憶的時(shí)鐘撥回到2019年，某個(gè)尋常的會(huì)議廳里，空氣里彌漫著一種近乎亢奮的氣息。那時(shí)候談房地產(chǎn)，每個(gè)人的眼睛都亮晶晶的，仿佛在談?wù)撘蛔肋h(yuǎn)挖不完的金礦。的確，從2010年到2019年，那近十年光景，整個(gè)行業(yè)就像坐上了一架只升不降的云霄飛車。開發(fā)商們只要拿到地、圍起擋板，哪怕圖紙才剛剛成型，那些被稱作“期房”的未來(lái)之家，就已經(jīng)被爭(zhēng)先恐后地?fù)屬?gòu)一空。人們嘴邊常掛著一個(gè)詞——“藍(lán)?！?，廣闊無(wú)垠，潛力無(wú)限，似乎這片海永遠(yuǎn)不會(huì)有風(fēng)浪。

就在這片喧囂與熱浪之中，王健林站了出來(lái)，平靜地說(shuō)了幾句話。如今回頭看去，那幾句話仿佛不是聲音，而是一盆提前預(yù)置的、透徹心扉的涼水，靜靜地懸在所有人的頭頂。他沒有附和那股狂熱，反而冷靜地拋出了一個(gè)觀點(diǎn)：縱觀全球，沒有一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)能持續(xù)火熱超過50年。通常來(lái)說(shuō)，20多年的發(fā)展就足以讓市場(chǎng)達(dá)到飽和，無(wú)論是房子的數(shù)量，還是老百姓的購(gòu)買能力，都會(huì)觸碰到天花板，往后的路，只會(huì)越走越窄，空間越來(lái)越小。這話當(dāng)時(shí)聽著，像是一種過于謹(jǐn)慎的遠(yuǎn)見，甚至有點(diǎn)掃興。但更讓人心頭一震的，是他緊接著拋出的決定：萬(wàn)達(dá)要逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

那一刻，會(huì)場(chǎng)內(nèi)外，無(wú)數(shù)人愣住了，心里打了個(gè)大大的問號(hào)。圈內(nèi)的朋友私下嘀咕，媒體也紛紛猜測(cè)：老王是不是看到了什么大家沒看到的暗礁？以他的身份和閱歷，絕不會(huì)空穴來(lái)風(fēng)。這種疑惑，像一粒種子，悄悄埋在了很多人心里。

01 2020年，房?jī)r(jià)突然下降！

2020年，像是一個(gè)分水嶺，以往那種只漲不跌的神話，第一次出現(xiàn)了清晰的裂痕。房?jī)r(jià)，那個(gè)曾經(jīng)被認(rèn)為永遠(yuǎn)堅(jiān)挺的數(shù)字，開始松動(dòng)了。但這還只是表面，更深層、更令人不安的浪潮在底下洶涌。一些曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)企業(yè)，仿佛被推倒了的多米諾骨牌，一個(gè)接一個(gè)地“暴雷”。新聞標(biāo)題開始頻繁出現(xiàn)一些刺眼的詞匯：資金鏈斷裂、樓盤爛尾、開發(fā)商失聯(lián)、交房遙遙無(wú)期……對(duì)于那些掏空六個(gè)錢包、懷著安家夢(mèng)想的普通買房人來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于一場(chǎng)噩夢(mèng)。他們守著一紙合同，面對(duì)的卻可能是雜草叢生的工地和無(wú)法兌現(xiàn)的承諾，多年的積蓄仿佛瞬間蒸發(fā)，那種無(wú)奈與憤懣，旁人很難真正體會(huì)。

“房子還能降價(jià)？”這是2020年初許多人心里的第一反應(yīng)，充滿了難以置信。過去二十年的經(jīng)驗(yàn)塑造了一種堅(jiān)不可摧的信念，以至于當(dāng)轉(zhuǎn)折真正來(lái)臨時(shí)，很多人選擇捂住耳朵，拒絕相信。但市場(chǎng)有自己的規(guī)律，現(xiàn)實(shí)從來(lái)不管你是否準(zhǔn)備好。房?jī)r(jià)的下行曲線，從那時(shí)起便緩緩展開，并且這一跌，就持續(xù)了好幾年，一直延伸到我們所在的2025年?；仡^看看2015年到2019年那段巔峰時(shí)期，那些在高點(diǎn)買入房產(chǎn)的人，此刻的心情想必尤為復(fù)雜，資產(chǎn)縮水的賬目，冷暖自知。

02 樓市政策來(lái)了！很多人說(shuō)，2026年，房?jī)r(jià)要大漲？

樓市政策真的來(lái)了！最近這段時(shí)間，中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)接連出招，可以說(shuō)是下了很大決心，主要就是想解決市場(chǎng)上那些囤積已久的存量房問題。具體怎么操作呢？主要集中在兩個(gè)特別關(guān)鍵的方面。

第一個(gè)方面，就是降低首付比例。現(xiàn)在買房子可比以前簡(jiǎn)單多了，不管你是首套房還是二套房，首付通通只需要15%。這個(gè)政策對(duì)那些手頭資金不太寬裕的家庭來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是雪中送炭——付個(gè)15%，房子就能先歸你，剩下的錢慢慢還貸款，壓力一下子小了好多。

第二個(gè)方面，是降低房貸利率。從國(guó)有大行到各個(gè)商業(yè)銀行，幾乎都在調(diào)低利息，這段時(shí)間大家去銀行咨詢或者辦貸款的時(shí)候，應(yīng)該都能明顯感覺到月供變少了，肩上的擔(dān)子輕了不少。所以消息一出，很多人就興奮起來(lái)了，覺得房?jī)r(jià)肯定要漲了，市場(chǎng)上看房、買房的人好像也重新多了起來(lái)?？墒?，事情真的會(huì)像大家期待的那樣發(fā)展嗎？有意思的是，不少行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士反而給出了不一樣的判斷：他們覺得，2026年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能會(huì)完全超出大家的想象！

03 2025年，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)3大信號(hào)！

為什么會(huì)有這樣的分歧呢？其實(shí)如果我們仔細(xì)看看2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)露出的一些苗頭，或許就能明白一二。從當(dāng)前來(lái)看，房?jī)r(jià)至少已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)比較明顯的信號(hào)。

第一個(gè)信號(hào)，是人口出生率持續(xù)走低，房子越來(lái)越難賣

這幾年，很多地方的房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)跌了不少，但銷量并沒有跟著上去，背后一個(gè)很關(guān)鍵的原因就是人口結(jié)構(gòu)在變化。現(xiàn)在年輕一代的人數(shù)整體在減少，社會(huì)老齡化趨勢(shì)卻越來(lái)越明顯。更值得關(guān)注的是，很多年輕人選擇晚婚甚至不婚，這樣一來(lái)，婚房這類傳統(tǒng)需求自然也跟著收縮。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果人口持續(xù)減少，房子的需求只會(huì)越來(lái)越弱，那么房?jī)r(jià)下行的壓力恐怕也會(huì)越來(lái)越大。

第二個(gè)信號(hào)，房子明顯過剩，二手房哪怕降價(jià)也難出手

房子蓋得太多，這個(gè)現(xiàn)象現(xiàn)在已經(jīng)不稀奇了，尤其在一些小城市或者新區(qū)，晚上一眼望過去，亮燈的窗戶寥寥無(wú)幾，空置率相當(dāng)高。粗略估計(jì)，每十套房里可能就有三套以上是空著的，這種大面積的閑置其實(shí)是一種很大的資源浪費(fèi)。市面上待售的房子已經(jīng)多得賣不完，而從2023年下半年開始，二手房的掛牌量更是每天都在增加。很多房東為了盡快脫手，愿意降價(jià)幾十萬(wàn)，可即便這樣，看房的人依然寥寥，成交更是難上加難。

第三個(gè)信號(hào)，城市化進(jìn)程已經(jīng)接近高位，房地產(chǎn)擴(kuò)張的空間所剩無(wú)幾

回想2010年前后，可以說(shuō)是房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，那時(shí)候幾乎人人都在討論買房，因?yàn)檎党鞘谢焖偻七M(jìn)期，大量農(nóng)村人口進(jìn)城安家，產(chǎn)生了巨大的住房需求。短短十年里，很多農(nóng)村家庭都在縣城或市區(qū)買了房。但到了現(xiàn)在，該進(jìn)城的差不多都已經(jīng)進(jìn)城了，留在農(nóng)村的主要是老年人，而年輕人普遍名下已經(jīng)有房。目前我國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到67%，這個(gè)水平已經(jīng)接近很多發(fā)達(dá)國(guó)家，意味著房地產(chǎn)依靠人口流動(dòng)帶動(dòng)增長(zhǎng)的時(shí)代基本過去了。需求見頂，房子自然就不好賣了。

基于上面這些觀察，不少業(yè)內(nèi)分析都預(yù)測(cè)，2026年房?jī)r(jià)繼續(xù)下行幾乎已成定局，這種趨勢(shì)恐怕很難逆轉(zhuǎn)。除了少數(shù)一線城市可能相對(duì)堅(jiān)挺，絕大多數(shù)城市很可能都會(huì)面臨房?jī)r(jià)緩慢陰跌的局面。

更讓人擔(dān)心的是，很多持有多套房產(chǎn)的人可能會(huì)開始集中拋售二手房，一旦形成“拋售潮”，市場(chǎng)上供應(yīng)暴增，房?jī)r(jià)說(shuō)不定會(huì)跌到一個(gè)現(xiàn)在很難想象的低點(diǎn)。所以，盡管眼下政策暖風(fēng)頻吹，短期情緒有所回暖，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，樓市面臨的挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，未來(lái)的走勢(shì)恐怕還需要我們更冷靜地看待。