營造“生活延伸場”

撰文 | 賈斐

排版 | fufu

圖片來源 | 靜安大寧時光里

當(dāng)前，中國商業(yè)地產(chǎn)正從增量擴(kuò)張邁入存量煥新與運(yùn)營為王的深度變革期。

2025年，兩大趨勢交匯。供給側(cè)，存量調(diào)改與內(nèi)容創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵；消費(fèi)端，追求“心價比”與回歸真實(shí)生活成為內(nèi)核。這共同指向一個結(jié)論：未來的商業(yè)價值，在于能否通過深度運(yùn)營，構(gòu)建一個與消費(fèi)者建立高頻互動與深層共鳴的情感共同體。

在此背景下，預(yù)計(jì)于2026年正式亮相的靜安大寧時光里，為我們提供了一個頗具啟示的案例。項(xiàng)目與毗鄰的1925年新中動力機(jī)廠工業(yè)遺址形成文化對話與場景聯(lián)動，并以一種清晰的深度運(yùn)營思維，聚焦于精準(zhǔn)的客群洞察、獨(dú)特的“松弛美學(xué)”營造及深度的社群關(guān)系構(gòu)建，致力于打造一個“摩登社區(qū)生活提案場”。

Vol.1

區(qū)位與基底

城市核心的價值錨點(diǎn)

靜安大寧時光里深植于靜安北部積淀深厚 的大寧板塊，其發(fā)展?jié)摿κ紫仍从趯^(qū)位價值與客群結(jié)構(gòu)的精準(zhǔn)把握。

立體交通，穩(wěn)定客流

項(xiàng)目位于地鐵1號線汶水路站與上海馬戲城站之間，坐擁年均約1.5億人次的軌道客流紅利。同時，被南北高架、內(nèi)環(huán)、中環(huán)環(huán)繞，通過共和新路等主干道高效鏈接全市，兼具通達(dá)性與輻射力。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

高質(zhì)客群，雙輪驅(qū)動

據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目核心1公里范圍內(nèi)覆蓋約12萬常住居民與5.2萬辦公人口，形成了“高品質(zhì)居住+高密度產(chǎn)業(yè)”的黃金結(jié)構(gòu)。周邊高端社區(qū)林立，1公里范圍內(nèi)年輕家庭和成熟家庭占比超76%，小康及中產(chǎn)階級占比約82.7%，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁；西側(cè)與北側(cè)的市北高新產(chǎn)業(yè)園等聚集了大量智慧產(chǎn)業(yè)人才，為工作日經(jīng)濟(jì)與夜間消費(fèi)提供了穩(wěn)定支撐。

全維配套，滋養(yǎng)生活

項(xiàng)目身處優(yōu)質(zhì)“15分鐘生活圈”內(nèi)核——坐擁多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校、三甲醫(yī)院、大寧劇院、馬戲城、大寧公園等頂配資源。這不僅賦予了項(xiàng)目天然的客群黏性，更為其打造“生活延伸場”提供了豐富的場景聯(lián)動可能與文化氛圍基底。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

綜合來看，靜安大寧時光里的區(qū)位優(yōu)勢在于構(gòu)建了一個 “樞紐導(dǎo)入、社區(qū)沉淀、文化升華” 的良性循環(huán)。它關(guān)鍵在于篩選并服務(wù)好那些對生活品質(zhì)有要求、對社區(qū)歸屬有渴望的客群，這是其所有運(yùn)營策略的起點(diǎn)。

Vol.2

運(yùn)營破局

從“泛流量”到“深關(guān)系”

構(gòu)建差異化競爭力

面對大寧商圈內(nèi)成熟商業(yè)體的競爭，大寧時光里并未選擇體量或品牌的正面比拼，而是基于其相對較小的體量，提出了極具洞察力的破局之道：以深度運(yùn)營和社群構(gòu)建為核心，實(shí)現(xiàn)差異化競爭。其策略可概括為三個層層遞進(jìn)的層次。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

01

客群精細(xì)化運(yùn)營

分層聚焦，精準(zhǔn)觸達(dá)

項(xiàng)目首先摒棄泛化運(yùn)營，將客群清晰分層：

• 核心層（周邊高凈值家庭）：滿足其品質(zhì)日常、親子陪伴、社交宴請的核心需求。

• 次核心層（商務(wù)辦公人群）：解決工作日的品質(zhì)簡餐、咖啡社交、健康管理與下班后放松解壓的需求。

• 輻射層（文化場所游客）：承接大寧劇院、馬戲城的觀演客流，提供文化消費(fèi)的延伸體驗(yàn)。
  

這種分層是所有業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合與營銷活動的基礎(chǔ)，確保每一分運(yùn)營資源都有的放矢。

02

定位與內(nèi)核

注入“松弛美學(xué)”，造生活提案場

基于對目標(biāo)客群“渴望減壓、追求真實(shí)、重視連接”的心理洞察，項(xiàng)目提出了 “摩登社區(qū)生活提案場” 的定位，并將其內(nèi)核具象化為一種可感知的 “松弛美學(xué)” 。

這其中蘊(yùn)含著一套完整的運(yùn)營哲學(xué)：通過空間場景、業(yè)態(tài)功能、消費(fèi)體驗(yàn)與營銷活動的全方位設(shè)計(jì)，構(gòu)建一個場景多元、開放包容、充滿溫度的場域。它追求的是讓消費(fèi)者在自如、舒適的美學(xué)調(diào)性中，實(shí)現(xiàn)個性表達(dá)與精神追求，找到一種“回歸本真”的美好生活節(jié)奏。這讓項(xiàng)目與傳統(tǒng)購物中心形成了鮮明的情緒價值區(qū)隔。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

03

核心競爭力

構(gòu)建“三角模型”，實(shí)現(xiàn)深度綁定

為實(shí)現(xiàn)上述定位，項(xiàng)目著力構(gòu)建三大核心競爭力：

• 1km圈層需求深度挖掘與定制：運(yùn)營前置，精準(zhǔn)聚焦核心輻射圈，通過與周邊社區(qū)居民的問卷、訪談、共創(chuàng)，使業(yè)態(tài)與活動真正回應(yīng)在地需求。

• 系統(tǒng)性社群深耕：將運(yùn)營重心從“空間管理”轉(zhuǎn)向“關(guān)系培育”，通過系統(tǒng)化的社群活動（如親子、寵物、運(yùn)動、文創(chuàng)社群），構(gòu)建良性互動的圈層傳播效應(yīng)，將消費(fèi)者從“顧客”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皡⑴c者”與“共建者”，提升客戶粘性與終身價值。

• 文化共生與場景互融：通過策劃聯(lián)動活動、視覺呼應(yīng)、主題導(dǎo)流等方式，使項(xiàng)目與工業(yè)遺址形成“歷史與現(xiàn)代的對話”，將文化資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的獨(dú)特氛圍。

Vol.3

業(yè)態(tài)組合

以特色內(nèi)容與場景

營造“生活延伸場”

運(yùn)營策略最終通過具象的品牌與空間內(nèi)容呈現(xiàn)。靜安大寧時光里顯著傾向于構(gòu)建一個“有故事、可探索、重體驗(yàn)”的內(nèi)容生態(tài)。

業(yè)態(tài)導(dǎo)向上來看，項(xiàng)目注重強(qiáng)化社交、健康與日常愉悅，通過大幅提升具有社交屬性的餐飲、促進(jìn)身心健康的運(yùn)動業(yè)態(tài)、以及提升生活品質(zhì)的零售與配套比例，深度融入客群的生活日常，成為其“樂于停留的第三空間”。

項(xiàng)目規(guī)劃為 B1至L3共四層，每層聚焦不同場景，通過品牌與空間的有機(jī)結(jié)合，構(gòu)建連貫而豐富的消費(fèi)與社交旅程。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

B1層｜煙火記憶

規(guī)劃融入親民食集與生活配套，打造充滿在地溫度的日常消費(fèi)層。引入 ALDI奧樂齊（精品超市）與好特賣（潮流折扣零售） ，滿足家庭日常采買與高性價比購物需求；麥當(dāng)勞提供快捷餐飲選擇；北京同仁堂則帶來健康關(guān)懷服務(wù)，共同夯實(shí)社區(qū)生活基礎(chǔ)。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

L1-L2層｜松弛社交場 & 家庭能量場

作為項(xiàng)目活力核心，這兩層集中了多元社交與家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)。L1層引入PETZOO寵物集合店（華東首店）與星巴克寵物友好店，圍繞寵物經(jīng)濟(jì)構(gòu)建特色社交熱點(diǎn)；L2層則匯集品質(zhì)餐飲寶粵樓（廣式茶點(diǎn)） ，切入運(yùn)動健康社群的悠樂、V+普拉提與私教健身工作室品牌DP，提供品質(zhì)生活服務(wù)的絲域養(yǎng)發(fā)，覆蓋從家庭聚餐、運(yùn)動健身到個人護(hù)理的多維需求。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

L3層｜空中鬧市

充分利用頂層空間，規(guī)劃為氛圍輕松的“空中鬧市”。已確定引入樂刻健身精品館，打造全景運(yùn)動空間，輔以愛睫物語等生活配套服務(wù)，未來將持續(xù)補(bǔ)充特色餐飲與主題零售，營造具有城市視野的休閑社交場景。

項(xiàng)目效果圖僅供參考

這種業(yè)態(tài)矩陣，核心在于通過高頻次（餐飲、配套）、高粘性（兒童、寵物）、強(qiáng)體驗(yàn)（運(yùn)動、文創(chuàng)） 的業(yè)態(tài)組合，切入客群的日常生活軌跡，成為他們“習(xí)慣性的陪伴”。

贏商觀察

靜安大寧時光里的背后，是保利發(fā)展與金茂集團(tuán)的長期資產(chǎn)視野，以及保利商旅貫穿始終的專業(yè)運(yùn)營能力。這種組合不僅意味著對“時間價值”的尊重——能夠耐心培育內(nèi)容、滋養(yǎng)社群，更意味著強(qiáng)大的資源整合力，能調(diào)動文化、藝術(shù)與社區(qū)能量，將“生活提案場”從概念落為可持續(xù)的生動現(xiàn)實(shí)。

在商業(yè)價值日益從物理空間轉(zhuǎn)向運(yùn)營與內(nèi)容的時代，大寧時光里提供了一種鮮明的回應(yīng)：它以精細(xì)的客群洞察為起點(diǎn)，以“松弛美學(xué)”為情感基調(diào)，通過深耕社群和鏈接在地文脈，系統(tǒng)構(gòu)建了一個兼具溫度與格調(diào)的獨(dú)特場域。

它的出現(xiàn)，提示著城市核心區(qū)商業(yè)的未來形態(tài)——不再是純粹的消費(fèi)場所，而應(yīng)成為能夠激發(fā)歸屬感、提供身份認(rèn)同的生活方式目的地。大寧時光里的即將啟幕，正是這樣一次值得關(guān)注的深度作答。

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