文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上個(gè)月的早些時(shí)候，深業(yè)置地總經(jīng)理房紹業(yè)，副總經(jīng)理王森。

雙雙出現(xiàn)在深圳龍華簡(jiǎn)上商務(wù)大樓的一場(chǎng)活動(dòng)儀式上。

去年8月，深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合龍華建設(shè)，拿下龍華民治街道A815-0037地塊。

他們，是來(lái)為這宗地塊的項(xiàng)目公司——深圳市深業(yè)龍建地產(chǎn)有限公司揭牌的。

這個(gè)宗地塊，已被命名為上宸華府。

其實(shí)在拿下0037地塊的幾天前，深業(yè)集團(tuán)剛獨(dú)資拿下了0036地塊。

這兩宗地塊，因?yàn)楸舜讼噙B，也被形象地稱為深業(yè)上塘“雙子星”。

而0036地塊，被叫做上宸瑞府。

1月中旬，上宸瑞府的規(guī)劃已經(jīng)率先披露了。

五棟住宅，規(guī)劃569戶。

如今半個(gè)多月過(guò)去，上宸華府的規(guī)劃也來(lái)了。

01

上宸華府建設(shè)用地面積1.65萬(wàn)㎡，總建筑面積7.8萬(wàn)㎡。

規(guī)定容積率3.1，計(jì)容積率面積5.31萬(wàn)㎡。

規(guī)劃總戶數(shù)是478戶。

也就是說(shuō)，深業(yè)上塘“雙子星”的兩個(gè)地塊，共規(guī)劃了1047戶。

整個(gè)總平圖看下來(lái)，上宸華府跟上宸瑞府的差別不大。

不過(guò)上宸瑞府因?yàn)榈貕K大些，產(chǎn)品形態(tài)上更多樣、更好一些。

上宸華府規(guī)劃四棟住宅，均為25層。

分別為1棟一單元，1棟二單元、2棟和3棟。

正門規(guī)劃在簡(jiǎn)上路的一側(cè)。

跟上宸瑞府一樣，大門進(jìn)來(lái)就是一層的架空綠化休閑。

住宅樓棟，1棟二單元、2棟為一層四戶設(shè)計(jì)；

1棟一單元、3棟則是一層六戶的設(shè)計(jì)。

戶型配置上，也基本跟上宸瑞府相同。

只不過(guò)上宸瑞府還多了一棟一層三戶的“樓王”單位。

其余的四棟，在樓棟的排布和轉(zhuǎn)向上，兩者幾乎都一樣。

產(chǎn)品面積上，還有待進(jìn)一步的披露，但估計(jì)也大差不差。

這就引發(fā)了市場(chǎng)的好奇。

既然兩者在規(guī)劃上，都像一個(gè)模子刻出來(lái)的。

那兩個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)將如何定價(jià)？

要知道，上宸瑞府和上宸華府，兩個(gè)地塊的拿地價(jià)并不一樣。

去年的7月30日，深業(yè)集團(tuán)先是以一己之力。

拿下了龍華民治街道A815-0036地塊（即上宸瑞府地塊）。

當(dāng)時(shí)是底價(jià)拿下的，總成交價(jià)19.06億，成交樓面價(jià)2.81萬(wàn)/㎡。

幾天后的8月8月，一旁的A815-0037宗地（即上宸華府地塊）也迎來(lái)出讓。

深業(yè)集團(tuán)再次到來(lái)，還跟龍華建設(shè)組成了聯(lián)合體。

勢(shì)必拿下兩個(gè)相鄰的地塊。

只不過(guò)，上宸華府地塊殺出了“程交金”。

地塊最終經(jīng)過(guò)了47輪的競(jìng)價(jià)，才被深業(yè)集團(tuán) 龍華建設(shè)拿下。

總成交價(jià)17.89億，成交樓面積3.5萬(wàn)/㎡。

致使上宸華府產(chǎn)生了15.12%的溢價(jià)。

也就是說(shuō)，僅拿地價(jià)上，上宸華府成交樓面價(jià)比上宸瑞府是貴了近7000/㎡的。

所以按道理，上宸華府產(chǎn)品上應(yīng)該要比上宸瑞府貴些才對(duì)。

不過(guò)目前從規(guī)劃上，兩者并沒(méi)有看出太大的區(qū)別。

02

按照定位，兩個(gè)地塊未來(lái)將重點(diǎn)打造龍華片區(qū)改善型標(biāo)桿項(xiàng)目。

這個(gè)重任，落在了深業(yè)置地副總經(jīng)理王森的身上。

上宸瑞府的開(kāi)發(fā)主體，為深圳市深業(yè)龍興地產(chǎn)有限公司。

龍興地產(chǎn)的法定代表人、董事為王森。

上宸華府的開(kāi)發(fā)主體，則是深圳市深業(yè)龍建地產(chǎn)有限公司。

龍建地產(chǎn)由深業(yè)集團(tuán)、龍華建設(shè)雙方各持股60%、40%。

董事長(zhǎng)、經(jīng)理同樣為王森。

兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)后續(xù)將如何平衡，是王森不得不考慮的問(wèn)題。

就產(chǎn)品而言，深業(yè)“雙子星”優(yōu)勢(shì)還是蠻大的。

從網(wǎng)傳曝光的戶型面積，上宸瑞府92㎡能做到4房。

在深圳龍華市場(chǎng)，甚至可以說(shuō)，有點(diǎn)卷了。

可對(duì)比的，位于龍華梅林關(guān)的鵬宸云筑，也是近段時(shí)間較火的新規(guī)盤。

最小約91㎡可以做到3+1的四房。

還有最近比較卷的龍華紅山新澍雅居項(xiàng)目，99㎡四房?jī)尚l(wèi)。

這樣看下來(lái)，上宸瑞府的四房面積跟鵬宸云筑差不多，比新澍雅居則還要小。

如果僅上塘板塊，目前在售的盤有卓越栢奕府、塘城壹號(hào)花園、深鐵瓏境等。

四房面積要100㎡往上。

當(dāng)然，深業(yè)集團(tuán)這兩個(gè)雙子項(xiàng)目也不是沒(méi)有缺點(diǎn)。

談?wù)摫容^多的，項(xiàng)目就在福龍路的邊上。

福龍路往西還有鐵路和深圳動(dòng)車所，噪音是外界比較關(guān)注的點(diǎn)。