來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者：王婷婷

“我是剛需，我要結(jié)婚，必須買房！我是剛需，孩子要讀書，怎能不買房？”……有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，近年這種“剛需”發(fā)言越來(lái)越少。

當(dāng)年把那些講“房?jī)r(jià)會(huì)跌”的磚家，罵幾條街的人也越來(lái)越少。當(dāng)然，要說(shuō)房?jī)r(jià)漲，還是會(huì)被罵“磚家”。

在房?jī)r(jià)下跌的這幾年，買房的不敢買、賣房的不敢賣；怕房?jī)r(jià)再跌、也怕房?jī)r(jià)大漲，有些人的心態(tài)越來(lái)越慌亂和焦灼。

那未來(lái)房子到底買不買、賣不賣？面對(duì)這個(gè)問(wèn)題不少人可能充滿糾結(jié)，數(shù)據(jù)則十分直白——

領(lǐng)先美日的“住房擁有率”開(kāi)始下降

還敢買房嗎？

國(guó)盛證券最新一份房地產(chǎn)報(bào)告推斷：2025年我國(guó)住房擁有率高于90%，遠(yuǎn)超日本(77%)、美國(guó)(65%)。

這個(gè)數(shù)據(jù)穩(wěn)居全球前列。國(guó)盛證券認(rèn)為，因?yàn)槲覈?guó)傳統(tǒng)的家庭觀念和對(duì)“居者有其屋”的重視，投資渠道匱乏導(dǎo)致房產(chǎn)成為主要投資選擇等。

但要知道，2019年央行公布的我國(guó)住房擁有率是——96%。戶均擁有住房1.5套，即全國(guó)的平均水準(zhǔn)是“每家都不止1套房”。

相比之下可以看到，2025年的住房擁有率已經(jīng)明顯下滑。

而這背后，“分子”新增自有住房(產(chǎn)權(quán)算自己的商品房)的家庭在減少，因?yàn)楦屹I房的人越來(lái)越少了；“分母”城鎮(zhèn)住宅總面積不斷增加，因?yàn)榉孔釉浇ㄔ蕉?，截?025年末我國(guó)商品房待售面積已增至76632萬(wàn)平方米。

成都外企職員周旭告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，她前年初200多萬(wàn)買的一環(huán)內(nèi)恒大某小區(qū)的房子，今年同戶型掛牌價(jià)已經(jīng)跌到170萬(wàn)以下了，等于虧掉了她一年的工資。這使得她妹妹即使結(jié)婚想買房，也一直猶豫不決，怕買了就跌，每月背的房貸還比租金高。

這種猶豫當(dāng)然很常見(jiàn)，反映在數(shù)據(jù)里更直觀：

2025年二季度央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的人占比高達(dá)63.8%，創(chuàng)歷史新高；而愿意買房的人，處于歷史低水位。

要知道2008-2015年居民購(gòu)房意愿比例在15.2%左右，現(xiàn)在比例還在降低。2025年多個(gè)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，一線城市購(gòu)房意愿甚至低于15%，三四線城市更是不足12%。

投資購(gòu)房比08年還低

不敢賣了？

如果說(shuō)買房人的猶豫是“怕虧”，賣房人的糾結(jié)就是“怕賣虧”。

深圳業(yè)主陳姐手里那套308㎡的灣璽豪宅，2025年4月掛牌時(shí)6200萬(wàn)，8月已經(jīng)降到1900萬(wàn)，短短102天降價(jià)超4300萬(wàn)，降價(jià)幅度都能在二三線城市買兩套大平層了?？杉幢闳绱?，這套房子的帶看次數(shù)只有14次，最后成交時(shí)買家還在反復(fù)壓價(jià)。讓人不得不感嘆一聲“真不敢賣房！”

這種“不敢賣”，藏在另一組數(shù)據(jù)里：

國(guó)盛證券指出，近年來(lái)房地產(chǎn)逐漸調(diào)整，居民購(gòu)房意愿明顯下降，2024-2040年新房投資需求已經(jīng)為0、甚至為負(fù)。也即前期出于投資性需求購(gòu)房的多套房家庭，在下行期出售多余房產(chǎn)。

要知道根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)報(bào)告，2008-2018年Q1，我國(guó)投資性需求占比由19.6%升至50.3%。這意味著，當(dāng)前的住房投資需求，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年。

簡(jiǎn)單講，2008年即使世界金融危機(jī)在前、“大刀闊斧”的限制性政策在后，也還有人想著“抄底買房賺錢”。但2025年，更多人在忙著“賣掉多余房子止損”。

“追漲殺跌”

不敢買也不敢賣

當(dāng)前，賣家怕賣太虧，買家怕買了繼續(xù)跌，供需兩端陷入“誰(shuí)都不敢動(dòng)”的僵局。

其實(shí)，無(wú)論是買房人的猶豫，還是賣房人的糾結(jié)，本質(zhì)上都是同一種心理：追漲殺跌。就像炒股時(shí)“買漲不買跌”，樓市里這種心態(tài)更明顯。

2018年樓市火熱時(shí)，有人砸鍋賣鐵湊首付，有人刷爆信用卡加杠桿，甚至有人信奉“用盡所有渠道借錢買房”的心法，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都相信“買到就是賺到”。可當(dāng)前風(fēng)向變了，更多人相信“房子晚買一年就省幾萬(wàn)，比一年存款還多”。

這種心態(tài)背后，有對(duì)房?jī)r(jià)上漲的悲觀預(yù)判，有對(duì)投資回報(bào)的焦慮。某種意義上，現(xiàn)在能吸引買房人的，與其說(shuō)是樓市的預(yù)期，不如說(shuō)是房子本身——想買一套房來(lái)改善居住條件。

所以打破“不敢買也不敢賣”的僵局，除了靠市場(chǎng)真正回升，就是“好房子”的真正到來(lái)。

因而對(duì)于賣方而言，如果未來(lái)樓市不會(huì)再有普漲的機(jī)會(huì)，那么只有品質(zhì)過(guò)硬，才能留住價(jià)值、才能吸引買方。

但對(duì)于普通購(gòu)房者而言，別把樓市當(dāng)股市，居住才是核心。

因?yàn)榘褬鞘挟?dāng)成股市，本身就是個(gè)誤區(qū)——2008年買房的人看似“抄底成功”，本質(zhì)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化還在加速，當(dāng)前住房已從“短缺”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?，再抱著“靠房子發(fā)財(cái)”的想法，難免會(huì)失望。

樓市的漲跌就像天氣，有晴有雨，但日子是自己的。與其跟著市場(chǎng)慌，不如跟著需求走——畢竟，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)“焦慮”的。