廣州二手房熱度延續(xù)，為樓市開了個好頭。

剛剛過去的1月，全市二手住宅網(wǎng)簽8881套、面積超89萬平，環(huán)比分別增長1%、2%。

其中，一些老牌學(xué)區(qū)板塊，如越秀東風(fēng)東、淘金、天河北、廣鋼等，交易更是活躍，充當(dāng)起了市場反彈的“排頭兵”。

如東風(fēng)東板塊，二手均價上漲；天河北單月成交漲超3倍；廣鋼熱度連續(xù)走高。

｜越秀區(qū)航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

進(jìn)入2026年后，廣州中心區(qū)多個老牌學(xué)位房板塊，被陸續(xù)曝出二手成交集體走強(qiáng)。

以天河北為例，1月總共成交了81套二手，約為去年同期的3倍。

而天河公園板塊，行情也肉眼可見上漲，1月總共賣出21套，比前一個月猛漲60%。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而荔灣的廣鋼新城，行情則是連續(xù)半年摸高。

單今年1月份，就賣出了40套。

｜圖源：貝殼找房

值得一提的是，不單成交放量，它們的交易周期，也在縮短。

比如越秀淘金板塊的華僑新村、淘金華庭、華僑樂園等二手小區(qū)，就有多套房源在近期集中成交，并且成交周期基本在2個月以內(nèi)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而部分學(xué)位光環(huán)極強(qiáng)的樓盤，如東風(fēng)東的水蔭路34號大院、小北路小區(qū)部分房源，還能做到掛牌1個月就成交。

對口天河北華陽小學(xué)的僑林苑，前段時間也有一套37.14平的單間，掛牌33天就有17次帶看，最終以200萬總價成交。

｜圖源：貝殼找房

至于廣鋼新城，對比去年8月、9月，整體的成交周期，也有明顯的下降。

也就是說，買家進(jìn)場廣鋼節(jié)奏在加快，搖擺的心態(tài)有所減弱。

｜圖源：貝殼找房

更有意思的是，隨著學(xué)位房熱度走高，一些教育資源比較強(qiáng)的板塊，成交均價還出現(xiàn)了上浮趨勢。

貝殼數(shù)據(jù)就顯示，越秀東風(fēng)東板塊，在剛過去的1月份，成交均價漲幅最高達(dá)到了20.3%，超過同期廣州和天河的水平。

而這種價格反彈，說明老牌學(xué)位房的號召力，仍然很強(qiáng)大。

｜圖源：貝殼找房

貳

需要說明的是，近期學(xué)位房成交熱并非偶然。

除了二手行情整體回暖之外，更有政策變化、學(xué)位預(yù)警、入學(xué)需求釋放等因素的影響。

一方面，各區(qū)相繼取消“期末統(tǒng)考”后，老牌學(xué)位房的確定性，再次被看好。

近段時間，天河、越秀、番禺、南沙等區(qū)陸續(xù)傳出部分低年級將取消全區(qū)統(tǒng)考。

在一些家長看來，新校的成績“開盲盒”概率在增大。

而有過往成績作參照指標(biāo)的學(xué)位房，確定性更高。

｜圖源：廣州市政府

另一方面，從多區(qū)發(fā)布的公告來看，優(yōu)質(zhì)學(xué)位的爭搶依然激烈。

盡管近些年出生人口在下降，但因?yàn)榇饲安糠謱W(xué)校持續(xù)擴(kuò)招，學(xué)位資源被占用，剩余名額還是不多。

加上過去五六年廣州民辦小學(xué)報名人數(shù)大降38%，也加劇了公辦學(xué)校的招生壓力。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這種情況下，也就不難解釋傳統(tǒng)名校學(xué)位還是很緊缺。

以天河為例，華陽小學(xué)、龍口西小學(xué)、天府路小學(xué)等熱門小學(xué)常年都在名單上。

海珠這邊，寶玉直實(shí)驗(yàn)星悅小學(xué)、南武實(shí)驗(yàn)小學(xué)等9所學(xué)校，競爭也很激烈。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而根據(jù)規(guī)定，當(dāng)報名人數(shù)超過招生計劃，將根據(jù)擁有房產(chǎn)的時間順序安排入學(xué)。

簡單來說就是，爭搶名校學(xué)位還得“論資排輩”，比誰的落戶時間更久。

這種情況下，晚一天買房，孩子很可能被“統(tǒng)籌”到其他學(xué)校，家長自然會越早入手越好。

另一方面，從時間線是來看，目前留給家長選擇的時間也確實(shí)不多了。

按照以往慣例，廣州小學(xué)入學(xué)報名是在4月30日，目前算下來僅剩下2個月。

事實(shí)上，想要沖刺9月入學(xué)，必須有兩個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

一是4月30日前必須遷入戶口，這是硬性規(guī)定；二是由此倒推，3月中下旬是最后決策期。

｜廣州樓市發(fā)布 制

換言之，現(xiàn)在離敲定房子只有1個月左右的關(guān)鍵期。

對于買二手房的家長來說，因?yàn)樯婕敖灰琢鞒虖?fù)雜，時間上也比買新房更緊張。

這種情況下，很多人選擇在過年前提前出手，也就完全在意料之中。

叁

但需要說明的是，現(xiàn)在購買二手學(xué)位房，也不能光看價格劃不劃算。

如果是學(xué)位+自住需求，除了盯住筍盤，更要注重“確定性”，考慮學(xué)位充裕的板塊。

就像前面提到的天河北，由于學(xué)位緊張，2021年8月31日以后擁有房產(chǎn)的家庭，如果報名人數(shù)超過招生計劃數(shù)量，往往需要按房產(chǎn)擁有的時間順序安排入學(xué)。

也就是說，現(xiàn)在買入天河北二手的業(yè)主，如果學(xué)位不足，或者買入時間較晚，都可能與強(qiáng)校失之交臂。

｜圖源：天河區(qū)政府網(wǎng)站

換言之，考慮這里的學(xué)位房一定要超前布局，才能拿到“排位權(quán)”。

但坦白講，名校連續(xù)多年預(yù)警也意味著學(xué)位“過載”，未來調(diào)整（如多校劃片）的風(fēng)險極大。

教育資源加持之外，一些自帶花園、樓齡又比較新的學(xué)位房，流動性還是不錯的。

隨著3月中下旬最后決策期的臨近，熱門學(xué)位房的帶看和成交量還會持續(xù)上升。

但坦白講，學(xué)位只是房子的一部分，不應(yīng)該成為價值的全部。

如果房價全靠學(xué)位來支撐，未來的競爭優(yōu)勢必然會隨著樓齡增長而減弱。

｜天河航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

長遠(yuǎn)來看，當(dāng)出生人口下滑，入學(xué)高峰慢慢過去，學(xué)位的競爭強(qiáng)度將得到緩解。

更別說，廣州的教育格局始終在變，非核心地段的教育配套也在補(bǔ)強(qiáng)。

現(xiàn)在很多新房教育投入更多，軟硬件也有明顯升級。

｜廣州樓市發(fā)布 制

換做是你，會在近期考慮入手二手學(xué)位房嗎？

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