增強(qiáng)樓市流動(dòng)性，申城又打出一張“牌”。

孫婉秋 攝

近日，上海市正式啟動(dòng)了首批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的工作，試點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)，由各區(qū)公租房公司作為收購(gòu)主體，中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持。

這批房源將用于滿(mǎn)足新市民、青年人、大學(xué)畢業(yè)生等群體的租賃需求，旨在拓寬保租房籌措渠道、快速增加小戶(hù)型保障房源供給。

據(jù)悉，各區(qū)收儲(chǔ)均以小戶(hù)型為主。截至目前，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)已經(jīng)各自結(jié)合實(shí)際情況形成工作方案，地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶(hù)型、業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈的房子有望被優(yōu)先收購(gòu)。

圖源：58安居客研究院

以浦東新區(qū)為例，該區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)清晰個(gè)人二手房源；靜安區(qū)則側(cè)重于總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶(hù)型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿（一手房?jī)?yōu)先）的產(chǎn)權(quán)人。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，此次收購(gòu)政策條件所針對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)尤其精準(zhǔn)。

根據(jù)58安居客租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上海整體對(duì)于一室和兩室小戶(hù)型的租賃需求占比高達(dá)78.2%，其中徐匯和浦東新區(qū)更是占比達(dá)到85.4%、80.2%。

與此同時(shí)，上海3000元/月/套以下價(jià)格房源的需求占比達(dá)到67.7%，顯著高于市場(chǎng)供應(yīng)占比。其中，浦東新區(qū)3000元/月/套以下價(jià)格房源的需求占比達(dá)到68.3%，中低租金房源存在一定程度的供需不匹配。

“我們拆分成交結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，符合收購(gòu)條件的存量房有幾大特點(diǎn)——套均總價(jià)低、議價(jià)空間大，成交周期長(zhǎng)，看房人數(shù)少。”張波指出，政府收購(gòu)存量房選擇直擊市場(chǎng)上價(jià)格不好談、成交周期長(zhǎng)、客戶(hù)不好找的存量房，對(duì)于打通置換鏈條預(yù)計(jì)會(huì)有比較積極的效果。

整體而言，保障房供給的增加能夠滿(mǎn)足中低收入群體、新市民等的剛性需求，同時(shí)二手房市場(chǎng)新增“政府收購(gòu)”這一退出渠道，有助于增強(qiáng)房源的流動(dòng)性，間接激發(fā)交易需求，帶動(dòng)部分持觀望態(tài)度的需求者進(jìn)入市場(chǎng)，提振商品房的整體需求。

上海住宅 （吳典 攝）

不過(guò)，影響程度究竟會(huì)有多大，還取決于收儲(chǔ)的規(guī)模。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《國(guó)際金融報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，如果幾十套、幾百套，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有任何影響，如果幾千套可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定影響，上萬(wàn)套的話(huà)影響就會(huì)比較大，“關(guān)鍵是看數(shù)量”。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也持有相似意見(jiàn)，其直言收購(gòu)資金的支持力度很重要，“銀行現(xiàn)在說(shuō)是支撐，看怎么支撐，但是對(duì)流通性肯定有好處”。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)了一組數(shù)據(jù)。以過(guò)去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中同時(shí)符合“內(nèi)環(huán)”“70平方米以下”“400萬(wàn)元總價(jià)以?xún)?nèi)”“2000年以前建成”這些條件的二手房占比僅有6.9%。

其中，靜安區(qū)成交占比11.3%，徐匯區(qū)成交占比8.3%，浦東新區(qū)成交占比31.0%。符合收購(gòu)條件的二手房中，三區(qū)成交的合計(jì)占比50.6%，對(duì)應(yīng)成交金額約為250億元。

該機(jī)構(gòu)估計(jì)，若收購(gòu)資金能達(dá)到年成交金額的10%，在系統(tǒng)性的收購(gòu)行動(dòng)影響下，將對(duì)上海老舊和小戶(hù)型存量房市場(chǎng)庫(kù)存消化產(chǎn)生舉足輕重的促進(jìn)效果，“三區(qū)共擔(dān)這約25億元/年的資金規(guī)模，還是具備相當(dāng)?shù)目尚行浴薄?/p>