買房大家?guī)?026年北京土地的第2篇推送

北京土拍馬不停蹄。

剛剛，石景山新首鋼核心宅地完成出讓，首鋼地產以13.9億的代價順利拿下。

首鋼地產也在北京樓市進行了一大創(chuàng)新，即“拍地即公布案名”：

首鋼·璟瑞長安

至此，2026年北京宅地土拍，已經(jīng)成功出讓兩宗地，土地出讓總額更新到42億元。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：石景山區(qū)1609街區(qū)新首鋼核心區(qū)SS00-1609-0012地塊；

拿地房企：首鋼地產；

成交金額：13.9億元（底價）；

住宅樓面價：3.8萬/平。

新首鋼核心012地塊3D實景圖

繼2023年9月石景山首鋼園核心區(qū)第一宗住宅用地出讓后，時隔將近兩年半，首鋼園內再次出讓宅地，而且位置更核心，但要求也更嚴格一些，開發(fā)商后期要在這快遞上怎么打造？

首先咱們看地塊位置。

首先首鋼園012地塊就位于首鋼園廠東門新址廣場的東側，緊挨著，后期住宅高層部分基本上可以在家里就能看到首鋼大跳臺、通明湖、首鋼大橋等石景山地標性建筑。

新首鋼地塊周邊配套圖

此外，新地塊東側直線300米左右就是11號線新首鋼站，東北方向直線700米左右就是11號線北辛安站。

地塊南側約150米就是首都長安街西延線石景山路。

此外，商業(yè)方面，新地塊距離園區(qū)內六工匯購物廣場直線大概700米，還有直線約1.5千米是金安環(huán)宇薈，1.7千米是喜隆多購物中心，2.6千米是京西大悅城，3公里范圍內基本上涵蓋了石景山所有高端商業(yè)。

生態(tài)方面，新地塊首先自身就位于首鋼園內，到首鋼園通明湖咫尺之間，此外項目東側還有西南城市記憶公園，西南側1千米就是北京冬奧公園，西北側1.5公里左右就是石景山公園。

總之，新地塊位置足夠核心。

也因為位置足夠核心，承擔的使命和責任就不是居住那么簡單，所以后期建設要求也會比普通住宅項目嚴格很多。

在地塊文件中，官方給出了地塊在沿街界面、天際輪廓線和建筑立面造型等方面的城市設計引導要求。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

文件提出，

本項目位于長安街西延線，肩負著延續(xù)首都功能軸線、打造首都復興新地標的重要使命

沿街界面方面，地塊北側退用地紅線距離不小于8米；建筑布局充分考慮與北側工業(yè)遺存煤倉的空間關系，與煤倉南側距離不小于40米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉距離；在北側沿街面形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

此外，用地北側沿街界面公共空間景觀設計與煤倉外部公共空間景觀設計呼應，結合工業(yè)美學要素，體現(xiàn)與首鋼園區(qū)相融的設計理念。

天際輪廓線方面，建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米；遵循“南高北低”原則，與工業(yè)遺存煤倉共同形成起伏、優(yōu)美、富有韻律的天際線。

建筑立面造型方面，整體風貌應與首鋼園區(qū)工業(yè)風貌相協(xié)調，同時符合長安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風格。

官方的要求越多，代表地塊越重要。

再來看看0012地塊本身，地塊類型比較純粹，占地面積1.66萬平左右，地上建筑規(guī)模3.66萬平，整體容積率在2.0。

地塊規(guī)劃指標表

此外，新地塊本身比較方正，而且整體呈現(xiàn)東西長、南北短的矩形，這也有利于后期的產品排布。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

最后，咱們看價格。

新首鋼核心0012地塊的起始總價是13.9億元，粗算住宅起始樓面價是3.8萬/平。

因為最后是首鋼地產以底價摘得，所以最后的成交樓面價也是3.8萬/平。

因為首鋼園區(qū)域比較特殊，可對比的只有新地塊東側的元璽項目，2023年9月拿地，彼時的成交樓面價是4.21萬/平。

不到兩年半的時間，拿地成本每平低了4000塊。

元璽在2023年12月24日開盤后，此后的2024年、2025年，蟬聯(lián)石景山新房年度金額銷冠，目前820套房已經(jīng)成功網(wǎng)簽超過530套，網(wǎng)簽去化率超過6成。

圖源京樓銷售排行榜

但有一點需要注意，元璽的價格并非堅挺，2024年網(wǎng)簽均價約在7.39萬/平，2025年全年降到了6.69萬/平。

尤其去年12月，元璽網(wǎng)簽均價降到6.26萬/平，最近的1月份，網(wǎng)簽均價再次降到5.99萬/平。

元璽的不同時期的網(wǎng)簽均價，對首鋼地產新拿地的未來定價也是一項考驗，但拿地成本的降低，對于項目未來定價和產品設計方面，會存在更多操作空間。

綜上，你認為首鋼地產新首鋼項目，價格賣多少合理？

以上。

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