魯法案例【2026】044

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案情簡介

2019年4月，李某將房屋委托給甲公司出租，并與甲公司代表劉某簽訂為期三年的《房屋租賃合同》，明確約定房屋僅用于托管且禁止轉(zhuǎn)租。2020年下半年，李某發(fā)現(xiàn)劉某在其不知情的情況下已將房屋轉(zhuǎn)租給胡某，由胡某對外出租并繼續(xù)履行原合同。截至2022年1月，胡某已付清此前費(fèi)用，尚欠上述合同最后三個月租金及物業(yè)費(fèi)七千余元。胡某于2022年3月向李某出具欠條承諾分期償還，但至今未支付。為此李某訴至法院，請求法院判令胡某支付租房費(fèi)五千余元，物業(yè)費(fèi)一千五百余元，共計七千余元。

法院審理

法院認(rèn)為，李某與案外人劉某簽訂的《房屋租賃委托合同》、《房屋租賃合同》，應(yīng)屬合法有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條、第七百一十八條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。本案中，涉案《房屋租賃合同》等雖有不得轉(zhuǎn)租的約定，但根據(jù)查明的事實(shí)來看，李某在知曉涉案房屋轉(zhuǎn)租的六個月內(nèi)未提出異議，應(yīng)視為李某同意劉某將涉案房屋轉(zhuǎn)租給胡某，涉案租賃合同繼續(xù)有效。

關(guān)于李某要求胡某支付租房費(fèi)五千余元，物業(yè)費(fèi)一千五百余元，共計七千余元的訴訟請求。法院認(rèn)為，胡某向李某出具欠條的行為，視為其自愿向出租人確認(rèn)并承擔(dān)該筆債務(wù)，胡某確認(rèn)欠付租房費(fèi)五千余元、物業(yè)費(fèi)一千五百余元，其迄今未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)向李某繼續(xù)支付。故對李某的該項訴訟請求，法院予以支持。

綜上，法院判決被告胡某向原告李某支付租房費(fèi)五千余元、物業(yè)費(fèi)一千五百余元，共計七千余元。

法官說法

一般情況下，由于出租人和次承租人之間不存在直接的合同關(guān)系，在轉(zhuǎn)租合同有效的情況下，出租人直接向次承租人要求支付租金的請求權(quán)基礎(chǔ)通常并不具備。如果承租人怠于履行對次承租人的債權(quán)請求權(quán)，符合法律規(guī)定的代位權(quán)行使條件時，出租人可以據(jù)此獲得向次承租人主張權(quán)利的法律依據(jù)。但是，在本案中，次承租人直接向出租人出具欠條，應(yīng)當(dāng)視為其自愿向出租人確認(rèn)并承擔(dān)該筆債務(wù)，故出租人可以直接向次承租人主張權(quán)利。

房屋租賃市場活躍度高、流動性強(qiáng)，轉(zhuǎn)租情況屢見不鮮。轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人、次承租人多個法律主體，有的甚至多層轉(zhuǎn)租，存在諸多法律風(fēng)險。出租人在發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租或逾期占用后，應(yīng)及時主張權(quán)利，采取協(xié)商、發(fā)函、解除合同或訴訟等必要措施，避免“權(quán)利沉睡”帶來的經(jīng)濟(jì)損失。而對于次承租人而言，在實(shí)際租房過程中，如果涉及轉(zhuǎn)租的情況，與承租人簽訂租房合同時應(yīng)注意審查其與出租人之間的房屋租賃合同是否有同意轉(zhuǎn)租的約定條款，或者出租人同意其轉(zhuǎn)租的授權(quán)委托書等相關(guān)證明。同時，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限最好不要超過出租人與承租人之間租賃合同的剩余租賃期限。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

轉(zhuǎn)自：山東高法