2026年開年，北京二手房市場平穩(wěn)開局。據(jù)北京商報記者統(tǒng)計，1月北京二手房網(wǎng)簽量達15082套，連續(xù)三個月站穩(wěn)1.4萬套關(guān)口，市場企穩(wěn)態(tài)勢鞏固。從市場表現(xiàn)來看，入學(xué)需求的釋放推動部分區(qū)域客源心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前持觀望態(tài)度的購房者加速入市，相關(guān)片區(qū)單月成交量連續(xù)三個月保持在60—70套區(qū)間。與此同時，在以剛需房源為成交主力的區(qū)域，隨著高性價比剛需房源供應(yīng)減少，改善型房源的成交量出現(xiàn)回升。

連續(xù)三個月站上1.4萬套關(guān)口

北京商報記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年1月北京二手房網(wǎng)簽量達15082套，至此，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上。

具體來看，北京二手房市場自2025年11月起持續(xù)回暖，2025年11月至2026年1月，二手房網(wǎng)簽量依次為14446套、17200套、15082套。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，從需求端來看，市場成交已連續(xù)三個月穩(wěn)定在15000套左右的水平，2026年1月一線城市成交更是連續(xù)三周突破4000套，預(yù)示樓市"小陽春"期間網(wǎng)簽量有望維持高位，市場成交將實現(xiàn)穩(wěn)健企穩(wěn)。

成交量穩(wěn)定的背后，業(yè)主定價趨于理性是重要因素之一。石景山區(qū)西黃村片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀人陳少華向北京商報記者透露，過去房源掛牌價格完全依據(jù)業(yè)主預(yù)期而定，存在與市場行情脫鉤的情況。

北京二手房市場成交量的穩(wěn)步運行，與2025年12月北京發(fā)布的一系列房地產(chǎn)新政密切相關(guān)。新政包括商業(yè)房貸不再區(qū)分首套、二套利率，二套公積金首付比例降至25%，以及12月30日落地的住房增值稅優(yōu)惠等。

北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京樓市政策調(diào)整后一個月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺前（2025年11月24日至12月23日）增長33%；同期市場活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長14%、18%。

北京鏈家研究院表示，市場回暖主要受三方面因素影響：一是市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房源調(diào)漲比例有所提升；二是政策出臺后集中簽約，盡管政策屬長效措施，其效果將逐步釋放，但短期內(nèi)也加速了客戶看房、談判和交易進程；三是每年一季度市場通常自然回暖，加之今年春節(jié)偏晚，促使交易高峰提前到來。三方面因素共同作用，推動市場明顯回暖。

郭毅指出，供應(yīng)端變化同樣顯著，二手房掛牌房源量從去年同期的15萬套降至當前的13萬套左右。她認為，這一變化既受成交升溫的直接帶動，也源于部分業(yè)主對房價穩(wěn)定的預(yù)期，選擇暫緩掛牌出售，整體市場供應(yīng)呈逐步收縮態(tài)勢。供需關(guān)系持續(xù)趨向平衡，為二手房價格企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。

除政策助力外，業(yè)主掛牌價回歸理性，也促進了房源成交。石景山區(qū)西黃村片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀人陳少華表示，此前部分業(yè)主掛牌僅依據(jù)自身預(yù)期定價，與市場實際行情存在偏差，而現(xiàn)在多數(shù)業(yè)主已能根據(jù)市場規(guī)律合理定價。

陳少華解釋道，同小區(qū)同戶型往往有多套房源同時掛牌，購房者通常會優(yōu)先選擇價格較低的房源，這一邏輯直接影響房源的帶看量和成交周期。

以該片區(qū)一套125平方米的房源為例，業(yè)主在2025年10月以558萬元掛牌，該價格較當時小區(qū)同類房源成交均價高出近40萬元，較同期同戶型掛牌均價也高出30萬元。

盡管該房源在位置、采光、視野等方面具備優(yōu)勢，但因性價比偏低，長期帶看量低迷。經(jīng)兩次調(diào)價后，掛牌價與市場行情趨于一致，最終在2026年1月迎來多組客戶看房，并于當月成交。

置業(yè)選擇更趨品質(zhì)化

在北京二手房市場整體保持平穩(wěn)運行的同時，受入學(xué)節(jié)點臨近影響，教育資源優(yōu)質(zhì)、生活配套完善的片區(qū)成交熱度持續(xù)走高，此前持幣觀望的購房者入市節(jié)奏明顯加快。

據(jù)北京商報記者了解，2026年1月，經(jīng)紀人王東個人完成2組客戶簽約，其維護的房源中另有2套實現(xiàn)成交，房源的集中成交為其帶來了可觀收入。

王東表示，個人成交節(jié)奏加快，主要得益于三里河片區(qū)的市場熱度持續(xù)攀升。據(jù)其統(tǒng)計，三里河片區(qū)已連續(xù)三個月單月成交量突破60套，區(qū)域交易活躍度居高不下。該片區(qū)市場熱度自2025年11月起穩(wěn)步上升，當月成交70套，12月成交62套；2026年1月截至27日，成交量已達62套，按當前走勢，全月成交量有望突破70套，創(chuàng)下近三個月新高。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，有子女入學(xué)需求的置業(yè)群體通常會在1月入市，這一時間點具備多重優(yōu)勢：二手房價格相對較低、房源選擇范圍更廣，同時也能為子女教育提前規(guī)劃，多重因素共同推動此類房源成交量上升。

與此同時，石景山區(qū)作為改善型房源成交的主力區(qū)域，片區(qū)內(nèi)次新房憑借貼合需求的功能與戶型設(shè)計、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，不僅豐富了改善型房源的市場供應(yīng)，也帶動了區(qū)域內(nèi)改善型房源咨詢熱度的顯著提升。

據(jù)陳少華介紹，中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等項目近期的購房者咨詢量與帶看量均明顯增長，其中咨詢量提升幅度超過10%。在他看來，次新房關(guān)注度走高，核心源于購房者置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變——從過往單一關(guān)注價格，轉(zhuǎn)向?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量、居住體驗等多維度的綜合考量。

盡管次新房單價較樓齡較老的房源高出1萬—2萬元/平方米，但老房源往往存在戶型設(shè)計短板，如客廳偏小或為暗廳，已不符合年輕購房者的居住需求；且老房源窗戶普遍偏小，采光與通透性不及次新房。因此，部分購房者愿意為次新房的大客廳、落地窗、高得房率等優(yōu)勢支付一定溢價。

謝逸楓指出，從實得面積、戶型設(shè)計、裝修標準到社區(qū)公共區(qū)域品質(zhì)，次新房的性價比更為突出，同時往往配有陽臺、入戶花園等贈送空間，且均配備電梯，這些都是老舊小區(qū)所不具備的。

成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改善型需求成新增長點

北京二手房改善型房源的熱度不再局限于五環(huán)外區(qū)域，即便在以剛需房成交為主的三里河片區(qū)，近幾個月改善型房源成交量也呈上升趨勢，片區(qū)成交結(jié)構(gòu)正在悄然變化。

據(jù)王東統(tǒng)計，三里河片區(qū)60平方米以下剛需房源的成交占比自2025年11月起跌破50%，2025年12月進一步降至41.93%，而此前該類房源成交占比常年保持在五成以上，改善型房源成交熱度持續(xù)走高。

王東表示，這一變化源于剛需房源的快速去化與樓市政策端的雙重支持，二者共同推動部分購房者轉(zhuǎn)向選擇更為心儀的改善型房源。

據(jù)悉，三里河片區(qū)剛需房源存量較多，但高性價比房源稀缺。2025年11月已有部分高需求購房者提前入市，目前片區(qū)掛牌的剛需房源大多存在明顯局限性，或定價偏高，或小區(qū)環(huán)境、室內(nèi)采光等硬件條件不佳。

"此前因改善型房源總價偏高，購房者多在滿足剛性入學(xué)需求的前提下，被迫選擇有各類局限的剛需房源。"王東坦言，北京樓市新政的落地大幅降低了置業(yè)門檻，讓購房者有了更多選擇空間。

以總價1000萬元的房源為例，王東計算道：此前首付比例為30%，需支付300萬元；新政后首付比例降至25%，僅需250萬元，與此前30%首付比例下833萬元房源的首付金額基本持平，置業(yè)門檻顯著降低。同時，利率下調(diào)也有效緩解了購置二套住房購房者的月供壓力，進一步釋放了改善型購房需求。

郭毅表示，當前北京樓市的首付標準、房貸利率與交易稅費均處于歷史相對低位，讓部分家庭看到置業(yè)窗口期。而今年初提出的"政策要一步到位"導(dǎo)向，也讓市場對后續(xù)出臺更積極政策充滿預(yù)期。在多重利好加持下，樓市交易有望持續(xù)升溫。

北京商報記者 李晗