來源：大偉看樓市

2026年開年以來，沉寂近四年的中國房地產(chǎn)市場突發(fā)異動：首套房貸利率跌破4%、換房退稅政策延期、核心城市土地市場回暖、二手房掛牌量下降且惜售情緒凸顯，“房價重啟上漲”的論調迅速刷屏全網(wǎng)，樓市正式迎來關鍵性拐點，上漲序幕驟然拉開。這一變化并非偶然，也不是以往“全域普漲”神話的復刻，而是政策引導、市場筑底、需求釋放多重因素共振的必然結果，背后藏著房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向高質量發(fā)展轉型的深層邏輯，值得每一位購房者、投資者理性解讀與審慎應對。

政策底的筑牢，是2026年樓市拐點出現(xiàn)、房價拉開上漲序幕的核心支撐，也是最關鍵的突發(fā)引爆點。作為“十五五”開局之年，2026年房地產(chǎn)政策導向發(fā)生根本性轉變，從以往的“被動救市”轉向“主動筑底、精準托底”，構建起“人房地錢”要素聯(lián)動的完整政策體系，堅決守住“防風險、穩(wěn)預期、促轉型”的底線，為房價企穩(wěn)回升奠定了堅實基礎。與以往大水漫灌的調控模式不同，2026年的政策呈現(xiàn)“精準滴灌”特征，所有利好均向剛需和改善群體傾斜，堅決杜絕投機炒房卷土重來。

需求端，減負政策持續(xù)加碼，直接降低購房門檻，成為激活市場的“催化劑”。截至2026年1月，全國首套房貸利率已降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至進入“2字頭”區(qū)間，創(chuàng)下歷史新低，房價收入比降至合理水平，大幅緩解了剛需群體的月供壓力。以上海為例，一套總價500萬的房子，首付按常規(guī)比例計算后貸款350萬，按照當前優(yōu)惠利率計算，30年等額本息月供較2024年節(jié)省近2000元，還款壓力的減輕效果十分明顯。同時，一線城市逐步放寬限購限制，杭州、成都等強二線城市推出最高300萬元人才購房補貼，精準對接剛需與改善群體需求；換房退稅政策延長至2027年底，進一步降低了改善型購房的成本，帶動“賣舊買新”鏈條活躍，積壓已久的合理居住需求逐步釋放。

供給端，政策聚焦“好房子”建設與存量去化，優(yōu)化市場供給結構，緩解供需失衡壓力。新版《住宅項目規(guī)范》正式落地，要求住宅層高不低于3米、4層起加裝電梯，推動住宅品質全鏈條升級，符合標準的優(yōu)質房源較同地段普通住宅溢價達10%-20%，形成“品質溢價”效應。同時，浙江、四川等省份通過專項債券收購存量商品房用作保障房，加速存量市場去化，緩解了部分城市庫存高企的壓力；現(xiàn)房銷售制推進、預售資金監(jiān)管強化、融資“白名單”制度落地，有效防范了交付風險，重構了行業(yè)信任體系，讓購房者的置業(yè)信心逐步恢復，為房價上漲掃清了信心障礙。

市場底與資金底的共振，進一步強化了房價止跌上漲的態(tài)勢，讓2026年樓市拐點的信號更加清晰。歷經(jīng)近四年的深度調整，全國樓市已呈現(xiàn)“L型觸底、跌幅收窄”的特征，價格泡沫基本擠壓完畢，市場底部支撐逐步形成。數(shù)據(jù)顯示，全國70城新房和二手房價格分別較峰值回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四線城市跌幅超20%，價格已處于合理洼地，繼續(xù)下跌的空間極為有限。

從市場層面看，二手房市場率先出現(xiàn)筑底上漲信號，成為樓市回暖的“風向標”。30城租金回報率中位數(shù)已達2.06%，超過55%的小區(qū)租金回報率超過2%，部分板塊甚至超過3%，遠超銀行存款利率，讓房產(chǎn)的持有價值重新凸顯；部分核心城市土地起拍地價已超過周邊二手房房價，出現(xiàn)“地價倒掛”現(xiàn)象，預示著未來新房價格存在上漲空間；

2025年底以來，全國重點城市二手房掛牌量開始下降，業(yè)主惜售情緒顯現(xiàn)，供需關系逐步向賣方傾斜，推動二手房價格穩(wěn)步回升，進而帶動新房市場回暖。資金層面，流動性寬松為樓市提供了重要支撐，但仍保持“精準滴灌”特征。當前廣義貨幣M2規(guī)模持續(xù)增長，居民儲蓄存款突破160萬億，市場“彈藥充足”，但資金更多流向優(yōu)質項目與核心區(qū)域。融資端，2025年專項債限額達4.4萬億元，“白名單”貸款超7萬億元，有效緩解了房企現(xiàn)金流壓力，近20家房企完成債務重組，行業(yè)風險化解取得實質進展，房企拿地、開發(fā)的積極性逐步恢復。

需要明確的是，2026年樓市拐點已至、房價拉開上漲序幕，絕不意味著“全面普漲”的時代回歸，結構性分化仍是市場主旋律，這也是區(qū)別于以往樓市上漲的核心特征。歷經(jīng)四年調整，支撐房價全面上漲的底層動力已發(fā)生根本變化，“人口頂+杠桿頂+預期頂”的三頂疊加，決定了全面普漲缺乏基礎，所謂的上漲，更多是核心城市、優(yōu)質板塊的局部行情。

城市層級分化將持續(xù)固化，“冰火兩重天”的格局將長期延續(xù)。一線核心城市憑借人口集聚、產(chǎn)業(yè)支撐與優(yōu)質配套，成為率先企穩(wěn)回升、實現(xiàn)上漲的核心板塊。北京海淀、上海陸家嘴等核心區(qū)域次新房價格預計實現(xiàn)2%~3%的溫和上漲，跑贏通脹不成問題；深圳、廣州核心區(qū)域憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與人口凈流入，房價也將穩(wěn)步回升，近地鐵、靠產(chǎn)業(yè)園的品質盤將領漲。

強二線城市呈現(xiàn)“核心回暖、遠郊承壓”的態(tài)勢，杭州、成都、武漢等產(chǎn)業(yè)基礎扎實、人口持續(xù)導入的城市，整體房價維持微漲或持平，回暖行情集中在改善型房源與核心板塊，遠郊區(qū)域仍面臨去化壓力。而弱二線及以下城市仍深陷調整周期，三四線城市普遍面臨人口凈流出、庫存高企問題，2026年跌幅雖收窄，但仍將低位震蕩，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市可能出現(xiàn)“鶴崗化”現(xiàn)象；四線及以下城市住房空置率已達25%以上，房價年均跌幅或維持在-8%~-15%，投資屬性基本消失。

除了城市分化，產(chǎn)品分化也將愈發(fā)明顯，“好房子”與劣質房源的價值差距將持續(xù)拉大。隨著居民生活水平的提高，置業(yè)需求已從“有房住”轉向“住好房”，品牌房企開發(fā)、物業(yè)優(yōu)質、配套完善、綠色智能的品質房源，將持續(xù)獲得市場青睞，價格穩(wěn)步上漲；而那些老舊小區(qū)、配套匱乏、物業(yè)落后的劣質房源，不僅難以實現(xiàn)上漲，甚至可能面臨貶值壓力，流動性也將持續(xù)下降。這種產(chǎn)品分化，進一步印證了2026年房價上漲的結構性特征。

此外，政策“托而不舉”的底線與房地產(chǎn)稅試點擴圍，進一步抑制了投機炒作，鞏固了居住屬性的核心地位，也決定了房價難以出現(xiàn)全面暴漲。2026年房地產(chǎn)稅試點已擴圍至10個城市，二套房按評估價的0.5%-1%征收，三套房及以上稅率上浮，疊加持有成本攀升，徹底打破了“囤房增值”的投機幻想。政策的核心目標是推動行業(yè)回歸居住本質，而非刺激房價暴漲，這也為2026年的房價上漲劃定了底線：溫和上漲、結構性上漲，而非全面暴漲。

綜上，2026年樓市拐點已至，房價上漲序幕的拉開，是政策引導、市場筑底、需求釋放多重因素共振的必然結果，并非偶然突發(fā)。但這場上漲不是以往普漲神話的復刻，而是行業(yè)從高速增長向高質量發(fā)展轉型過程中的結構性上漲，核心城市、優(yōu)質板塊將成為上漲的主力，多數(shù)低能級城市仍將處于調整周期。對于剛需購房者而言，當前正是政策紅利與價格洼地疊加的窗口期，應優(yōu)先選擇一線和強二線城市核心板塊的現(xiàn)房或準現(xiàn)房，聚焦居住需求；改善型購房者可充分利用“賣舊買新”政策紅利，置換品質房源；對于投資者，需徹底摒棄炒房思維，聚焦核心資產(chǎn)的保值需求。2026年，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長的時代徹底終結，一個更健康、更理性、更貼近民生需求的市場新格局正在形成，認清分化現(xiàn)實、堅守理性需求，才是穿越本輪樓市周期的正確選擇。