文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前腳披露完案名，后腳規(guī)劃圖也出來了。

龍湖深圳光明地塊項(xiàng)目——觀萃苑，進(jìn)展甚快。

項(xiàng)目在12月8日拿地，1月29日披露總平面圖。

至今也就一個(gè)余月。

相比不遠(yuǎn)的天境云璽，6月拿地、11月才披露總平圖。

快了不是一點(diǎn)點(diǎn)。

這兩個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樵诙喾矫娴闹笜?biāo)相似。

入市時(shí)間也相近，免不了被拿來對(duì)比一番。

01

先來看看最新披露的觀萃苑總平圖。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.05萬㎡，總建筑面積9.22萬㎡。

容積率3.1，計(jì)容積率建筑面積7.72萬㎡。

其中，住宅建筑面積5.64萬㎡。

總戶數(shù)并沒有披露。但機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)計(jì)580輛。

包括地上186輛，地下394輛。

小區(qū)共五棟住宅，均為25層，樓高79.95米。

地下只做了一層。

戶型配置上，1棟、2棟為一層四戶設(shè)計(jì)；

3棟、5棟、6棟為一層五戶設(shè)計(jì)。

4棟，則是4層的9班幼兒園，位于小區(qū)的西南角。

總平圖看，觀萃苑雖然體量不算太大。

但亮點(diǎn)似乎不少。

小區(qū)的正門設(shè)置在北邊，即興發(fā)路和公昌路的交匯處。

進(jìn)來有架空綠化休閑、開口庭院。

小區(qū)中間還規(guī)劃打造一個(gè)圓形景觀水池和一個(gè)休閑亭。

每棟單元樓，還有風(fēng)雨連廊連接。

新規(guī)產(chǎn)品常見的配置，在觀萃苑似乎都能看到。

值得一提的是，小區(qū)還是兩層架空的。

其中一層是架空停車場屋面，二層是架空綠化休閑。

等于說，小區(qū)整體有所抬高。

樓間距上，前后單元樓之間普遍有20米以上。

僅1棟和6棟之間，2棟和3棟之間稍短，18米左右。

不過整個(gè)小區(qū)的樓棟不算高。

產(chǎn)品似乎也值得期待，戶型大陽臺(tái)，還有大面積飄窗環(huán)繞。

單元樓棟的一樓，還有弧形防墜物雨棚。

據(jù)市場消息，項(xiàng)目的產(chǎn)品面積約為88-135㎡新規(guī)3-4+1房。

將擁有較高的得房率。

目前，地塊正在挖基坑。

項(xiàng)目也已經(jīng)在開始組建銷售團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)將在今年中入市。

02

其實(shí)，龍湖拿下地塊以來，進(jìn)展一直很快。

拿地一周多，項(xiàng)目公司完成工商注冊(cè)——深圳市辰啟房地產(chǎn)有限公司。

該公司注冊(cè)資本1000萬元。

由拿地主體深圳市恒龍盛祥投資發(fā)展有限公司持股100%。

公司法定代表人、經(jīng)理為沈宗榮。

該人士同時(shí)也是龍湖集團(tuán)華南公司總經(jīng)理。

區(qū)位上看，項(xiàng)目位于光明區(qū)公明中心區(qū)，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療配套較為成熟。

距離地鐵6號(hào)線紅花山站不遠(yuǎn)，軌道通勤較為便捷。

不過有一點(diǎn)，由于地塊不大，而且四周被道路所包圍。

后續(xù)道路的噪音，是一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)。

對(duì)此，地塊出讓相關(guān)文件，也曾在建筑隔聲方面有所要求。

里面提到，地塊位于城市道路交匯處，距離地鐵直線距離260余米，交通噪聲源較密集且對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。

為保障居住品質(zhì)，降低噪聲信訪風(fēng)險(xiǎn)，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)著重考慮建筑隔聲；

嚴(yán)格落實(shí)《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑環(huán)境通用規(guī)范》《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)建筑隔聲要求。

03

就像前面說的，在距離觀萃苑直線兩三公里。

就是在同年6月27日，被振業(yè)+天健+光明建發(fā)聯(lián)合體拿下的天境云璽項(xiàng)目。

天境云璽拿地后，去年11月才披露了總平圖。

觀萃苑拿地一個(gè)余月總平圖就披露，大有后來者居上的意味。

其實(shí)，這個(gè)兩個(gè)項(xiàng)目，同是新規(guī)產(chǎn)品，一些參數(shù)指標(biāo)也相似。。

且從如今的進(jìn)度，入市時(shí)間也相差不大，常被拿來對(duì)比。

而產(chǎn)品面積上也有所重疊。

屆時(shí)，兩個(gè)盤避免不了正面的交鋒。

對(duì)比著看，這兩個(gè)項(xiàng)目容積率都是3.1，都是新規(guī)產(chǎn)品。

層高最高也是二十五六層。

但天境云璽，九棟住宅，體量上比觀萃苑要大。

毫無疑問，園林綠化、休閑空間這些也更大。

所以小區(qū)整體空間感，體感應(yīng)該比觀萃苑要更好一些。

產(chǎn)品面積，天境云璽此前已經(jīng)傳出，將推建面約83-166㎡的產(chǎn)品。

而且有一層兩戶、一層三戶的改善戶型。

產(chǎn)品類型上要比觀萃苑更加豐富。

不過有一點(diǎn)，該項(xiàng)目最多一層六戶的設(shè)計(jì)，是比觀萃苑要多的。

觀萃苑其實(shí)還有比較占優(yōu)勢的一點(diǎn)。

就是拿地價(jià)比天境云璽低。

天境云璽地塊總價(jià)19.94億，折合樓面價(jià)約1.84萬/㎡。

而觀萃苑地塊總價(jià)7.66億，折合成交樓面價(jià)約1.2萬/㎡。

所以后續(xù)定價(jià)策略上，觀萃苑可調(diào)整空間比天境云璽更大。

當(dāng)然，觀萃苑并不輕松的。

畢竟撇開容積率、新規(guī)、限高等相似指標(biāo)的話。

天境云璽還是深圳三家國企合作的項(xiàng)目。

按道理，資金實(shí)力也更強(qiáng)。

而觀萃苑，背后只有一個(gè)龍湖。陣容上似乎略顯單薄。

周邊價(jià)格，兩個(gè)項(xiàng)目附近在售盤參考均價(jià)3.2-5.1萬/㎡。

兩個(gè)項(xiàng)目，你更期待哪個(gè)呢？